El Gobierno espera tener listo el ¨ªndice de topes de alquiler antes de fin de a?o

Cinco meses despu¨¦s de su aprobaci¨®n, la ley de vivienda sigue sin desplegar el efecto que m¨¢s alent¨® el debate en torno a la norma: los controles de alquiler. La apabullante victoria del PP en las elecciones auton¨®micas del pasado 28 de mayo, con el consiguiente giro a la derecha de la mayor¨ªa de gobiernos aut¨®nomos, ya auguraba poco futuro para esta medida en las 12 comunidades aut¨®nomas dominadas por la derecha, enemiga declarada de la contenci¨®n de rentas. Entre las cinco restantes, donde s¨ª ser¨ªa posible, solo Catalu?a ha dado pasos en firme para poner topes de los arrendamientos. Pero se ha encontrado con otro obst¨¢culo: falta definir los ¨ªndices de precios de referencia. Este paso, que el Gobierno espera completar antes de acabar el a?o, ha provocado tensiones con la Generalitat, que denuncia un ¡°retraso injustificado¡± y una ¡°voluntad dilatoria¡±.

En el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana restan importancia a las cr¨ªticas provenientes de Catalu?a e insisten en que ¡°la metodolog¨ªa del ¨ªndice ya est¨¢ muy avanzada¡±. Una vez consensuada esta, solo restar¨¢ la ¡°implementaci¨®n¡± operativa del ¨ªndice, por lo que se espera que est¨¦ listo antes de la llegada de 2024. No obstante, los t¨¦cnicos que, por el lado del Gobierno y por el de Generalitat, se encargan de los trabajos lo hacen sin la presi¨®n de una fecha l¨ªmite. En la reuni¨®n que encabezaron la ministra Raquel S¨¢nchez y la consejera catalana de Territorio, Ester Capella, el pasado 13 de septiembre se decidi¨® no hacer p¨²blico un calendario. Y aunque ambas partes han destacado que el encuentro se desarroll¨® en un ¡°buen clima¡±, lo cierto es que a la salida Capella puso negro sobre blanco las divergencias que hay entre ambas Administraciones.

Estas se mantienen, como deja claro el secretario de Territorio, Urbanismo y Agenda Urbana de la Generalitat, Francesc Sutrias, quien lamenta el retraso en poder aplicar la contenci¨®n de rentas. ¡°Constatamos un retraso injustificado, una voluntad dilatoria que impacta en la aplicabilidad de la ley¡±, asegura. ¡°No se entiende por qu¨¦ no se quiere publicar la declaraci¨®n de zona de mercado tensionado propuesta por el Govern [que abarca 140 municipios catalanes] a un plan de medidas en materia de vivienda y urbanismo que tenemos listo y que la Ley no explicita que tenga que estar aprobado¡±, a?ade. ¡°Y todav¨ªa se entiende menos que teniendo la obligaci¨®n de haber elaborado el ¨ªndice de precios desde el a?o 2019, el Ministerio no lo tenga hecho; y que la LAU contemple que se colaborar¨¢ con las comunidades que tienen ¨ªndice, como es el caso de Catalu?a desde 2017¡å.

En esa colaboraci¨®n es en lo que el Gobierno se ampara para justificar por qu¨¦ el ¨ªndice no est¨¢ listo. La ley hablaba de una homologaci¨®n de sistemas de referencia auton¨®micos, pero ambas partes entienden lo que eso significa de manera diferente. El Gobierno catal¨¢n pide que ese proceso d¨¦ validez a su ¨ªndice tal cual, toda vez que en Catalu?a ya estuvo en vigor una ley propia de contenci¨®n de rentas entre septiembre de 2020 y abril de 2022, cuando el Tribunal Constitucional tumb¨® los art¨ªculos clave sobre la regulaci¨®n de los precios al considerar que no era una competencia auton¨®mica. Pero para el Ejecutivo se trata de incorporar ideas que vienen del sistema que us¨® Catalu?a para incorporarlas a un ¨ªndice estatal que todas las comunidades puedan usar por igual. ¡°Es una cuesti¨®n t¨¦cnica y pr¨¢ctica¡±, explican fuentes del Gobierno, ¡°un ¨ªndice estatal es m¨¢s solvente jur¨ªdicamente ante cualquier recurso¡±. Y uno de esos recursos, recuerdan, proviene del Parlamento catal¨¢n con el voto favorable de ERC y Junts.

Distintas fuentes de datos

Una de las diferencias est¨¢ en la base que se toma para calcular los precios. La Generalitat us¨® en su d¨ªa el registro auton¨®mico de finanzas de alquiler (donde se deposita obligatoriamente una mensualidad como garant¨ªa del contrato). Sin embargo, no todas las comunidades obligan a ese dep¨®sito y, por eso en Transportes se inclinan por usar datos de la agencia tributaria para que sea aplicable por igual en todos los territorios. La experta en vivienda Carme Trilla, que actualmente preside el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, alerta de la complejidad que tendr¨¢ elaborar un ¨ªndice uniforme. ¡°En Catalu?a tenemos una base de datos muy buena y actual que son las fianzas¡±, explica, ¡°y el ministerio tiene los datos de Hacienda, que indican cu¨¢nto pagan los inquilinos, pero no corresponden a los ¨²ltimos contratos¡±. ¡°Quiz¨¢s no es equiparable¡±, alerta.

Otra divergencia proviene del grado de detalle al que llegar¨¢ el sistema. El ex secretario de Vivienda de la Generalitat y actual portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), Carles Sala, considera que ¡°el ¨ªndice catal¨¢n no responde a lo que pide la Ley¡±. El sector inmobiliario siempre ha denunciado que esta herramienta ten¨ªa efectos contraproducentes porque se basaba en un precio medio por ubicaci¨®n y superficie de la vivienda. Sobre ese promedio, se aplicaba una horquilla de precios en funci¨®n de otras variables como si el edificio ha sido rehabilitado, si tiene certificado de eficiencia energ¨¦tica o la situaci¨®n exacta del inmueble. Pero no tenia en cuenta, por ejemplo, el estado interior y eso hac¨ªa que, seg¨²n los profesionales, los pisos en mal estado tendieran a subir el precio (para igualarlo a la media) mientras que en un piso reformado el casero ten¨ªa que bajar el precio a la fuerza, lo que a priori beneficiaba a los segmentos con mayor poder adquisitivo del mercado.

Esa es una de las cuestiones, dicen en el Gobierno, que se quieren solucionar con el nuevo sistema de referencia. Y en ese tipo de cuestiones se est¨¢n empleando los t¨¦cnicos de ambos lados, seg¨²n una fuente al tanto de la evoluci¨®n de los trabajos. Esta fuente habla de buena colaboraci¨®n entre los equipos de Transportes y los de la Generalitat, quienes tienen ¡°la experiencia de la metodolog¨ªa que us¨® la Generalitat¡±. Las reuniones, a?ade, son constantes y van ¡°bastante bien¡±. Los plazos son cuesti¨®n tab¨², aunque matiza que ¡°se va a acelerar para intentar cumplir¡±.

Una vez listo el ¨ªndice, este marcar¨ªa seg¨²n lo que prev¨¦ la ley el precio m¨¢ximo que los grandes caseros (propietarios de m¨¢s de 10 inmuebles urbanos, aunque la norma permite bajar ese l¨ªmite a cinco) podr¨ªan aplicar a los nuevos alquileres que se firmaran. El freno para peque?os arrendadores (la mayor¨ªa del mercado) se basar¨ªa en el precio anterior. No obstante, esto exige una declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada que Catalu?a ya ha tramitado englobando en una sola zona a 140 municipios. Y de nuevo hay distintas posturas: la Generalitat pide que la declaraci¨®n se haga ya (hay que publicarlo en el BOE) pero Transportes record¨® tras la reuni¨®n de septiembre que falta alg¨²n tr¨¢mite, como presentar un plan de medidas correctoras del que habla la norma. No obstante, nadie considera que eso sea un obst¨¢culo. En el Gobierno se ve como un proceso m¨¢s sencillo de completar y ¡°paralelo¡± a la elaboraci¨®n del ¨ªndice, que es el escollo que ahora mismo impide aplicar el control de precios.

La petici¨®n al ministerio que dirige Raquel S¨¢nchez para que permita la aplicaci¨®n de la regulaci¨®n de las rentas en Catalu?a se repiti¨® este lunes de forma insistente por parte del Govern y tambi¨¦n del Sindicato de Inquilinos cuando se conocieron las cifras oficiales del precio de los alquileres del segundo semestre: han subido un 12,7% en Barcelona (donde la renta media alcanza el r¨¦cord de 1.123 euros) y un 9,7% en el conjunto de Catalu?a (con un alquiler medio de 830 euros). En el caso de la capital catalana, de sus 73 barrios en 10 el alquiler ha subido m¨¢s de un 20% en el ¨²ltimo a?o; y en 41 barrios el aumento registrado es de entre un 10% y un 20%.

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