As¨ª ser¨¢ el nuevo impuesto de plusval¨ªa: dar¨¢ dos opciones a los ciudadanos y les permitir¨¢ elegir la m¨¢s favorable

El Ministerio de Hacienda ya tiene listo el impuesto de plusval¨ªa despu¨¦s de que la semana pasada el Tribunal Constitucional declarase nulo el m¨¦todo utilizado para calcular la base imponible. El departamento que dirige Mar¨ªa Jes¨²s Montero adaptar¨¢ el tributo a las fluctuaciones del precio de la vivienda para reconocer la ganancia real y la realidad del mercado inmobiliario, como reclamaba el alto tribunal. Crear¨¢ unos nuevos coeficientes que se aplicar¨¢n sobre el valor catastral y que actualizar¨¢ cada a?o para recoger la verdadera situaci¨®n del mercado. Adem¨¢s, ofrecer¨¢ a los contribuyentes dos alternativas para calcular el tributo y les permitir¨¢ acogerse a la m¨¢s beneficiosa.

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), m¨¢s conocido como impuesto de plusval¨ªa municipal, es un tributo directo que depende de los Ayuntamientos. Se paga cuando una persona vende, dona o hereda una vivienda. Esta figura fiscal grava en realidad la revalorizaci¨®n que han sufrido los terrenos urbanos sobre los que est¨¢ construida una casa desde el momento de la compra hasta que se ha traspasado.

La nueva norma mejora el c¨¢lculo de la base imponible para garantizar que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta del inmueble queden exentos de pagar el tributo, seg¨²n fuentes ministeriales. Hacienda establecer¨¢ dos opciones para determinar la cuota tributaria permitiendo que los ciudadanos opten por la que consideren m¨¢s beneficiosa. Por un lado, se podr¨¢ calcular mediante el valor catastral en el momento del traspaso, con unos nuevos coeficientes que fijar¨¢ el ministerio y que reflejar¨¢n la realidad inmobiliaria. La otra opci¨®n consistir¨¢ en valorar la diferencia entre el valor de compra y el de venta.

En la mayor¨ªa de los casos ser¨¢ m¨¢s favorable para los ciudadanos optar por la segunda opci¨®n. En cualquier caso, Hacienda actualizar¨¢ los coeficientes cada a?o para tener en cuenta las fluctuaciones de valor de los bienes inmuebles.

La normativa dar¨¢ margen a los Ayuntamientos para que puedan corregir hasta el 15% a la baja el valor catastral del suelo en funci¨®n de la situaci¨®n de su mercado inmobiliario solo para este tributo. Lo que permitir¨¢ adaptar el impuesto a la verdadera situaci¨®n de cada municipio.

Penalizar la especulaci¨®n

Tambi¨¦n se fijar¨¢ un coeficiente para gravar las plusval¨ªas generadas en menos de un a?o, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisici¨®n y de transmisi¨®n ha transcurrido menos de un a?o y que, por tanto, pueden tener un car¨¢cter m¨¢s especulativo.

Hasta ahora para calcular el tributo hab¨ªa que multiplicar el valor catastral del suelo por el n¨²mero de a?os que se hab¨ªa sido titular de la propiedad. A esta cifra se le aplicaba un coeficiente anual, en funci¨®n de los a?os, que no sol¨ªa superar el 3,5%. Y a la cantidad resultante se le aplicaba el tipo impositivo, que tampoco pod¨ªa superar el 30%. Como el valor catastral era el par¨¢metro fundamental del impuesto y los coeficientes tampoco variaban, el Constitucional considera nulo este m¨¦todo objetivo de determinaci¨®n de la base imponible, ya que presupon¨ªa que siempre existe un aumento de valor con independencia de la evoluci¨®n del mercado.

Por eso, Hacienda sustituye los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral por unos coeficientes m¨¢ximos fijados en funci¨®n del n¨²mero de a?os transcurridos desde la adquisici¨®n. Y actualizar¨¢ cada a?o estos multiplicadores.

El real decreto-ley recalca que el m¨¦todo para calcular el impuesto ser¨¢ optativo. Se dejar¨¢ al contribuyente la posibilidad de elegir el m¨¦todo m¨¢s favorable. Podr¨¢ tributar en funci¨®n de la plusval¨ªa real obtenida al traspasar el inmueble ¡ªla diferencia entre el precio de venta y el de compra¡ª o por el valor catastral y los nuevos coeficientes. Si el contribuyente demuestra que la plusval¨ªa real es inferior a la calculada con el valor catastral, podr¨¢ aplicarse el primer m¨¦todo. La norma permitir¨¢ a los Ayuntamientos comprobar estos c¨¢lculos para evitar errores o fraudes.

La reforma del tributo era necesaria para no estrangular las finanzas municipales. Esta figura fiscal es la segunda que m¨¢s aporta a las arcas locales, por detr¨¢s del IBI. Los Ayuntamientos espa?oles ingresaron por este tributo m¨¢s de 1.700 millones en 2020. En 2019, antes de que la pandemia afectase a la recaudaci¨®n, supuso 2.519 millones para las arcas locales.

Varias sentencias

Desde el 26 de octubre, fecha en que fue firmada la sentencia, los consistorios no pod¨ªan exigir la liquidaci¨®n del gravamen al ser considerado inconstitucional su m¨¦todo de c¨¢lculo. No era el primer rev¨¦s judicial para las plusval¨ªas, ya que otras dos sentencias de 2017 y 2019 hab¨ªan cuestionado algunos aspectos del impuesto. La reforma de Hacienda intenta ahora solventarlos todos de una vez.

El principal reparo, porque supon¨ªa el meollo de la cuesti¨®n y fue lo que llev¨® a la anulaci¨®n de facto del tributo, era c¨®mo determinar la base imponible del mismo. El reciente fallo se?alaba que este era ¡°ajeno a la realidad del mercado inmobiliario¡±, lo que se hab¨ªa hecho particularmente palpable cuando los precios de las casas se desplomaron durante la Gran Recesi¨®n. En esos a?os, era frecuente que incluso vendiendo una casa a p¨¦rdidas (es decir, por menos de lo que hab¨ªa costado) hubiera que pagar el impuesto. Esto ya fue cuestionado por el Constitucional en 2017.

El pasado mi¨¦rcoles, durante el debate del proyecto de Ley de los Presupuestos del Estado para 2022, la ministra Montero sostuvo que la modificaci¨®n que preparaba su departamento aportar¨ªa ¡°tranquilidad y seguridad¡± tanto a los contribuyentes como a los Ayuntamientos. Estos, que llevan ya 10 d¨ªas sin poder cobrar el impuesto, tendr¨¢n seis meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal. Lo que han dejado de ingresar desde el 26 de octubre no podr¨¢n recuperarlo. Aunque el ministerio ya hab¨ªa estudiado f¨®rmulas para ello, el decreto no ser¨¢ retroactivo. Pero a la vez, los consistorios no se ver¨¢n obligados a enfrentarse a una avalancha de reclamaciones porque la sentencia del Constitucional estableci¨® un blindaje contra esa posibilidad.

Cuando el impuesto se paga mediante una autoliquidaci¨®n (como sucede en la mayor¨ªa de grandes municipios), el contribuyente tiene un plazo te¨®rico de cuatro a?os para pedir una revisi¨®n de la suma que ha abonado. El fallo judicial, sin embargo, determin¨® que no ser¨¢ posible reclamar cantidades que no se encontrasen ya recurridas antes de dictarse la sentencia.