Compra sobre plano: la covid como excusa para retrasar la entrega de viviendas

El a?o 2021 ha cerrado con la compra de m¨¢s de 100.000 viviendas sobre plano en Espa?a, seg¨²n datos del INE referentes a las unidades inscritas en los registros de la propiedad. El estir¨®n dado por este mercado ha sido considerable. El pasado mes de septiembre, por ejemplo, se vendieron 10.933 viviendas de nueva planta, una cifra no vista en esta estad¨ªstica desde marzo de 2004 (11.153 unidades).

El mercado vive una luna de miel que ha llevado a las organizaciones de consumidores a pedir precauci¨®n a los que compren viviendas sobre plano, esas que est¨¢n sin construir y que tardar¨¢n entre 18 y 24 meses ¡ªseg¨²n sea de promotor o cooperativa¡ª en ser una realidad.

No es la primera vez que la OCU pone el foco en esta modalidad. Ya lo hizo en 2019. Ahora, y visto el aumento de las compras sobre plano, insiste: ¡°Pueden ocurrir diversas vicisitudes, entre ellas el retraso en la entrega, y no siempre es f¨¢cil recuperar el dinero en caso de incumplimientos del promotor, ya sea una empresa o una cooperativa de vivienda¡±. Tanto m¨¢s en un momento en el que hay falta de aprovisionamiento de algunos materiales e incluso de mano de obra para algunos oficios. ¡°Es posible que la promotora pretenda justificar retrasos en la entrega de las viviendas. Hay que estar muy atentos¡±, se?alan.

Porque un posible desabastecimiento no tiene por qu¨¦ ser responsabilidad del comprador. ¡°Son contingencias que el promotor debe prever al fijar los plazos de entrega¡±, se?ala Carlos C¨®mitre, abogado de Ley 57. En este bufete dicen haber detectado retrasos injustificados con el pretexto de la pandemia. ¡°Las promotoras han utilizado la covid como excusa y as¨ª evitar pagar compensaciones. La actividad de construcci¨®n no fue suspendida m¨¢s de 14 d¨ªas y, aunque la incidencia de la covid pudo afectar, no debe justificar retrasos de meses sobre los plazos pactados¡±, avisa C¨®mitre. Los afectados que han estado pagando alquileres o guardamuebles pueden reclamar al promotor por da?os y perjuicios.

Otra distorsi¨®n llegada al mercado en los ¨²ltimos meses es el aumento de los costes de construcci¨®n que est¨¢ afectando a las obras. El comprador debe saber que el promotor no puede incumplir el precio pactado. ¡°No deben aceptarse precios variables. Si el promotor no puede cumplir lo pactado, debe devolver el dinero con intereses¡±, dice el abogado.

El caso de las cooperativas es distinto, puesto que los compradores se convierten en promotores y asumen el riesgo de que los precios puedan subir. ¡°Por eso es importante que la gestora sepa anticiparse a esta situaci¨®n en el caso de los proyectos nuevos y que tenga un buen contrato suscrito con la constructora que proteja el proyecto en el caso de las promociones en desarrollo¡±, se?ala Augusto Abril, socio fundador de Lacooop, buscador de cooperativas de viviendas.

Ante el alza de precios de la obra nueva, la OCU recomienda ¡°hacer n¨²meros y recordar que lo ideal es que el precio de la vivienda no supere en cuatro o cinco veces los ingresos anuales de la unidad familiar¡±.

Despu¨¦s, es momento de ¡°comprobar la solvencia de la promotora y, antes de firmar ning¨²n contrato, hay que asesorarse con un abogado, una asociaci¨®n de consumidores o en una oficina municipal de informaci¨®n al consumidor. Por desgracia, no estamos acostumbrados a pedir este asesoramiento para comprobar algo tan simple como si los metros son construidos, ¨²tiles o con repercusi¨®n de las zonas comunes¡±, dice Ana M¨®ner, responsable del gabinete jur¨ªdico de la Asociaci¨®n Valenciana de Consumidores y Usuarios (Avacu), una de las organizaciones miembro de CECU. En esta entidad, las reclamaciones m¨¢s numerosas son por las calidades y defectos de construcci¨®n.

La compra sobre plano siempre genera incertidumbre, pero lo cierto es que, en general, ha dejado de ser una actividad de alto riesgo como en los tiempos de la burbuja inmobiliaria, cuando hab¨ªa promotoras poco profesionales y sin experiencia que, m¨¢s que vender, enga?aban al ciudadano. El sector est¨¢ m¨¢s saneado, las promociones se inician cuando existe un alto nivel de preventas y las entidades financieras son mucho m¨¢s exigentes en sus condiciones, lo que ha reducido mucho la litigiosidad.

Cl¨¢usulas abusivas

No obstante, siempre queda alguna manzana podrida en el cesto, tanto m¨¢s cuando aumenta la actividad constructora y surgen nuevas empresas al calor de la mayor demanda. De ah¨ª las advertencias de la OCU, que sigue encontrando contratos que contienen cl¨¢usulas abusivas. ¡°Sobre todo las que prev¨¦n penalizaciones por incumplimiento de pagos del comprador, que en ocasiones resultan desproporcionadas y faltas de reciprocidad (no se prev¨¦n consecuencias similares para el incumplimiento del promotor)¡±.

Tambi¨¦n dan cuenta de contratos donde no se fija con claridad la fecha de entrega de la vivienda y se intenta vincular a la obtenci¨®n de la licencia de primera ocupaci¨®n por el ayuntamiento, lo que no respeta la normativa legal que exige un plazo de entrega claro. Y a la organizaci¨®n ha llegado alg¨²n caso donde se ha producido una modificaci¨®n sustancial en los planos, con el ¡°agravante de que al ser una cooperativa pretenden impedir la renuncia de un comprador, m¨¢s que justificada a nuestro juicio, hasta que se encuentre a un nuevo cooperativista¡±.

Ana M¨®ner cree que ¡°hay y seguir¨¢ habiendo cl¨¢usulas abusivas, como la elecci¨®n del notario por la promotora¡±. Un estudio realizado por el bufete Ley 57 en 2019 conclu¨ªa que solo el 7% de las promotoras superan el 70% de cumplimiento. No hay datos actualizados, pero C¨®mitre dice: ¡°No creemos que la cifra haya cambiado mucho en estos dos a?os¡±. Aunque reconoce que ¡°ahora ciertamente los promotores saben que los compradores est¨¢n mejor informados y los bancos son m¨¢s estrictos para financiar los proyectos¡±.

Tambi¨¦n en el caso de las cooperativas de viviendas, en las que el socio compra a precio de coste y ahorra el torno al 20%. Poco a poco van dejando atr¨¢s la mala imagen que las ha acompa?ado por los numerosos esc¨¢ndalos protagonizados en el pasado. Seg¨²n Augusto Abril, socio fundador de Lacooop, ¡°es imposible que hoy se cometa fraude en torno a una cooperativa de viviendas. Las leyes son muy estrictas y han establecido unos controles contundentes; otra cosa es que est¨¦ correctamente gestionada¡±. Y a?ade: ¡°En un mercado, el de obra nueva, que superar¨¢ este a?o las 100.000 escrituraciones, y en el que en torno al 20% o 22% es en cooperativa, si fuera verdad el mito de la inseguridad de las cooperativas, los juzgados tendr¨ªan manifestaciones en la puerta¡±. El dinero de los cooperativistas est¨¢ en cuentas especiales y todas las cantidades entregadas por los socios a cuenta est¨¢n avaladas. ¡°Aunque la ley solo exige que estas cantidades est¨¦n avaladas desde la concesi¨®n de la licencia de obra mayor, las gestoras de cooperativas expertas avalan todas¡±, explica Abril.