Arrendamiento y prosperidad econ¨®mica

La prosperidad econ¨®mica depende en un pa¨ªs de la existencia de instituciones s¨®lidas y arraigadas que protejan los derechos de los ciudadanos. Hoy, innumerables estudios econ¨®micos demuestran que la movilidad de las personas y de las familias en nuestro mundo globalizado es un factor que incrementa el desarrollo y la prosperidad de las naciones. Esta movilidad global est¨¢ muy unida al contrato de alquiler. Resulta muy elocuente la Exposici¨®n de Motivos de la Ley 4/2013 de reforma del contrato de arrendamiento urbano cuando indica que en Espa?a "el porcentaje de poblaci¨®n que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17%, frente a la media de la Uni¨®n Europea que est¨¢ muy pr¨®xima al 30%". Recientemente el historiador FERGUSON ("La gran degeneraci¨®n". Debate. 2013) se pregunta por qu¨¦ unas sociedades progresan y otras no lo hacen o lo hacen m¨¢s lentamente. Cita los trabajos sobre el ?frica moderna de Paul Collier; los de Hernando de Soto, el economista peruano, y los del grupo de acad¨¦micos que capitanea Andrei Shleifer al abordar el estudio comparado de los sistemas legales desde una perspectiva econ¨®mica. La conclusi¨®n es que lo importante es contar con instituciones que generen riqueza.

La reforma de la Ley de Arrendamientos incorpora los principios de seguridad jur¨ªdica y protecci¨®n de los derechos inmobiliarios al contrato de arrendamiento. Este es el principal objetivo de la reforma de la legislaci¨®n arrendaticia. Para la consecuci¨®n del mismo se reforman ¨Centre otros- dos art¨ªculos del contrato de arrendamiento urbano de vivienda: el n? 7 y el n? 13. En ellos se introducen las normas de la protecci¨®n inmobiliaria al contrato de arrendamiento. Estas normas permiten, entre otras cuestiones, acudir a un notario para que eleve el contrato de alquiler a escritura p¨²blica, tras su perceptivo asesoramiento y su control de la legalidad. A continuaci¨®n, las partes tambi¨¦n podr¨¢n, de forma voluntaria, solicitar la inscripci¨®n de dicha escritura en el Registro de la Propiedad. Si se inscribe, el inquilino gozar¨¢ de una protecci¨®n muy parecida a la del derecho de propiedad. La inscripci¨®n del contrato supone que el arrendamiento afecta a terceros. ?Qu¨¦ significa esto? Una vez inscrito el contrato el embargo del derecho de propiedad no afectar¨¢ al inquilino. Tampoco le perjudicar¨¢ la constituci¨®n de una hipoteca por parte del propietario. En el caso de que, ejercido tal derecho, se produzca la enajenaci¨®n forzosa de la finca, el inquilino no podr¨¢ ser molestado por el acreedor, que deber¨¢ respetar el contrato de arrendamiento. Lo mismo puede afirmarse de otras cargas posteriores al contrato inscrito. Esta es, a mi entender, la reforma m¨¢s importante que la nueva ley establece.

Esta reforma ha sido criticada desde varios puntos de vista. Unos aseguran que al dar la ley tal protecci¨®n al contrato de arrendamiento los propietarios no querr¨¢n inscribir los contratos. Esta es la impresi¨®n inicial, pero no es cierta. La claridad en los derechos protege en primer lugar al inquilino, despu¨¦s a los que quieran conocer la situaci¨®n del inmueble, pero tambi¨¦n al propietario, porque agiliza los mecanismos de resoluci¨®n del contrato ante ¨Cpor ejemplo- el impago de la renta.

La segunda critica viene acerca de los costes del otorgamiento de escritura p¨²blica y de la inscripci¨®n en el registro, as¨ª como, en su momento, los derivados de la cancelaci¨®n del derecho de arrendamiento. En mi opini¨®n, la reforma da seguridad al contrato de arrendamiento, y la seguridad ¨Caqu¨ª y en Estados Unidos, por citar un pa¨ªs con un sistema jur¨ªdico distinto-, tiene un coste. Si analizamos el coste es muy bajo, pero si lo comparamos con el beneficio a¨²n resulta menor.

?ltimamente son muchos los trabajos de prestigiosos economistas, cito el m¨¢s reciente de ROBINSON y ACEMOGLU ("Por qu¨¦ fracasan los pa¨ªses", 2013), que ponen el acento en las instituciones econ¨®micas de un pa¨ªs para discernir acerca de los or¨ªgenes del poder, la prosperidad y la pobreza. Uno de los pilares del triunfo de los pa¨ªses reside en tener estructuras econ¨®micas e instituciones que ayuden a la creaci¨®n de riqueza. Precisamente las instituciones que protegen los derechos de propiedad son un motor de crecimiento. En esta l¨ªnea hay que enmarcar la ¨²ltima reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La documentaci¨®n p¨²blica y el registro son elementos de la seguridad jur¨ªdica y de protecci¨®n de los derechos de propiedad, y por ende de creaci¨®n de riqueza. La seguridad jur¨ªdica es un intangible pero que da magn¨ªficos r¨¦ditos econ¨®micos. Pensemos en la Argentina o en la Venezuela hoy. Seguridad jur¨ªdica se contrapone a la arbitrariedad y es sin¨®nimo de prosperidad.

Notarios y Registros han dado seguridad a la propiedad inmobiliaria en Espa?a desde 1861 y ha propiciado el crecimiento del cr¨¦dito territorial, como hemos podido comprobar a lo largo de m¨¢s de 150 a?os.

Antoni Bosch Carrera, notario