Las grandes ciudades fuerzan bajadas en los alquileres que se prolongar¨¢n en 2021

No cabe duda de que la bajada de los precios de alquiler que empez¨® a verse hace meses en las grandes ciudades espa?olas ya afecta al conjunto del pa¨ªs. Aunque esto no quiere decir que las rentas bajen en todas partes ¡ªel del arrendamiento es un sector muy fragmentado en mercados locales¡ª, los ¨²ltimos datos publicados por Idealista, Fotocasa y Pisos.com coinciden en una cosa por primera vez desde que empez¨® la pandemia: en noviembre rentar una casa en Espa?a fue m¨¢s barato que el mes anterior. Los porcentajes de ca¨ªda oscilan entre el 0,8% y el 1,3%, pero el resultado es id¨¦ntico: alquileres m¨¢s bajos.

El mercado de arrendamientos en Espa?a se parece ahora mismo a una bola de nieve que rueda colina abajo. Empez¨® a moverse lentamente a principios de verano, pero a finales de a?o esa bola ha ganado un tama?o considerable y avanza cada vez m¨¢s r¨¢pido. Nadie puede precisar cu¨¢ndo llegar¨¢ a lo m¨¢s profundo del valle o si encontrar¨¢ un bache inesperado que la haga saltar, pero una cosa est¨¢ clara para los analistas: queda descenso para rato.

Adem¨¢s de las bajadas mensuales, noviembre deja otro hito. Un portal (Pisos.com) recoge una ca¨ªda interanual de precios en toda Espa?a. Seg¨²n esa fuente, la renta media fue un 0,10% m¨¢s baja que doce meses antes. Es la tendencia que ven¨ªan marcando las ciudades principales y Ferran Font, jefe de Estudios de Pisos.com, cree que continuar¨¢. ¡°Vamos a ver c¨®mo las ca¨ªdas de las grandes capitales se moderan con el tiempo y a la vez esas ca¨ªdas se trasladan a otros mercados¡±, se?ala.

Pero ese momento de freno en las urbes m¨¢s pobladas, las que primero empezaron a sentir las bajadas de los alquileres, todav¨ªa ni se vislumbra. Con los datos de noviembre en la mano, todos los portales apuntan a una intensificaci¨®n de las ca¨ªdas. Los alquileres llevan un tiempo abarat¨¢ndose mes tras mes y eso hace que cada vez la diferencia con lo que se pagaba un a?o antes sea mayor. Los descensos interanuales llegan al 11,8% en Barcelona (Fotocasa) o el 13,5% en Madrid (Pisos.com). Entre las ciudades espa?olas con m¨¢s medio mill¨®n de habitantes, solo Zaragoza parece resistir un poco mejor, ya que los tres portales sit¨²an las ca¨ªdas interanuales en la capital aragonesa por debajo del 2%.

Menos demanda para m¨¢s oferta

Las causas que lo explican son m¨²ltiples: menos movilidad laboral, inquilinos afectados econ¨®micamente por la crisis, menor n¨²mero de estudiantes extranjeros en las universidades, pisos que tardan m¨¢s en alquilarse¡­ Al final, todo converge hacia lo mismo: ¡°La ca¨ªda est¨¢ claramente influenciada por la bajada de la demanda y la puesta de m¨¢s oferta en el mercado¡±, resume Ana?s L¨®pez, directora de Comunicaci¨®n de Fotocasa, en una frase que pr¨¢cticamente suscriben todos los consultados.

Tambi¨¦n hay consenso en que la situaci¨®n va para largo. ¡°Est¨¢n pasando simult¨¢neamente muchas cosas en el mercado que son bastante dif¨ªciles de descomponer porque no tenemos datos¡±, indica el economista Jos¨¦ Garc¨ªa-Montalvo. El catedr¨¢tico de la Universidad Pompeu Fabra destaca que los precios de los portales son de oferta, es decir, reflejan lo que pide el anuncio y no la renta que finalmente se pacta con el inquilino. ¡°Las ca¨ªdas son m¨¢s grandes que las reales aunque es verdad que podr¨ªan anticipar futuras ca¨ªdas, porque esto quiere decir que el propietario est¨¢ dispuesto a cerrar precios m¨¢s bajos¡±, explica.

Pero ese futuro ya es el d¨ªa a d¨ªa para algunos agentes inmobiliarios. ¡°El tiempo medio para alquilar se est¨¢ extendiendo, lo que antes tardaba uno o dos d¨ªas ahora puede suponer uno o dos meses¡±, describe Jose Mar¨ªa Alfaro, quien dirige una agencia en Madrid. En consecuencia, ¡°los propietarios est¨¢n compitiendo y al final el precio se ajusta¡±. Alfaro cita descuentos puntuales de ¡°hasta el 25%¡±. El tambi¨¦n coordinador de la Federaci¨®n Nacional de Agencias Inmobiliarias ve ¡°muy dif¨ªcil tener buenas noticias en el primer trimestre de 2021¡±. ¡°Esperamos que la situaci¨®n se corrija, pero no creemos que pueda ser antes de la primera o el verano¡±, asegura.

Ca¨ªdas ?hasta 2022?

Para los expertos de los portales, la situaci¨®n podr¨ªa alargarse m¨¢s. ¡°Creemos que la aparici¨®n de la vacuna ser¨¢ positiva, pero nuestra previsi¨®n es que por lo menos durante el primer semestre de 2021 la tendencia de ajustes de precios se mantenga¡±, indica un portavoz del departamento de An¨¢lisis de Idealista. Y un escenario de crecimiento queda a¨²n m¨¢s lejos: ¡°No vemos todav¨ªa un momento en el que en las grandes ciudades los precios vayan a subir¡±, a?ade.

¡°Es posible que en cuanto se reactive el mercado del alquiler, las ca¨ªdas tan abultadas que estamos viendo en las principales ciudades se frenen. No obstante, no creemos que volvamos a tener grandes subidas de precio¡±, coincide L¨®pez, de Fotocasa. ¡°El PIB caer¨¢ un 12% este a?o y el que viene la recuperaci¨®n no ser¨¢ total¡±, asegura Font. ¡°Deberemos esperar dos o tres a?os a que la recuperaci¨®n de la actividad econ¨®mica sea completa y esto hace complicado que en 2021 haya un cambio de tendencia claro en los alquileres¡±.

Para Gonzalo Bernardos, director del M¨¢ster de Asesor¨ªa, Gesti¨®n y Promoci¨®n Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, ¡°pensar que el mercado se recupere de la noche a la ma?ana es ciencia ficci¨®n¡±. Aunque ve posible que el verano pr¨®ximo mejore la demanda si extranjeros y estudiantes vuelven a arrendar, ¡°licuar el exceso de oferta va a costar¡±. ¡°Los precios van a caer en 2021, yo calculo que en torno al 8%, y es probable que tambi¨¦n vayan a caer en 2022¡±, razona el economista.