Moody's prev¨¦ que la vivienda suba en Espa?a un 4,7% anual hasta 2019

La agencia de medici¨®n de riesgos Moody's prev¨¦ que el precio de la vivienda suba en Espa?a desde este a?o y hasta 2019 un 4,7% anual, en l¨ªnea con su evoluci¨®n en 2016, lo que repercutir¨¢ positivamente en los balances de los bancos y en el comportamiento de las titulizaciones hipotecarias.

Conclusiones de un informe sobre el sector en Espa?a elaborado por el analista Antonio Tena, que matiza en parte estas halag¨¹e?as perspectivas al recordar que tan importante es el precio de venta como el n¨²mero de unidades vendidas.

Incluso si el PIB crece a un ritmo inferior al actual, la agencia estadounidense cree que la tasa con la previsiblemente cerrar¨¢ este ejercicio, un 2,3%, sostendr¨¢ sin duda esta recuperaci¨®n del precio de la vivienda.

Pero es preciso "disociar" el precio de venta del n¨²mero de operaciones, ya que aunque se va reduciendo el volumen de inmuebles lo cierto es que la vivienda nueva, "la vivienda sin estrenar", puntualiza Tena, "pues algunas datan de 2006 y 2007 y siguen sin venderse", representa ahora apenas el 10 % de las operaciones, muy lejos de los niveles precrisis, cuando nuevas y usadas se repart¨ªan el mercado al 50%, informa Efe.

La agencia tambi¨¦n comenta que no hay pues riesgo de un "sobrecalentamiento" del mercado hipotecario, se?ala Tena, ni tampoco de que se produzca una burbuja hipotecaria, ya que por cada cuatro euros que se conced¨ªan en 2007 hoy se asigna un euro para este fin.

En el mismo sentido se manifest¨® ayer el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Mari Draghi, quien descart¨® que haya en la zona del euro peligro alguno de una nueva burbuja inmobiliaria o de cr¨¦dito.

Los bancos son ahora mucho m¨¢s restrictivos a la hora de conceder una hipoteca, aclara el analista de Moody's Antonio Tena, para a?adir que es preciso distinguir entre la concesi¨®n de hipotecas y la venta de viviendas; en 2007 se daban m¨¢s hipotecas que viviendas se vend¨ªan, en tanto que en 2016 el n¨²mero de ventas es muy superior al de hipotecas.

La venta de viviendas crece de manera sostenida entorno a un 14 % anual, pero a¨²n representa la mitad de lo que se vend¨ªa en 2007; los datos que maneja Moody's muestran que en ninguna ciudad de m¨¢s de 200.000 habitantes desciende la venta de casas, y que Madrid y Barcelona -y las localidades lim¨ªtrofes-, as¨ª como el arco mediterr¨¢neo concentran la mayor parte de las operaciones.

Los hipotecados, cada vez mayores

Otro indicador positivo, destaca Tena, es que ha subido la edad media del solicitante de una hipoteca, que en 2007 era de 34 a?os y en 2017 ya ha subido a 38, un perfil con mayor capacidad de ahorro y de financiaci¨®n.

Asimismo, se han reducido los plazos de pago, que en 2006 eran de unos ocho a?os y ahora son alrededor de cinco; todo ello repercutir¨¢ positivamente en los balances de los bancos y en su riesgo de cr¨¦dito, as¨ª como en la tasa de morosidad.

En cuanto a la proliferaci¨®n en el ¨²ltimo a?o de hipotecas a tipos fijos, una "rareza" en Espa?a, el analista de Moody's Jos¨¦ de Le¨®n explica: "No est¨¢ claro si es o no mejor, y para qui¨¦n", que las entidades financieras ofrezcan o no este tipo de condiciones.

Junto con el informe sobre el mercado hipotecario, Moody's ha publicado otro estudio sobre bonos garantizados o "covered bonds" en ingl¨¦s, lo que aqu¨ª se conoce como c¨¦dulas hipotecarias, un producto que juega un importante papel en Espa?a, donde por cada euro emitido de este tipo hay 2,5 euros de prestamos hipotecarios, una ratio que en otros pa¨ªses apenas llega al 1,10.

La Autoridad Bancaria Europea (EBA) prev¨¦ cambios en el sector y quiere abordar su armonizaci¨®n y homogeneizaci¨®n, algo que proyecta luces y sombras para Espa?a.

El dise?o de la EBA, que ya cuenta con el respaldo del Parlamento Europeo, implica en principio unos est¨¢ndares m¨¢s exigentes que los vigentes en Espa?a, pero provocar¨ªa un cambio a mejor en la consideraci¨®n de la calidad crediticia de las c¨¦dulas espa?olas, se?ala Jos¨¦ de Le¨®n, autor del informe.

Y tambi¨¦n propiciar¨ªa la creaci¨®n de un nuevo instrumento de deuda, los "european secured notes", bonos respaldados por otros tipos de activos como pr¨¦stamos a pymes o al sector p¨²blico, que ser¨ªan muy atractivas para las entidades que deseen financiarse.