Por qu¨¦ tu casa puede ser tu radiograf¨ªa adem¨¢s de tu biograf¨ªa

¡°Comprensi¨®n del sector inmobiliario¡± podr¨ªa ser una asignatura en la carrera de sociolog¨ªa. La vivienda quiz¨¢ sea el bien material ¡ªel ¨²nico mencionado expresamente en la Constituci¨®n¡ª cuya forma y cuyo uso mejor reflejan la condici¨®n social de su habitante. Dime d¨®nde vives...

La evoluci¨®n de las tecnolog¨ªas, de los valores sostenibles y de una econom¨ªa en crisis permanente parece aumentar esa capacidad inmobiliaria de reflejar el pulso social.

Un ejemplo hipot¨¦tico. Se busca una casa en el extrarradio de una ciudad o en un pueblo cercano. Asociada a una comunidad energ¨¦tica que consuma electricidad de un huerto solar. Construida con hormig¨®n que auto-repara sus grietas y sin apenas mermas porque un modelo inform¨¢tico defini¨® hasta las formas individuales de las placas de pladur. Con distribuci¨®n polivalente, diferente a las cl¨¢sicas viviendas unifamiliares. Varias habitaciones amplias y luminosas lo mismo podr¨ªan acoger un sal¨®n que una oficina dom¨¦stica. Tambi¨¦n se visita en un tour de realidad mixta y el cliente puede configurar elementos como en un concesionario de coches.

Ser¨¢ clave esa capacidad de escuchar al cliente y de adaptarse a la evoluci¨®n de la demanda, a la especializaci¨®n y al servicio a medida

Juan Carlos ?lvarez, director general de Negocio de Gesti¨®n Patrimonial en la inmobiliaria Servihabitat

Es relativamente cara para la media. Y sin embargo la pretenden dos familias con un presupuesto a todas luces insuficiente. A¨²n as¨ª la consiguen alquilar, las dos. La explicaci¨®n es que son familias amigas dispuestas a compartir el coste de una vivienda dise?ada para tal uso, que permite elegir ora privacidad ora convivencia e instalar un despacho y un peque?o negocio independientes. La casa les ahorra el local comercial.

?C¨®mo dise?ar¨ªas tu propia casa?

Esa casa exacta, precisa, parece m¨¢s dise?ada por el ideal del inquilino que por el ideal del promotor. Y responde a una de las tendencias sociales/inmobiliarias que dec¨ªamos: la personalizaci¨®n. ¡°El abandono de los est¨¢ndares homog¨¦neos y r¨ªgidos de viviendas en serie para dialogar con el cliente y ofrecer soluciones flexibles adaptadas a su ciclo vital y econ¨®mico¡±, explica Juan Carlos ?lvarez, director general de Negocio de Gesti¨®n Patrimonial en la inmobiliaria Servihabitat. ¡°Ser¨¢ clave esa capacidad de escuchar y de adaptarse a la evoluci¨®n de la demanda, a la especializaci¨®n y al servicio a medida¡±.

?Qu¨¦ demanda? ?Qu¨¦ servicio a medida? Las respuestas vuelven a acercar sociolog¨ªa y vivienda. Al fin y al cabo un agente inmobiliario encargado del cara a cara con los clientes, su diversidad y su casu¨ªstica, se parece al soci¨®logo puerta a puerta. Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad en Espa?a, destaca los cambios humanos que condicionan el cambio inmobiliario. ¡°Adem¨¢s de familias monoparentales de personas solteras o j¨®venes emancipados, emergen otras agrupaciones de convivencia como pares de matrimonios o de parejas amigas, que suelen ser j¨®venes o reci¨¦n llegados al pa¨ªs, y la respuesta del sector con viviendas-oficina de gran tama?o habitadas por personas incluso sin vinculaci¨®n previa para vivir y para trabajar, compartiendo zonas de convivencia y comunicaci¨®n¡±.

Nomdedeu tambi¨¦n apunta mutaciones en el modelo de propiedad debido a factores como el envejecimiento o la dificultad de alquilar o comprar para j¨®venes precarios: ¡°Aumentan las viviendas de gente mayor que las ceden parcialmente a cambio de compa?¨ªa y cuidado. Lo ve¨ªamos en grandes ciudades, ahora se extiende a las capitales de provincia¡±.

Urbanismo para un pa¨ªs diferente

Si hablamos de una necesidad y de la casa adecuada donde cobijarla, hablamos de an¨¢lisis de datos para entender esa conexi¨®n. El director en Barcelona de la consultor¨ªa multinacional CBRE, Xavier G¨¹ell, se?ala tendencias como el salto de la poblaci¨®n mayor de 65 a?os entre el 20% actual y el 29% en 2040, o el de los hogares unipersonales del 26% hoy a m¨¢s del 50% en menos de dos d¨¦cadas. ¡°El incremento de la movilidad y de la poblaci¨®n extranjera tambi¨¦n influir¨¢ en nuevas tipolog¨ªas de viviendas¡±. Por ejemplo para alojar estudiantes, personas mayores o de tipo coliving, que ser¨ªa la r¨¦plica del coworking en el mercado residencial, es decir, convivencia de personas con intereses afines en espacios que mezclan zonas privadas y comunes.

El incremento de la movilidad y de la poblaci¨®n extranjera tambi¨¦n influir¨¢ en nuevas tipolog¨ªas de viviendas

Xavier G¨¹ell, director en Barcelona de la consultor¨ªa CBRE

Al hilo surgen nichos de negocio. G¨¹ell comenta por ejemplo que el 63% de las 114.000 camas operativas en residencias de estudiantes en Espa?a se consideran obsoletas, apenas hab¨ªa 1.000 camas profesionalizadas de coliving en 2021 pero se multiplicar¨¢n por cinco en 2024. Y el segmento senior living ¡ªdiferentes modos de compartir propiedad o alquiler entre personas mayores independientes¡ª ha registrado inversiones este a?o de casi cien millones de euros.

En un pa¨ªs de propietarios que consideraba la vivienda como la mejor opci¨®n de ahorro productivo, ¡°toman fuerza figuras como el inversor que compra, reforma, restaura y alquila por habitaciones un producto de calidad¡±, ampl¨ªa Nomdedeu. ¡°Ese alquiler surge como alternativa a las subidas generalizadas del alquiler tradicional¡±.

Y del empinado acceso a la vivienda, qu¨¦

El experto ha puesto el dedo en la llaga: el impensable acceso a una vivienda de calidad para un sector creciente de la poblaci¨®n si se prolonga el tr¨ªo de inflaci¨®n, estancamiento y energ¨ªa prohibitiva. Dicho de otra forma, ser¨ªa el problema de la vivienda social, m¨¢s socializado todav¨ªa. Seg¨²n ?lvarez, la pandemia ha disparado la demanda y cubrirla es una exigencia expl¨ªcita de la OCDE: ¡°Espa?a tiene unas 290.000 viviendas p¨²blicas y necesita un 8% m¨¢s para acercarse a la media europea¡±.

El sector suele coincidir en la colaboraci¨®n p¨²blico-privada como requisito clave para cerrar la brecha. Aplicada en buena parte de Europa, seg¨²n G¨¹ell, apenas se ha ensayado en Espa?a, salvo excepciones como las 4.500 viviendas proyectadas en Barcelona mediante la alianza de dos inmobiliarias y la administraci¨®n.

Nomdedeu concluye que atacar esa carencia exige una transformaci¨®n a fondo: con una gesti¨®n de verdad ¨²til para el ciudadano ¡°que muchas veces no sabe ad¨®nde dirigirse, ni c¨®mo, ni cu¨¢ndo, ni en qu¨¦ plazos, ni qu¨¦ ayudas son compatibles¡±. Tambi¨¦n reclama ¡°garant¨ªas no coactivas a los arrendadores¡± o planes urban¨ªsticos de vivienda social rentables para los promotores, m¨¢s sentido com¨²n en el seguimiento de las ayudas o ¡°una regulaci¨®n de los desahucios que distinga las familias realmente necesitadas de otros grupos que hacen m¨¢s ruido medi¨¢tico¡±.

En viviendas sociales el ciudadano muchas veces no sabe ad¨®nde dirigirse, ni c¨®mo, ni cu¨¢ndo, ni en qu¨¦ plazos, ni qu¨¦ ayudas son compatibles

Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad en Espa?a

El sector espera que se le escuche, sostiene ?lvarez. Puede aportar su conocimiento de una realidad muy compleja para conectar oferta y demanda gracias a ¡°normativas de urbanismo m¨¢s homog¨¦neas, ¨¢giles, coherentes y estables¡±. Adem¨¢s de esa experiencia general, ofrece la de servicios espec¨ªficos que combinan la gesti¨®n inmobiliaria con la gesti¨®n social para mejorar la situaci¨®n de las familias inquilinas.

Sostenibilidad como reto, tecnolog¨ªa como soluci¨®n

Cualquier tendencia social proyectada en tendencia inmobiliaria siempre se cruzar¨¢ con otras dos: la sostenibilidad como objetivo y la tecnolog¨ªa como herramienta.

Impulsado por la necesidad y la legislaci¨®n, el sector tiende a integrar el ¨¢lbum completo de tecnolog¨ªas: desde planeaci¨®n y construcci¨®n digitalizada (BIM, Lean Construction, contratos colaborativos, etc.) a la aplicaci¨®n de la inteligencia artificial y el an¨¢lisis de datos para el mantenimiento predictivo incluso con patrones meteorol¨®gicos, impresi¨®n 3D sean peque?as piezas como el sello de una contraventana o pilares de carga, modelos de eficiencia energ¨¦tica como las comunidades que comparten un huerto solar o nuevos materiales fotocatal¨ªticos capaces de purificar el aire.

Tambi¨¦n despliega el tr¨ªo de sens¨®rica, internet de las cosas y dom¨®tica para, como recuerdan ?lvarez y G¨¹ell, entender los datos desde el lado del uso ¡ªespacios, luces, dispositivos, consumos, horarios, patrones¡­¡ª, para pasarlos al lado del dise?o y cerrar el c¨ªrculo. En este sentido, Pere Navarro, director de la mayor cita inmobiliaria del pa¨ªs, Barcelona Meeting Point, recuerda ¡°un estudio de Mind Commerce sobre el crecimiento medio anual cercano al 30% durante los pr¨®ximos a?os de viviendas y edificios inteligentes¡±.

Por eso la tendencia macro que destaca ?lvarez es precisamente la construcci¨®n industrializada, sistem¨¢tica, modular, que aglutina todas las tecnolog¨ªas relevantes. No solo ser¨ªa una revoluci¨®n pr¨¢ctica, sino de la mentalidad. Esa cierta inclinaci¨®n del sector al inmovilismo, opina ?lvarez, no aguantar¨¢ la triple presi¨®n ¡°de la transformaci¨®n digital, de las leyes sostenibles y de la ineficiencia del modelo convencional¡±. ¡°Los plazos de construcci¨®n y entrega podr¨ªan reducirse un 30%. Ganaremos agilidad para responder a la demanda en el momento en que lo necesite¡±.

?Se traducir¨¢ en una ca¨ªda equivalente de los precios? Eso es mucho decir. Las tarifas reflejan otros imponderables. Sin ir m¨¢s lejos, una energ¨ªa por las nubes.