Vivienda: urge un giro de modelo que responda a los objetivos del sector y a las necesidades de la sociedad

La vivienda se ha convertido en un debate permanente. La descorrelaci¨®n entre oferta y demanda y la imparable subida de los precios, que amenaza con convertirse en estructural, han generado una situaci¨®n sin precedentes. Adem¨¢s, existen otros factores que alimentan la problem¨¢tica, como la falta de inversi¨®n y financiaci¨®n, los costes y la regulaci¨®n dispar entre las comunidades.

Para profundizar sobre el tema, CincoD¨ªas organi?z¨® un desayuno en colaboraci¨®n con PwC donde los ponentes abordaron la coyuntura actual y los retos de futuro de la vivienda. La conclusi¨®n principal del encuentro fue que hace falta definir el modelo de producci¨®n y desarrollo de vivienda para corregir la situaci¨®n actual y que responda a la tendencia del futuro.

Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a, arranc¨® la jornada con algunos datos: ¡°El Banco de Espa?a cifra en 600.000 el d¨¦ficit de viviendas, y es algo que arrastramos desde hace una d¨¦cada¡±. ¡°En 2024 hemos producido menos de 100.000 viviendas, frente a los 245.000 hogares que se han creado. Ese crecimiento demogr¨¢fico, seg¨²n las proyecciones del INE, va a continuar en los pr¨®ximos a?os; tendr¨ªamos que triplicar la actual producci¨®n¡±.

¡°Tienen que venir nombres y capital nuevos, y estructuras diferentes. Espa?a se tiene que seguir viendo como un pa¨ªs atractivo¡±

Miren Telleria, Responsable del sector ¡®Real Estate¡¯ de PWC

La construcci¨®n est¨¢ aparejada con la rentabilidad, y este es otro de los desaf¨ªos para el sector inmobiliario. Miren Telleria, responsable del sector real estate de PwC, manifest¨® que ¡°el capital busca una rentabilidad, y la realidad es que si la inversi¨®n no es a largo y no hay una forma de patrimonializar o convertir esto en algo que sistem¨¢ticamente tenga una rentabilidad, no puede haber inversi¨®n ni adecuaci¨®n del parque¡±. Por otro lado, la experta record¨® que ¡°el existente en manos de los particulares est¨¢ muy deteriorado, de los que m¨¢s de Europa. ?Por qu¨¦? Las peque?as familias no tienen esa capacidad de continuar invirtiendo y mantenerlo en un estado correcto. Tenemos que perder ese complejo de decir claramente que necesitamos capital institucional, que adem¨¢s no hay veh¨ªculos, ni estructuras¡­ Necesitamos estructuras que sean comparables con otros pa¨ªses; es fundamental para que se siga viendo a Espa?a como un pa¨ªs atractivo¡±.

La prioridad ¡°es concretar qu¨¦ tipo de vivienda y qu¨¦ dinero necesitamos y el horizonte; nadie est¨¢ hablando de estos tres puntos¡±, dijo Alejandra Mora, socia directora de Alas Social Impact Capital. Mora opin¨® que ¡°con la configuraci¨®n de un marco normativo polic¨¦ntrico, como muchos pa¨ªses de Europa lo tienen, probablemente podr¨ªamos funcionar mejor. Deber¨ªa incluir producci¨®n, fiscalidad, financiaci¨®n y una pol¨ªtica social¡±, a?adi¨®.

La regulaci¨®n debe ser lo m¨¢s homog¨¦nea posible entre las comunidades. Hay que dar una vuelta a la inversi¨®n y la fiscalidad¡±

Beatriz Toribio, Secretaria general de APC Espa?a

Laura Fern¨¢ndez, directora general de Asval, coincidi¨® en se?alar que ¡°una de las claves es saber qu¨¦ modelo de pa¨ªs queremos¡±. Bajo su percepci¨®n, ¡°es obvio que para cubrir ese d¨¦ficit que tenemos acumulado, y el que viene, necesitamos capital y recursos econ¨®micos que no existen hoy ni en el sector p¨²blico ni en el tradicional de promotores o empresarios espa?oles. Es poco rea?lista pensar que vamos a ser capaces de asumir ese d¨¦ficit sin la inversi¨®n institucional extranjera. No podemos seguir demonizando a los propietarios o amenazando con golpes fiscales a estructuras de inversi¨®n que funcionan en otros pa¨ªses como las socimis, que canalizan este tipo de inversiones¡±.

Presupuesto

Sobre la rentabilidad, Fern¨¢ndez invit¨® a hacer una reflexi¨®n. ¡°Hay dinero que va a venir de la UE, pero necesitamos proyectos agregadores. El Banco Europeo de Inversiones ha dicho en multitud de ocasiones que los proyectos que no lleguen a un determinado importe, como 50 millones, ni los miran. En Espa?a, o somos capaces de hacer esa agregaci¨®n y trabajar en escala con la inversi¨®n institucional, o va a ser muy complicado¡±.

En este sentido, Roberto Campos, director general de Avintia Inmobiliaria, afirmo que ¡°sin ayudas esto no es rentable, y sin rentabilidad hay concursos desiertos¡±. ¡°El sector p¨²blico muchas veces piensa que el privado est¨¢ obligado a hacer vivienda a precio asequible. La vivienda social est¨¢ claro que la tienen que hacer las Administraciones con los presupuestos, para llegar a las capas m¨¢s desfavorecidas. Esta actividad hoy en d¨ªa no es rentable en seg¨²n qu¨¦ zonas, y tiene que ir acompa?ada de ayudas de Europa, de los Gobiernos estatales, comunidades¡­ Es un mercado con una densidad muy distinta, y eso hay que entenderlo¡±, agreg¨®. Respecto a la tendencia alcista del alquiler, Campos subray¨® que ¡°existen dos grandes pensamientos: si la gente va a alquiler porque no puede comprar o porque hay un cambio en la sociedad hacia esa l¨ªnea; yo creo que es una mezcla de ambos¡±.

¡°Todos los fondos europeos que van a venir necesitan visualizar fondos o veh¨ªculos grandes donde invertir, no van a buscar proyecto por proyecto¡±

Alejandra Mora, Socia directora de Alas Social Impact Capital

Con respecto al papel de la Administraci¨®n, Alejandra Mora record¨® que el peso del PIB que dedican los presupuestos a la vivienda es del 0,15%. Y puso de manifiesto ¡°una debilidad hist¨®rica que ha tenido Espa?a, que es la de generar vivienda a venta, que ha servido en ciertos periodos, pero no hemos creado un parque estable y conservador a largo plazo¡±. En su opini¨®n, uno de los principales problemas es que ¡°no somos capaces de generar una trazabilidad del fondo p¨²blico para la vivienda; es decir, no s¨¦ d¨®nde va a acabar la vivienda asequible, no s¨¦ el tipo de tenedores que van a ser, si va a haber ocho cambios de un inversor a otro¡­ Esto es distinto en otros pa¨ªses europeos. Aqu¨ª no conocemos qui¨¦n va a ser tenedor a largo plazo¡±.

De forma paralela, Miren Telleria habl¨® de la poca inversi¨®n en el sector. ¡°Puede haber fondos muy grandes, pero los paquetes son todav¨ªa peque?os porque tambi¨¦n el tama?o medio del promotor, aunque pensemos que son los grandes, el volumen que hacen en todo el parque es peque?o.

Es poco realista pensar que vamos a ser capaces de asumir ese d¨¦ficit que tenemos en el mercado sin la inversi¨®n extranjera institucional

Laura Fern¨¢ndez Directora general de Asval

Tenemos un tipo de capital que est¨¢ haciendo parque para un corto plazo; necesitamos patrimonialistas de muy largo plazo, y para eso tenemos que tener un entorno relevante y comparable. En promotores no han venido ni la mitad de los que necesitamos, y los que est¨¢n no son capaces de cubrir el gap existente. Tienen que venir nombres y capital nuevos, y estructuras diferentes¡±.

Regulaci¨®n

El marco normativo es otra de las asignaturas pendientes. Beatriz Toribio coment¨® que ¡°la regulaci¨®n debe ser lo m¨¢s homog¨¦nea posible entre comunidades. Aunque hay mucho por hacer, Espa?a tiene unos fundamentales, un crecimiento demogr¨¢fico, un inter¨¦s tur¨ªstico, un clima¡­ que sigue siendo muy atractivo para los inversores¡±.

Sin ayudas esto no es rentable, y sin rentabilidad hay concursos desiertos. La vivienda es un mercado con una densidad distinta; hay que entenderlo

Roberto Campos ,Director General de Avintia Inmobiliaria

Por otra parte, Alejandra Mora argument¨® que ¡°todos los fondos europeos que van a venir necesitan visualizar fondos o veh¨ªculos grandes donde invertir. No van a ir buscando proyecto por proyecto. Y cuando lo hagan en vivienda asequible tambi¨¦n van a buscar veh¨ªculos reconocibles. Hay que desarrollar un marco de financiaci¨®n que toque la fase promoci¨®n y operativa¡±.

Toribio estuvo de acuerdo en que ¡°hay que dar la vuelta a gran parte del modelo de producci¨®n y desarrollo de vivienda desde el punto de vista de la inversi¨®n y fiscalidad, aunque la financiaci¨®n del suelo es un tema muy importante¡±.

Sobre este asunto, Roberto Campos apunt¨® que ¡°si no fuera por el ICO que est¨¢ financiando hoy, no hay grandes bancos que est¨¦n haci¨¦ndolo, salvo en casos muy contados, como tener un buen comprador final, y eso es complicado de origen¡±. A juicio de Toribio ¡°el ICO ha creado un modelo que ha despertado mucho inter¨¦s¡±. ¡°Es sentarse y ver qu¨¦ interesa a las diferentes partes para que esa financiaci¨®n se canalice para el suelo, para vivienda asequible, para vivienda social...¡±.

Asimismo, Laura Fern¨¢ndez, habl¨® de la importancia reputacional. ¡°Los fondos institucionales no quieren en ning¨²n caso verse envueltos en esc¨¢ndalos, ni noticias ni cuestiones que puedan alarmar a su capital de base que son los pensionistas, los ahorradores¡­ y los que en un momento dado pueden cambiar su decisi¨®n de inversi¨®n¡±, concluy¨®.