?El regreso de la especulaci¨®n? Los ¨²ltimos para¨ªsos espa?oles amenazados por la codicia

El ladrillo siempre vuelve. Resurge una y otra vez de los escombros que han dejado cada uno de sus derrumbes, sale de las peores crisis dispuesto a elevarse una planta m¨¢s, a ocupar un metro de costa m¨¢s. El ladrillo vuelve porque el suelo nunca se fue. Porque cuando estalla una crisis y alguien dice "ese suelo no vale nada", siempre hay quien contesta, "si no vale nada, te lo compro todo". Y, aunque buena parte de la costa espa?ola est¨¢ protegida por convenios nacionales e internacionales, incluso en estos casos el urbanismo insaciable busca la manera de derribar los l¨ªmites.

Con el estallido de la burbuja, no se abandonaron los planes ni se tiraron los planos que amenazan con asfaltar algunos de los pocos para¨ªsos que nos quedan. Quedaron guardados hasta que amainase el temporal. Y amain¨®. De las primeras se?ales de su vuelta naci¨® la investigaci¨®n recogida en Playa Burbuja: un viaje al reino de los se?ores del ladrillo (Datadista, 2018), para contar lo que ocurri¨® y c¨®mo qued¨® todo antes de que volviese a cambiar. Tambi¨¦n para advertir de que el ladrillo estaba de vuelta sin aprender la lecci¨®n.

La costa espa?ola es un recurso escaso que se ha trasformado de manera vertiginosa en los ¨²ltimos 25 a?os: aqu¨ª, recog¨ªamos las siete mayores aberraciones urban¨ªsticas. Seg¨²n el Observatorio de la Sostenibilidad, el 13% de los primeros 10 kil¨®metros del litoral en Espa?a se encuentra artificializado. En 1987 alcanzaba solo el 6,67%. Entre ese a?o y 2011, se urbanizaron en nuestro pa¨ªs m¨¢s de dos hect¨¢reas diarias en los primeros 500 metros del litoral.

Aprovechando el frenazo tras el estallido de la burbuja, la mayor¨ªa de las autonom¨ªas costeras aprobaron planes para proteger el litoral. A pesar de ello, en la actualidad se est¨¢n proyectando miles de viviendas, hoteles y campos de golf a lo largo de toda la costa, con especial presi¨®n sobre el litoral mediterr¨¢neo peninsular. El foco est¨¢ en lugares con zonas v¨ªrgenes que limitan con espacios protegidos en las costas de C¨¢diz, Girona o Castell¨®n. Playas paradisiacas seg¨²n los folletos tur¨ªsticos de los ayuntamientos, pero que dejan de serlo con la presi¨®n urban¨ªstica y la llegada de miles de turistas y veraneantes.

El m¨¢s medi¨¢tico: 206 viviendas de lujo en lugar de 216 pinos en Chiclana (C¨¢diz)

En 2015, la Junta de Andaluc¨ªa aprob¨® el Plan de Protecci¨®n del Corredor Litoral, que pretend¨ªa proteger los primeros 500 metros de costa. Este plan afectaba a 62 municipios andaluces que protestaron al considerar que limitaba su desarrollo econ¨®mico. Despu¨¦s de un recurso presentado por el Ayuntamiento de Barbate, el Tribunal Superior de Justicia de Andaluc¨ªa lo anul¨®?en septiembre de 2017 por un defecto de forma, al considerar que hab¨ªa sido aprobado por un Gobierno en funciones sin competencia para ello.

En abril de 2018, la Junta de Andaluc¨ªa abandon¨® definitivamente el Plan y se comprometi¨® a hacer uno nuevo, que no lleg¨® a tiempo. El nuevo presidente de la Junta de Andaluc¨ªa, el popular Juanma Moreno, prometi¨® antes de la campa?a electoral que, si llegaba a la presidencia, derogar¨ªa estas medidas para fomentar la inversi¨®n en Andaluc¨ªa. Y, de hecho, el nuevo gobierno de Andaluc¨ªa ha permitido que los ayuntamientos y las empresas promotoras hayan reactivado muchos de los proyectos de macrourbanizaciones que hab¨ªan quedado desestimados por el Plan de Protecci¨®n del Corredor Litoral.

Entre ellos, este con una inversi¨®n prevista de 23 millones de euros, que pretende construir 206 viviendas de lujo en una parcela de 60.000 metros cuadrados con m¨¢s de 700 ¨¢rboles en el municipio de Chiclana (C¨¢diz). El dise?o arquitect¨®nico del complejo est¨¢ encargado al Estudio Lamela, fundado por el arquitecto Antonio Lamela en 1954 y responsable tambi¨¦n del nuevo Centro Canalejas en Madrid, de la extensi¨®n del Santiago Bernab¨¦u finalizada en 2005 y de la Ciudad Deportiva del Real Madrid, o de la reconversi¨®n de Expo Zaragoza entre otros 1.000 proyectos.

Este pinar litoral, situado entre la playa de La Barrosa y Sancti Petri, es el mayor de la zona y uno de los pocos que a¨²n quedan en este entorno de la costa gaditana. Se encuentra dentro de una parcela privada con suelo urbanizable, seg¨²n el Plan General de Ordenaci¨®n Urbana y, con la vuelta del ladrillo, ya se ha pedido la licencia de construcci¨®n.

El proyecto tiene previsto arrancar 216 pinos de gran valor ecol¨®gico en la parcela que tambi¨¦n cuenta con arbustos de camari?a (corema album) y sabina costera (juniperus turbinata), especies consideradas vulnerables. Estas plantas act¨²an como fijadores del sustrato de las arenas litorales, evitando as¨ª la p¨¦rdida y dispersi¨®n de los sistemas dunares sobre los que se asientan. Para mitigar este impacto ambiental, se ha previsto plantar m¨¢s de 1.000 pinos en zonas cercanas o indemnizar al ayuntamiento con 176.000 euros para que sea este el encargado de su replantaci¨®n.

Macrourbanizaciones en playas v¨ªrgenes y marismas

La federaci¨®n de Ecologistas en Acci¨®n en C¨¢diz denunci¨® el pasado 16 de julio en las jornadas Destrucci¨®n del litoral: alternativas para su defensa, organizadas por EQUO en el Congreso de los Diputados, media docena de macrourbanizaciones en la provincia de C¨¢diz. Desde la que se pretende levantar en las marismas de Trebujena ¡ª300 viviendas, hoteles y un campo de golf, que triplican el suelo urbano del municipio¡ª, a un nuevo complejo hotelero en la ¨²ltima zona virgen de la playa de El Palmar, en Vejer de la Frontera. En Barbate, Tarifa y San Roque se han reactivado macrourbanizaciones que pretenden ocupar millones de metros cuadrados.

El Seg¨¹esal Golf Resort, en Barbate, llevaba m¨¢s de una d¨¦cada parado hasta que la retom¨® en 2018 Bogaris, la promotora sevillana responsable de su desarrollo. El proyecto original pretend¨ªa construir un campo de golf de 18 hoyos ¡ªque incluso fue declarado de Inter¨¦s Tur¨ªstico por la Junta de Andaluc¨ªa en 2011¡ª, 1.700 viviendas, dos hoteles y un centro comercial en una superficie de 467 hect¨¢reas colindante con el Parque Natural de la Bre?a y Marismas del Barbate, un ecosistema mar¨ªtimo y terrestre ¨²nico con una superficie de 5.077 hect¨¢reas.

En Tarifa, el Tribunal Superior de Justicia de Andaluc¨ªa anul¨® en 2018 el Plan Parcial de la macrourbanizaci¨®n de Valdevaqueros, pero la resoluci¨®n se encuentra actualmente recurrida en el Tribunal Supremo. Mientras tanto, se ha reactivado la urbanizaci¨®n en la zona de Los Lances. Un proyecto de 2003 que pretende construir 824 viviendas y hoteles en una superficie de 61,6 hect¨¢reas junto al Parque Natural del Estrecho. No ser¨¢n los ¨²nicos, el PGOU de Tarifa tiene contemplado hasta cinco macrourbanizaciones en el litoral de Valdevaqueros y Los Lances.

El ¨²ltimo plan urban¨ªstico denunciado por Ecologistas en Acci¨®n en C¨¢diz es un ejemplo perfecto de las condiciones del ecosistema litoral. En la urbanizaci¨®n Roche, de la promotora MVG Urbanismo y Gesti¨®n S.A., se est¨¢n construyendo 55 viviendas sobre un terreno inundable. Seg¨²n los ecologistas, para la construcci¨®n se han arrancado 200 pinos y arrasado con el suelo vegetal del pinar. Adem¨¢s, se ha rellenado con zahorra algunas zonas con hasta un metro y medio de altura para subir la cota del terreno. Este relleno afecta a los pinos que han quedado enterrados entre estos ¨¢ridos no triturados.

El Manhattan de Cullera y otras prisas

En mayo de 2018, la Generalitat valenciana aprobaba el Plan de Acci¨®n Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral, m¨¢s conocido como Pativel, el desurbanizador. Si el pacto del Bot¨¤nic (2015 PSPV-PSOE, Comprom¨ªs y Podemos) naci¨® con una idea clara fue la de cambiar el urbanismo que hab¨ªa estado vigente durante dos d¨¦cadas de gobiernos del Partido Popular. El Pativel llegaba, seg¨²n la documentaci¨®n que le dio forma, con "la inequ¨ªvoca consigna de identificar y rescatar los ¨²ltimos suelos de valor existentes en el espacio litoral y que todav¨ªa se encuentran vacantes".

Para ello, se decidi¨® revertir a r¨²stico lo que se pint¨® como urbanizable, protegiendo hasta 7.500 hect¨¢reas, salvar del ladrillo al menos los primeros 500 metros de suelo desde la orilla hacia el interior y ponerle fuertes condicionantes en el kil¨®metro y medio siguiente.

No era f¨¢cil. Lo primero que hizo el Gobierno de Ximo Puig fue estudiar con qu¨¦ fuerza le pod¨ªan llover recursos contra la ley y demandas por responsabilidad patrimonial. Por eso, se opt¨® por dar un plazo de cinco a?os para desarrollar los proyectos programados?sobre suelo urbanizable (con el Plan de Actuaci¨®n Integrada, PAI, aprobado antes del estallido de la crisis). Transcurrido ese tiempo, si no se hab¨ªa utilizado, el suelo volver¨ªa a r¨²stico. Los proyectos que s¨ª se hubieran desarrollo tendr¨ªan otros cinco a?os para llevar a cabo la urbanizaci¨®n.

?Qu¨¦ hizo el ladrillo? Acelerar. Los planes durmientes habr¨ªan podido esperar un tiempo para empezar a ponerse en pie de no existir el Pativel, pero el contador puesto por la Generalitat provoc¨® el efecto contrario al deseado, reactivando con fuerza algunos de esos planes.

Entre ellos, el llamado Manhattan de Cullera. Un sue?o de hormig¨®n en la desembocadura del J¨²car formado por 33 torres de hasta 25 plantas, capaces de albergar 4.500 viviendas (20.000 habitantes), dos hoteles de 40 plantas, un palacio de congresos y un puerto deportivo con 800 amarres.

Planificado en el sector Vega-Port del municipio valenciano, sobre 610.000 metros cuadrados de suelo, ha ido cambiando de f¨®rmula con el tiempo. La imposibilidad de asumir los 90 millones de euros necesarios para levantar el proyecto hizo que el ayuntamiento desestimara su intenci¨®n inicial de encargarse directamente de ¨¦l. Se ofreci¨® a llevar entonces el proyecto el empresario Andr¨¦s Ballester, propietario a trav¨¦s de Florazar del mayor porcentaje de suelo. Hoy, el plan contempla la gesti¨®n indirecta, es decir, que no sean necesariamente los propietarios de suelo quienes desarrollen el proyecto.

La reactivaci¨®n del proyecto no ha impedido que sus promotores presenten un recurso contra el Pativel en los tribunales de lo contencioso administrativo, precisamente por los plazos en los que se ven obligados a urbanizar.

Una ciudad nueva en primera l¨ªnea de playa

Un caso parecido es el de Do?a Blanca Golf, un PAI en el municipio castellonense de Torreblanca aprobado mucho antes del estallido de la burbuja, en 2003, cuando el ayuntamiento de la localidad concedi¨® el proyecto a la urbanizadora Torremar S.A. El proyecto inclu¨ªa un campo de golf de 18 hoyos con una extensi¨®n de 607.719 metros cuadrados junto a los que se urbanizar¨ªan 1,2 millones de metros cuadrados m¨¢s. En ellos estaba previsto levantar 245 viviendas unifamiliares aisladas en primera l¨ªnea de playa, 106 pareadas, 132 adosados y 3.936 apartamentos (en total, 4.419 viviendas). El complejo se completar¨ªa con hoteles, centros comerciales y pistas de tenis.

Las expectativas de ganancia crecieron junto con el proyecto del cercano aeropuerto de Castell¨®n, el mismo que estuvo a?os sin ver aterrizar un avi¨®n, y que el expresidente de la Diputaci¨®n Carlos Fabra llamaba ante sus nietos "el aeropuerto del abuelo". Pero los plazos de Do?a Blanca Golf fueron dilat¨¢ndose y el proyecto de reparcelaci¨®n y las cuotas de urbanizaci¨®n se aprobaron con la burbuja ya reventada.

Aunque al llegar a Torreblanca al viajero lo saludan los esqueletos que dej¨® la crisis, cuando se aprob¨® el Pativel, el ayuntamiento no perdi¨® el tiempo para aprovechar la excepci¨®n que disfrutaban los planes ya aprobados para recuperar el megaproyecto. Anul¨® el convenio urban¨ªstico con Torremar, para entonces ya en concurso de acreedores, y procedi¨® a licitarlo de nuevo. Sareb,?el banco malo, propiedad de los espa?oles al 45,9%, recurri¨® la licitaci¨®n y cre¨® una Agrupaci¨®n de Inter¨¦s Urban¨ªstico junto al Banco Sabadell y el Santander para llevar adelante el proyecto.

Existen numerosas dudas sobre si saldr¨¢ finalmente adelante, incluidas las debidas a la existencia de un saladar en el terreno, que deber¨ªa motivar una Declaraci¨®n de Impacto Ambiental, pero de lo que no hay dudas es del inter¨¦s por alimentar la idea de que saldr¨¢ adelante.

La presi¨®n urban¨ªstica en la Costa Brava

Los 22 municipios costeros de la provincia de Girona son los que mayor presi¨®n urban¨ªstica est¨¢n sufriendo en la actualidad en toda Catalu?a, pese a las medidas de contenci¨®n impulsadas desde la Generalitat. Seg¨²n el informe A toda costa 2018, realizado por Greenpeace y el Observatorio de la Sostenibilidad, el 62% del per¨ªmetro de las playas de Girona estaba urbanizado en 2014, a pesar de contar con varias figuras de protecci¨®n del litoral, como el Parque Natural de Cabo de Creus, el Parque Natural de las Marismas del Ampurd¨¢n o los Jardines de Cap Roig. M¨¢s del 30% de la superficie de la provincia forma parte de la Red Natura 2000.

La Generalitat de Catalunya tiene previsto aprobar en los pr¨®ximos meses el Plan Director Urban¨ªstico (PDU), que revisar¨¢ los usos no sostenibles en los 200 kil¨®metros de la Costa Brava. Mientras tanto, ha presentado dos moratorias de un a?o a la concesi¨®n de licencias urban¨ªsticas. Afectan a todos los proyectos de construcci¨®n que est¨¦n situados en los primeros 500 metros del litoral y en los terrenos con desniveles superiores al 20% en la llamada segunda l¨ªnea de playa. Adem¨¢s, antes de final de a?o, la Costa Brava se presentar¨¢ como candidata a Reserva de la Biosfera de la Unesco 2021.

Estas moratorias han supuesto en la pr¨¢ctica la paralizaci¨®n temporal de la construcci¨®n de unas 20.000 viviendas en 165 sectores de 17 municipios que a¨²n estaban sin urbanizar. Pero no ha afectado a los proyectos que ya estaban en ejecuci¨®n o que contaban con licencia antes de la moratoria, muchos desarrollados durante la burbuja inmobiliaria.

En el ¨²ltimo a?o, colectivos ecologistas y vecinales se han unido para crear diversas plataformas con el objetivo de salvar los ¨²ltimos espacios naturales relativamente v¨ªrgenes de la costa Brava. SOS Aiguafreda-Salvem Begur y SOS Costa Brava, han logrado parar m¨¢s de una docena de proyectos urban¨ªsticos, mediante recursos contencioso-administrativos en los tribunales.

La cantidad de proyectos reactivados en Begur ¡ªalgunos de hace m¨¢s de 40 a?os¡ª ha hecho que ecologistas y vecinos pongan un especial foco en esta localidad?de 4.000 habitantes. La moratoria urban¨ªstica ha logrado detener la construcci¨®n de algunos de los m¨¢s pol¨¦micos, como la urbanizaci¨®n en la Cala d¡¯Aiguafreda donde se pretend¨ªa construir 260 viviendas, tres hoteles y la ampliaci¨®n de uno ya existente en un ¨¢rea de 70 hect¨¢reas sobre los terrenos forestales de la cala. Pero otros contin¨²an su curso.

Los ecologistas han presentado denuncias y alegaciones contra cinco proyectos de urbanizaciones en el municipio, algunas de ellas ya en construcci¨®n. Y en julio de este a?o, Ecologistas en Acci¨®n present¨® otro contencioso para paralizar un proyecto de construcci¨®n de un chal¨¦ de 750 metros cuadrados y sobre un acantilado en la playa de Port d'es Pi, en el que tambi¨¦n quer¨ªan levantar un muro de contenci¨®n.

Estos recursos tambi¨¦n afectan a la construcci¨®n de edificios singulares. En los ¨²ltimos d¨ªas, SOS Costa Brava han presentado un recursos contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalu?a contra el plan urban¨ªstico de los jardines de Cap Roig, donde La Caixa pretende construir tres edificios para alojar a los visitantes, personal y un auditorio con capacidad para 200 personas.

El ladrillo ha vuelto reforzado, como los virus.