?Va a alquilar un piso? As¨ª le afecta el nuevo decreto sobre arrendamientos

El Gobierno ha aprobado un nuevo decreto de alquiler que alarga los contratos de 3 a 5 a?os (o 7 si el arrendador es una empresa) e impide subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC. Ser¨¢ la tercera normativa reguladora del alquiler vigente en menos de tres meses.

Esto es lo que debe saber si tiene un contrato de alquiler o se plantea firmar uno pronto:

?A qu¨¦ ley est¨¢ sujeto su contrato?

La respuesta simple es que los alquileres en Espa?a se atienen a lo que se?ala la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el articulado que esta tenga vigente en el momento de la firma del contrato. A partir de ah¨ª, lo m¨¢s f¨¢cil es diferenciar entre tres periodos:

-Hasta el 19 de diciembre de 2018, esta ley de 1994 se reg¨ªa con una reforma que aprob¨® el PP en 2013 y que reduc¨ªa la duraci¨®n de los contratos a tres a?os.

-Entre 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019. El pasado 19 de diciembre entr¨® en vigor un decreto del Gobierno que reformaba la LAU y que el Congreso rechaz¨®, tal y como public¨® el BOE el 24 de enero. Por tanto entre el 19 de diciembre y el 23 de enero (fuentes jur¨ªdicas se inclinan por pensar que la derogaci¨®n no es efectiva hasta que se publica en el BOE, aunque el Congreso la votara antes) los contratos se rigen por lo que dec¨ªa ese decreto (puedes ver aqu¨ª las principales medidas).

-A partir del 24 de enero de 2019 la ley volvi¨® a la reforma de 2013, que estar¨¢ vigente hasta que el decreto que ha aprobado este viernes el Consejo de Ministros entre en vigor.

?Y cu¨¢ndo entrar¨¢ en vigor?

Normalmente los decretos se activan un d¨ªa despu¨¦s de su publicaci¨®n en el BOE. Fuentes del Gobierno se?alan que lo m¨¢s probable es que esa publicaci¨®n se produzca este s¨¢bado, as¨ª que el decreto se pondr¨ªa en marcha el domingo y los contratos que se firmen el lunes ya deber¨ªan adaptarse a la nueva normativa.

?Cu¨¢nto durar¨¢ su contrato?

Ninguno de los dos decretos aprobados en el ¨²ltimo mes conten¨ªa una cl¨¢usula de retroactividad porque eso plantear¨ªa problemas jur¨ªdicos. As¨ª que nuevamente depende de cu¨¢ndo lo firm¨®:

-Si tu contrato es previo al 19 de diciembre o posterior al 23 de enero, la duraci¨®n m¨ªnima es de tres a?os. Si concluidos esos tres a?os ninguna de las partes indica que quiere extinguir el contrato, este se prolonga un a?o m¨¢s (pr¨®rroga t¨¢cita).

-Si firm¨® entre el 19 de diciembre y el 23 de enero o va a firmar una vez que el nuevo decreto entre en vigor, su contrato tiene una duraci¨®n m¨ªnima de cinco a?os si el propietario es una persona f¨ªsica. Si el inmueble pertenece a una persona jur¨ªdica (es decir, a una empresa) la duraci¨®n m¨ªnima es de siete a?os. La pr¨®rroga, si ninguna de las partes dice que quiere poner fin al contrato, es de tres a?os en ambos casos.

-Para los contratos que se firmen con el decreto aprobado este viernes hay que tener en cuenta una novedad: no basta un mes como hasta ahora para que el casero o el inquilino comuniquen, al t¨¦rmino del contrato o de la pr¨®rroga t¨¢cita, que quieren ponerle fin. Ahora el casero deber¨¢ comunicarlo cuatro meses de antelaci¨®n y el inquilino con dos.?

?El casero puede subir la renta lo que quiera?

En los contratos firmados antes del nuevo decreto, la actualizaci¨®n anual de renta se ajusta a lo que establezca el contrato (normalmente el IPC, pero hay otras f¨®rmulas). En ausencia de un ¨ªndice de referencia, se aplica el ?ndice de Garant¨ªa de Competitividad.

El nuevo decreto establece sin embargo una salvedad: la actualizaci¨®n anual dentro del contrato no puede en ning¨²n caso superar el IPC.

?Y si va a firmar un contrato nuevo?

El decreto no toca el art¨ªculo 17 de la LAU, como exig¨ªa Podemos. Ese art¨ªculo establece que el precio de un alquiler es el que "libremente pacten las partes". Por tanto, no existe ninguna limitaci¨®n formal a que el casero pida lo que quiera por su piso.

Para aportar mayor transparencia al mercado, lo que s¨ª hace el decreto es establecer un ¨ªndice de precios de referencia que deber¨¢ ponerse en marcha dentro de ocho meses y que anualmente dir¨¢ qu¨¦ vale como media un alquiler hasta el detalle de barrios y secciones censales. Ese ¨ªndice, que en el pacto presupuestario del pasado octubre entre el Gobierno y Podemos se establec¨ªa como base para que las comunidades y Ayuntamientos limitasen los precios, solo tiene de momento un valor informativo para que, dentro de las competencias actuales, las Administraciones lo usen. En el futuro, el Gobierno ha se?alado que ya est¨¢n estudiando una serie de medidas fiscales para incentivar que una bajada de precios. En cualquier caso, deber¨ªa aplicarse en la pr¨®xima legislatura.

?Puede pedir el casero un aval?

S¨ª, pero con l¨ªmites. El nuevo decreto establece que los avales o garant¨ªas adicionales a la fianza que pida el propietario no pueden suponer para el inquilino un desembolso equivalente a m¨¢s de dos meses de renta. A esto se suma la fianza obligatoria, que el decreto no modifica y se mantiene por tanto en un mes. As¨ª que, a la firma del contrato, el arrendatario necesitar¨ªa disponer como m¨¢ximo de la cantidad equivalente a cuatro meses de alquiler (mes corriente, fianza y dos meses como m¨¢ximo de aval complementario). Pero a esto pueden a?adirse los gastos de inmobiliaria.

?Qui¨¦n debe pagar a la inmobiliaria?

Aunque la ley hasta ahora no lo establec¨ªa as¨ª, era una norma no escrita en muchas ciudades que fuera el inquilino el que pagase los gastos de inmobiliaria (normalmente un mes de renta) si el piso se hab¨ªa encontrado a trav¨¦s de una agencia. El nuevo decreto establece diferencia de nuevo en este punto seg¨²n el arrendador sea una persona f¨ªsica o jur¨ªdica. En el primer caso, las cosas siguen como est¨¢n, as¨ª que se puede exigir al inquilino que lo pague. Pero si el piso es propiedad de una empresa, esta deber¨¢ hacerse siempre cargo de los gastos de inmobiliaria sin excepci¨®n.

?Qu¨¦ pasa si el propietario vende el piso donde vive el inquilino?

El nuevo decreto establece dos medidas para reforzar el derecho de los inquilinos en casos en los que un fondo compra su piso. Por un lado, el nuevo propietario estar¨¢ obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor aunque este no se encuentre registrado. Hasta ahora, la ley solo otorgaba esa protecci¨®n a los contratos depositados en registro p¨²blico.

La segunda novedad tiene que ver con el derecho de tanteo y retracto. Cuando un propietario vende un piso que tiene alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador. Sin embargo, la ley establece una excepci¨®n cuando una empresa compra todos los inmuebles de un bloque, de manera que los inquilinos no pueden ejercer ese derecho. La excepci¨®n se mantiene, pero el nuevo decreto establece que, en esos casos, las administraciones p¨²blicas pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, que si un fondo intenta comprar un bloque entero de pisos, los inquilinos no pueden comprar esos pisos, pero el Ayuntamiento, por ejemplo, si puede optar a comprar todo el bloque con preferencia sobre el comprador privado.

?Si no paga, ?le pueden desahuciar?

Cuando un inquilino no paga la renta, el propietario puede recurrir al juzgado exactamente igual que antes para solicitar el desahucio. Sin embargo, el nuevo decreto modifica el procedimiento que se sigue a continuaci¨®n. El juzgado estar¨¢ ahora obligado a pedir un informe de vulnerabilidad del inquilino a los servicios sociales. Si estos determinan que se da esa situaci¨®n, el procedimiento se paraliza un mes para buscar al inquilino un sitio donde alojarse. Cuando el propietario es una persona jur¨ªdica, la paralizaci¨®n es de hasta tres meses. Adem¨¢s, desde ahora los jueces deber¨¢n se?alar con d¨ªa y hora exactos la fecha en que se producir¨¢ el lanzamiento, tal y como exig¨ªan las plataformas antidesahucios.