Adhesiones inquebrantables

Algo est¨¢ cambiando en esta triste y desafortunada tierra del Levante Feliz aunque las ¨²ltimas encuestas nos recuerdan que la vida es un deporte muy duro. Se est¨¢ rompiendo el sagrado principio empresarial del silencio (Jes¨²s Civera dixit). Primero fueron los indignados promotores de D¨¦nia que protagonizaron la primera mani que se recuerda contra un Ayuntamiento "restrictivo". Luego, la opereta del conflicto entre promotoras (con p¨¢ginas de publicidad pagadas) a ra¨ªz de Mundo Ilusi¨®n. Y, last but not least, a mediados de octubre, ocho promotoras y tres cajas de ahorro se descolgaron con un comunicado de adhesi¨®n inquebrantable a la pol¨ªtica de creaci¨®n de empresas urbanizadoras mixtas entre el IVVSA y conocidos agentes privados. Vaya, vaya.

El ¨²ltimo comunicado ha levantado una considerable polvareda y quiz¨¢ no est¨¦ de m¨¢s intentar clarificar el embrollo. No entrar¨¦ -doctores tiene la iglesia- en las cuestiones legales de transparencia, libre concurrencia, etc... que acompa?an a la creaci¨®n de las dichosas sociedades mixtas. Desde luego, si yo fuera promotor y me llamara el IVVSA, para montar una sociedad mixta como la del Nou Manises (9.634 viviendas de las cuales 5.575 son de VPO) estar¨ªa la mar de agradecido. Tampoco caer¨¦ en la trampa de que se me ataque de contrario al progreso por oponerme a la acendrada pr¨¢ctica socialdem¨®crata de las sociedades mixtas y a la deseable cooperaci¨®n p¨²blico-privada.

La ¨²nica forma que se me ocurre de salir airoso del delicado asunto y ayudar a "centrar" la cuesti¨®n es ir directamente al grano y plantear los pros y contras del contenido de esta estrategia. Despacio que tengo prisa. Podr¨ªamos empezar por reclamar el consenso sobre una evidencia: el poder leg¨ªtimamente constituido y que tiene competencias plenas en la materia (l¨¦ase Generalitat Valenciana) ha renunciado ostensiblemente a "regular" un mercado de la vivienda en el que prima la demanda de ocio e inversi¨®n y se construye cada vez m¨¢s y a precios m¨¢s caros con consecuencias negativas sobre otros sectores (desviaci¨®n de capitales), sobre los recursos naturales, sobre la inflaci¨®n y sobre la distribuci¨®n de la renta (transferencias masivas de renta). Adem¨¢s, crece la tasa de esfuerzo (en el 2004, se necesitaba 7,1 veces la renta anual disponible de una familia para adquirir una vivienda media o bien el 48,78% de la renta familiar disponible mensual para el pago de la hipoteca) y aumenta el tama?o de los colectivos que son "excluidos" de un mercado donde la demanda (y no la necesidad) es el principio rector.

Como no se sabe o no se quiere "intervenir" en un proceso de burbuja inmobiliaria como la que estamos sufriendo, se opta por una salida f¨¢cil, que no s¨®lo no estorba el negocio inmobiliario sino que lo refuerza. Hablamos, claro est¨¢, de la construcci¨®n de VPO, un tipo de vivienda que la "l¨®gica" del mercado ha ido eliminando. A mediados de los ochenta o principios de los noventa (cuando hab¨ªa vacas flacas) el porcentaje de VPO se acercaba al 40% y las promotoras se congratulaban. Ahora, el porcentaje supera con dificultad el 5% (el 6,1% en el 2004). Se le echa la culpa al precio del suelo (sin mayor an¨¢lisis) y, de este modo, se acepta como una fatalidad que sea imposible promover viviendas m¨¢s asequibles.

Pero el precio del suelo urbano depende (como sucede con toda renta de monopolio) de lo que el mercado est¨¦ dispuesto a pagar y si representa, pongamos, el 40% del precio de venta es porque los promotores, adem¨¢s de apropiarse de buena parte de estas rentas en su calidad de propietarios del suelo, pueden "colocar" en el mercado viviendas a precios a los que el 60% del valor restante permite obtener tasas de beneficio envidiables. Todos contentos en este banquete orgi¨¢stico. Todos menos los que, incluso con hipotecas a 40 a?os, no "llegan". O los que tienen que dedicar a la tan deseada compra casi la mitad de su renta familiar disponible.

Y esta es la gran oportunidad para sacar pecho y hacer "pol¨ªtica social" en materia de vivienda. Hasta la ministra del ramo ha ca¨ªdo en la simplificaci¨®n de sobrentender que pol¨ªtica de la vivienda es conseguir que se hagan m¨¢s VPO y ayudar a comprarlas (con dinero de todos, claro est¨¢). Nada de modificar las condiciones de oferta, la regresiva desgravaci¨®n fiscal (cuanto m¨¢s cara sea la vivienda m¨¢s desgravas), ni las reglas del juego. Nada de pararse a pensar en c¨®mo hacer frente a una importante demanda de rehabilitaci¨®n de aquella parte del parque inmobiliario que supera los 30 a?os de antig¨¹edad. Ni de plantearse que si la vivienda es un derecho constitucional habr¨ªa que cuantificar con precisi¨®n la demanda no solvente (inmigraci¨®n incluida) y promover viviendas sociales (que no VPO) dignas en alquiler. La VPO como ¨²nica pol¨ªtica "social" y los promotores felices de "colaborar" en la empresa. En definitiva, la tasa de beneficio de una promoci¨®n de VPO al m¨®dulo vigente de 674,94 euros el metro cuadrado puede ser muy atractiva -quiz¨¢ tanto como la de promover vivienda libre- y, adem¨¢s, permite afianzar y estabilizar la cartera de pedidos. Si pap¨¢ Estado o mam¨¢ conselleria act¨²a de punta de lanza y consigue terrenos a buen precio, no hay problema en sacrificarse.

Una vez conseguida la identificaci¨®n de la VPO con el "inter¨¦s social", los obst¨¢culos disminuyen y recalificar suelos r¨²sticos para hacer VPO puede presentarse casi como una obra de caridad. No importa que la mitad de las viviendas promovidas por estas sociedades mixtas sean vivienda libre (que maldita la falta que hace tal y como est¨¢ el mercado) ni que las sociedades que "colaboran" sean justamente retribuidas con tasas de beneficio "normales" en el sector. Un buen negocio en nombre del inter¨¦s general. Vicios privados, p¨²blicas virtudes. Y puestos a resolver el problema no hay que ser cicateros. Dejemos que esta novedosa f¨®rmula de colaboraci¨®n florezca con fuerza y ponga en el mercado 45.000 viviendas en la m¨®dica superficie de 6 millones de metros cuadrados. Al fin y al cabo nuestro destino (Blasco dixit) es ser una sociedad de calidad residencial especializada en ofrecer techo a todo aquel (valenciano, espa?ol, europeo o ciudadano del mundo) que quiera compartir nuestro clima benigno, nuestras ?magn¨ªficas? playas y nuestra proverbial hospitalidad. Y si alg¨²n aguafiestas habla de modelos territoriales alternativos o hace demagogia con la escasez de recursos o la dichosa sostenibilidad, las urnas se encargar¨¢n de hacerle callar. Don't worry, be happy, hakuna matata y a vivir que son cuatro d¨ªas. No son adhesiones inquebrantables sino prueba de racionalidad. La suya, ciertamente.

Josep Sorribes es profesor de Econom¨ªa Regional y Urbana de la Universidad de Valencia.