El precio de la vivienda calienta el temor a una nueva burbuja inmobiliaria

El fuerte incremento del precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, en los primeros meses del a?o ha disparado las alarmas y la preocupaci¨®n ante una nueva burbuja inmobiliaria en Espa?a. En algunas ciudades los precios ya experimentan crecimientos de dos d¨ªgitos y se empiezan a escuchar las primeras voces que hablan de sobrecalentamiento. El sector se encuentra en un claro ascenso que no parece estar dispuesto a frenar.

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En Madrid capital la vivienda se ha encarecido un 17% en el ¨²ltimo a?o, mientras que en Palma de Mallorca el incremento ha rozado el 15%, seg¨²n un informe de la tasadora Tinsa correspondiente al primer trimestre del a?o. Han sido las capitales donde m¨¢s ha subido el precio de la vivienda terminada (nueva y usada), por delante de Barcelona (11%). Estos encarecimientos son muy superiores a la media nacional, que arroja un aumento del 3,8% interanual. Y pese a la subida de precios, las ventas siguen al alza. En febrero crecieron el 16,2% con respecto a 2017, hasta las 41.480 transacciones de viviendas. En enero la subida hab¨ªa sido del 23%.

El grueso del sector se afana en negar la existencia de una burbuja, al menos tal y como se conoci¨® en el anterior ciclo inmobiliario donde la financiaci¨®n desmedida, la especulaci¨®n y los precios desbocados fueron la constante. La semana pasada el ministro de Econom¨ªa, Industria y Competitividad, Rom¨¢n Escolano, afirm¨® en el Congreso que se est¨¢ "lejos de poder hablar de una burbuja inmobiliaria". Opini¨®n que comparte Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor de IESE Business School: "Estamos muy lejos de una burbuja y tampoco hay ninguna raz¨®n para que los precios bajen. Lo que ocurre es un proceso de gentrificaci¨®n que hay que reconocer y que exige actuar".

La mayor¨ªa resta importancia a las subidas. "Creo que no hay burbuja ni a nivel nacional ni a nivel local. Venimos de una par¨¢lisis del sector y cuando la maquinaria se pone en marcha los incrementos parecen espectaculares, pero la realidad es que los precios no han subido por encima de los m¨¢ximos de 2007, a excepci¨®n de mercados de lujo y para viviendas de 1,5 o dos millones de euros", cree Jos¨¦ Luis Ruiz Bartolom¨¦, director de Chamber¨ª AM. Los precios a¨²n est¨¢n lejos del esplendor vivido por el ladrillo hace una d¨¦cada. Por ejemplo, Madrid finaliz¨® en el primer trimestre de 2015 el ajuste a la baja tras el pinchazo de la burbuja y desde entonces ha recuperado una tercera parte del valor perdido durante la crisis. Adem¨¢s, hasta 23 capitales espa?olas muestran en el primer trimestre valores inferiores a los de hace un a?o, seg¨²n Tinsa. Los descensos m¨¢s acusados se han dado en Ciudad Real (-11,9%), C¨¢ceres (-9,2%) y Guadalajara (-6,3%).

Pero hay quien empieza a dar los primeros avisos. "No vale decir que hay burbuja cuando est¨¢ a punto de estallar", precisa Juan Fern¨¢ndez-Aceytuno, consejero delegado de ST-Sociedad de Tasaci¨®n. Por eso, Fern¨¢ndez-Aceytuno alerta de que hay sobrecalentamiento o sobrevaloraci¨®n de las viviendas en Madrid y Barcelona, primer paso para que el sector desemboque en una burbuja.

"En estas dos ciudades el precio ya sube por encima de lo que explican los fundamentales de la econom¨ªa, es decir, por encima del PIB, los salarios y los tipos de inter¨¦s", aclara. En su opini¨®n, en esta ocasi¨®n no est¨¢ alimentado por el mercado financiero, que mantiene la prudencia, sino que el principal culpable de la escalada de precios es el alquiler. Y se?ala tanto a los grandes inversores (socimis, fondos...) que compran importantes vol¨²menes de viviendas para su puesta en alquiler, como a los particulares que destinan sus inmuebles al floreciente mercado del alquiler vacacional gracias a plataformas como Airbnb, Windu o Rentalia.

Alzas de m¨¢s del 20%

En Tinsa tambi¨¦n detectan los mismos s¨ªntomas. Hay "sobrecalentamiento de algunas zonas muy concretas de Madrid y Barcelona, aunque esta ¨²ltima en menor medida quiz¨¢ por efectos del proc¨¦s", dice Pedro Soria, director comercial de la tasadora. Hay cuatro distritos de la almendra central madrile?a, como Salamaca, Retiro, Chamber¨ª y Arganzuela, en los que los precios han crecido m¨¢s del 20% en el ¨²ltimo a?o y han recuperado ya el 85% con respecto a los m¨¢ximos de 2007 y eso empieza a ser preocupante. Como tambi¨¦n lo es el hecho de que el esfuerzo financiero (porcentaje de los ingresos familiares brutos que se destina al pago del primer a?o de las nuevas hipotecas contratadas) sea del 24,4% en Madrid (y del 40% en algunos distritos) y del 25,4% en Barcelona. "Son niveles preocupantes; la alerta salta a partir de 25%", indica Soria.

A pesar de que el mercado residencial evoluciona a diferentes velocidades, esas subidas de precios de Madrid y Barcelona se van a extender este a?o a otras capitales de provincia con atractivo tur¨ªstico. De hecho, seg¨²n Tinsa, otras dos grandes capitales donde el cambio de tendencia comenz¨® m¨¢s tarde, Sevilla y Valencia, ya est¨¢n mostrando crecimientos del 8,8% y del 8,5%, respectivamente, en el ¨²ltimo a?o.

Por eso, Sociedad de Tasaci¨®n tambi¨¦n ha advertido de que se est¨¢ acelerando el crecimiento del precio de la vivienda en el conjunto de Espa?a. En el segundo semestre de 2017 han acelerado el ritmo de subida al 4,3% anual. Es el mayor aumento anotado desde el a?o 2007, antes del pinchazo de la burbuja. Contrasta con el semestre anterior, cuando el alza fue del un 2,3%. "Si nos fijamos en el precio del metro cuadrado, en dos a?os se ha encarecido 100 euros, pasando de 1.433 euros por metro cuadrado a 1.532 euros, de los cuales la mayor subida se produjo en 2017, 63 euros frente a los 37 euros en 2016", apuntan. El pasado a?o el precio de la vivienda libre subi¨® una media del 6,2% respecto al a?o anterior, su cuarto repunte anual consecutivo tras seis a?os de ca¨ªdas y el m¨¢s elevado desde 2007, seg¨²n el INE.