Los fondos buitre reinan en Espa?a
Tras su llegada en lo peor de la crisis, los inversores oportunistas ganan posiciones hasta ser las mayores inmobiliarias del pa¨ªs, despertando cada vez m¨¢s recelos
Un kil¨®metro escaso separa el Teatro del Barrio, en el madrile?o barrio de Lavapi¨¦s, de las luminosas y elegantes oficinas que uno de los grandes fondos inversores tiene en el centro de la capital. Pese a la cercan¨ªa, los argumentos que se oyen en uno y otro lugar no pueden ser m¨¢s distantes.
¡°Sin estos fondos, Espa?a no habr¨ªa salido de la crisis¡±, dicen en el sector
El p¨²blico que abarrotaba el teatro el pasado 10 de abril, cuando se present¨® la Plataforma contra los Fondos Buitre, aplaud¨ªa con pasi¨®n cada intervenci¨®n contra estas sociedades a las que se acusaba de especular con aquello m¨¢s preciado para las clases medias: vivienda y sanidad. Unos d¨ªas m¨¢s tarde, uno de estos encorbatados gestores ¡ªque accedi¨® a hablar con EL PA?S a condici¨®n del anonimato¡ª rebat¨ªa en su despacho los ataques. ¡°Si no fuera por estos fondos, Espa?a no habr¨ªa salido de la crisis. Se han quedado con activos a bajo precio, s¨ª, pero porque eran los ¨²nicos dispuestos a jugarse su dinero en un pa¨ªs considerado entonces radioactivo¡±, aseguraba.
El desembarco de los llamados fondos buitre ¡ªlos protagonistas prefieren el anglicismo de distressed funds¡ª se produjo en 2012 y 2013, en plena resaca de la crisis generada por el ladrillo desmedido y el cr¨¦dito f¨¢cil. Pero en los ¨²ltimos meses estas sociedades que se dedican a comprar barato para vender caro han cogido carrerilla.
Empujados por las regulaciones del BCE y del Banco de Espa?a, los bancos se han apresurado a deshacerse de unas viviendas, solares y oficinas que quemaban en sus balances. As¨ª, estas operaciones har¨¢n que el riesgo inmobiliario de la banca espa?ola pase de los 190.000 millones que el sector arrastraba en 2016 ¡ª80.000 en activos adjudicados y 110.000 en cr¨¦ditos, seg¨²n el Banco de Espa?a¡ª a una estimaci¨®n de 95.000 millones para finales de a?o, cuando algunas de las grandes operaciones anunciadas se formalicen. ¡°En los pr¨®ximos meses habr¨¢ una gran ca¨ªda en la cifra de adjudicados. La banca espa?ola cierra as¨ª las cicatrices de la crisis¡±, interpretan fuentes financieras.
Una plataforma social lucha contra su desembarco en vivienda y sanidad
Las grandes operaciones se las han llevado los fondos Cerberus y Blackstone. El primero, seg¨²n anunci¨® el BBVA en noviembre, comprar¨¢ este a?o el 64% del negocio inmobiliario del banco por unos 4.000 millones de euros. La entidad que preside Francisco Gonz¨¢lez no buscaba beneficios con esta operaci¨®n, pero s¨ª poder alardear de ser ya el banco con menor exposici¨®n al ladrillo y deshacerse de una cartera que en 2016 le supuso unas p¨¦rdidas de 600 millones de euros.
La tendencia va a m¨¢s. En pocas semanas, Sabadell ha puesto a la venta varios paquetes inmobiliarios valorados en 10.000 millones. Entre los potenciales compradores est¨¢n Blackstone, Cerberus, Lone Star y Apollo. Otras entidades como CaixaBank apuntan en la misma direcci¨®n.
Un baile de gigantes
- Blackstone. En 2014, el fondo estadounidense compr¨® al FROB la Cartera H¨¦rcules, antes perteneciente a CatalunyaCaixa, por unos 3.500 millones de euros; un paquete de hoteles del Sabadell por 600 millones; y el 51% del portfolio inmobiliario del Popular por m¨¢s de 5.000 millones. Adem¨¢s, pag¨® 125 millones por viviendas sociales en Madrid. En total, su exposici¨®n al mercado espa?ol supera los 15.000 millones de euros.
- Cerberus. La Comisi¨®n Europea elimin¨® el mes pasado la ¨²ltima traba que quedaba para la megaoperaci¨®n anunciada en noviembre por la que el fondo estadounidense compraba al BBVA la mayor parte de su negocio inmobiliario por 4.000 millones de euros. Para ello, el banco y Cerberus crear¨¢n una sociedad conjunta.
- Apollo se hizo en 2014 con la inmobiliaria Altamira del Santander en una operaci¨®n que rond¨® los 700 millones de euros.
- HIG Capital inaugur¨® las grandes operaciones en 2013, el peor momento de la crisis, al comprar a Sareb los 1.690 inmuebles del Proyecto Toro. Pag¨® unos 100 millones, un precio hoy impensable.
A Blackstone no le bast¨® con convertirse en la mayor inmobiliaria privada de Espa?a con un acuerdo para hacerse con el 51% del suelo, viviendas y locales del Popular por m¨¢s de 5.000 millones. El fondo estadounidense trata ahora de reinar tambi¨¦n en el sector hotelero espa?ol a trav¨¦s de la opa lanzada sobre Hispania, cuyos 60 hoteles y 16.800 habitaciones ha valorado en 1.905 millones. Solo las tres grandes compras anunciadas el a?o pasado ¡ªlas de Blackstone y Cerberus sobre paquetes del Popular, BBVA y Sabadell¡ª suman 10.000 millones de euros.
Todas estas operaciones han provocado lo que Mercedes Revuelta, activista por la vivienda e impulsora de la Plataforma contra los Fondos Buitre, considera una situaci¨®n dram¨¢tica. ¡°Primero, porque despu¨¦s de que los fondos compraran paquetes gigantescos de viviendas sociales, los caseros se han convertido en sociedades sin alma a las que solo le importan los n¨²meros. Los alquileres sociales se han acabado, dejando en una desprotecci¨®n tremenda a multitud de ciudadanos¡±, a?ade.
Con la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, Revuelta luch¨® primero contra los desahucios de viviendas en propiedad, y ahora se enfrenta a las cada vez m¨¢s habituales expulsiones de familias en alquiler. Esta activista cuenta casos dram¨¢ticos de inquilinos que pagan religiosamente su renta hasta que reciben un burofax que les informa de que deben abandonar la que ha sido su casa durante d¨¦cadas.
La situaci¨®n en Espa?a encuentra ecos en Irlanda, otro pa¨ªs europeo que sufri¨® el estallido de una burbuja inmobiliaria brutal. Pese a algunas diferencias ¡ªen Irlanda, la mayor parte de pr¨¦stamos impagados ven¨ªa del sector comercial, mientras que en Espa?a afect¨® sobre todo al residencial¡ª, Michael Byrne, investigador en la Escuela de Pol¨ªticas Sociales de la University College de Dubl¨ªn detecta un rasgo com¨²n fundamental: ¡°En los dos pa¨ªses, los grandes fondos, casi siempre estadounidenses, se han hecho con el control del mercado de la vivienda¡±.
Byrne admite que su entrada contribuy¨® a mejorar la imagen internacional y relajar la crisis financiera y en el mercado de deuda, pero tambi¨¦n critica que su inversi¨®n no se haya hecho en sectores productivos y que su contribuci¨®n a reducir el paro haya sido m¨ªnima. ¡°Solo han comprado activos existentes, sin aumentar la competitividad ni las cifras de empleo¡±, asegura al tel¨¦fono desde Dubl¨ªn.
Giro de 180 grados
Desde su desembarco en el peor momento de la crisis hasta ahora, la din¨¢mica de los fondos ha dado un giro ¡°de 180 grados¡±, explican fuentes del mercado. Entonces, llegaban a un pa¨ªs donde abundaba la oferta de unos bancos que deseaban quitarse de encima todo lo que oliera a ladrillo. Y nadie parec¨ªa querer comprar. Ahora, la situaci¨®n es casi la inversa. ¡°Hay muchos fondos y Socimis buscando activos. Y los precios ya no son tan ventajosos. Inversores extranjeros han comprado edificios desde sus despachos de EE UU o Canad¨¢ sin verlos siquiera. Algunos se van a pillar los dedos¡±, aseguran estas fuentes que, como es habitual en un sector muy opaco, piden no ser identificadas. En 2017, la inversi¨®n corporativa en el inmobiliario roz¨® los 14.000 millones de euros, un m¨¢ximo hist¨®rico, seg¨²n la consultora JLL.
Mikel Echavarren, consejero delegado en Espa?a de la multinacional de servicios inmobiliarios Colliers International, cree que el sector vive un punto de inflexi¨®n. ¡°Hasta el a?o pasado ve¨ªamos que las carteras eran de peor calidad y m¨¢s peque?as. Pero la venta de activos del Popular a Blackstone marc¨® un nuevo tipo de megaoperaci¨®n donde no solo se busca un comprador, sino un inversor-socio que gestione la cartera. Vamos a ver m¨¢s megaoperaciones de este tipo¡±, subraya.
Mientras los fondos buitre avistan el territorio en busca de nuevas perspectivas de negocio, la plataforma en su contra reclama vetarles la entrada en servicios b¨¢sicos como la vivienda, los hospitales o las residencias para mayores. Esta prohibici¨®n parece muy improbable, pero Echavarren admite que el riesgo reputacional y una cierta inseguridad jur¨ªdica pueden paralizar operaciones. Al mismo tiempo, el ejecutivo que ped¨ªa anonimato se empe?a en luchar contra una mala fama que considera inmerecida. ¡°Cuando una econom¨ªa est¨¢ sumida en la crisis, lo mejor que puede pasarle es que lleguen los fondos buitre¡±, defiende.
La ley belga contra los abusos, en peligro
¡°Cuando un acreedor persigue una ventaja ileg¨ªtima mediante la adquisici¨®n de un pr¨¦stamo o deuda de un Estado, sus derechos respecto al Estado deudor se limitar¨¢n al precio pagado para redimir dicho pr¨¦stamo o dicha deuda¡±. As¨ª comienza el segundo art¨ªculo de la ley aprobada por unanimidad en el Parlamento belga en julio de 2015. Con esta norma, B¨¦lgica tomaba la delantera en la ofensiva contra unos fondos especializados en comprar a precios de derribo deuda de pa¨ªses en apuros, como Argentina en 2001 o Grecia en 2012. Pero la ofensiva legal de un fondo hace que esta iniciativa corra peligro.
La Corte Constitucional belga estudia desde hace semanas una demanda contra la norma presentada NML Capital, sociedad del millonario estadounidense Paul Singer registrada en el para¨ªso fiscal de las Islas Caim¨¢n, que considera inconstitucional la norma. El texto legal limitaba los derechos de cobro del comprador de deuda p¨²blica cuando este persiguiera ¡°una ventaja ileg¨ªtima¡±. Para cumplir este requisito, el legislador exige comprobar la existencia de una ¡°desproporci¨®n manifiesta¡± entre el precio pagado por el inversor y el valor de la deuda.
Naciones Unidas ¡ªa trav¨¦s de su experto independiente en deuda extranjera y derechos humanos, Juan Pablo Bohoslavsky¡ª sali¨® en defensa de esta ley, atacando a las sociedades que recurren a los tribunales para cobrar el valor ¨ªntegro de una deuda comprada a precios muy inferiores. ¡°Los litigios de los fondos buitre han aumentado de forma significativa, haciendo m¨¢s dif¨ªcil la resoluci¨®n de las crisis financieras¡±, aseguraba Bohoslavsky en junio de 2016.
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