Socimis: ahorro sin especulaci¨®n

Las sociedades de inversi¨®n inmobiliaria, o socimis, son una forma eficiente y contrastada en todo el mundo de impulsar el ahorro popular. Aportan una significativa ventaja doble. De entrada, facilitan a los particulares una manera segura y rentable de invertir sus ahorros, especialmente ¨²til en tiempos donde los tipos de inter¨¦s en dep¨®sitos y dem¨¢s productos financieros son casi nulos. Adem¨¢s, al mancomunarse, los peque?os ahorradores pueden invertir con seguridad en inmuebles terciarios como of...

Las sociedades de inversi¨®n inmobiliaria, o socimis, son una forma eficiente y contrastada en todo el mundo de impulsar el ahorro popular. Aportan una significativa ventaja doble. De entrada, facilitan a los particulares una manera segura y rentable de invertir sus ahorros, especialmente ¨²til en tiempos donde los tipos de inter¨¦s en dep¨®sitos y dem¨¢s productos financieros son casi nulos. Adem¨¢s, al mancomunarse, los peque?os ahorradores pueden invertir con seguridad en inmuebles terciarios como oficinas, naves o centros comerciales. Ya no hace falta que compren un piso para alquilarlo y luego venderlo, como sol¨ªa suceder en los a?os previos a la crisis financiera de 2008. Ahora, al invertir en terciario, ayudan a diversificar el sector, evitan recalentamientos en el precio de la vivienda y generan valor a largo plazo.

Los reits, que es como se conoce a las socimis en la mayor¨ªa de pa¨ªses, llevan funcionando as¨ª desde hace m¨¢s de medio siglo. Es el m¨¦todo m¨¢s extendido para socializar la inversi¨®n en inmobiliario. Fomentan un ahorro popular opuesto a cualquier tentaci¨®n especuladora, puesto que los inmuebles deben mantenerse en cartera y alquilarse durante muchos a?os. Desde esa ¨®ptica, no es casual que fuera el Gobierno de Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero el que instaurase las socimis en Espa?a. Tampoco lo es que el Gobierno socialista de Ant¨®nio Costa, apoyado en distintos partidos de izquierda, haya hecho lo propio en Portugal el a?o pasado.

De hecho, en Espa?a esta realidad se refleja en la estructura accionarial de este tipo de compa?¨ªas. As¨ª, tres de las cuatro sociedades que cotizan en el mercado continuo (Merlin, Inmobiliaria Colonial y Lar Espa?a) cuentan ya con cerca de 24.000 particulares en su capital, seg¨²n sus respectivos libros de registro. Lo que se complementa con una importante presencia de inversores institucionales, en gran parte extranjeros y con visi¨®n a largo plazo, que han visto los reits como una puerta de entrada al mercado espa?ol.

Adem¨¢s, es importante destacar que, como refleja un reciente estudio publicado por PwC, entre 2014 y 2019 estos mismos accionistas recibieron m¨¢s de 2.300 millones de euros en dividendos, que se elevar¨ªan hasta 2.878 millones de euros si se tienen en cuenta las primas de emisi¨®n. Una retribuci¨®n que, en un ejercicio te¨®rico y considerando un tipo de gravamen medio del 19%, habr¨ªa conllevado el pago de en torno a 446 millones de euros en impuestos sobre los beneficios.

La utilidad de esta figura resulta especialmente conveniente ante situaciones como la derivada de la covid-19. Fueron parte decisiva en la recuperaci¨®n inmobiliaria posterior a la crisis econ¨®mica mundial de 2008, y pueden volver a aportar estabilidad de aqu¨ª al futuro. En un contexto de marcada volatilidad, crisis econ¨®mica y necesidad de la atracci¨®n de la inversi¨®n institucional internacional; las socimis deben jugar un papel esencial en la homologaci¨®n del sector inmobiliario espa?ol con las mejores pr¨¢cticas de los pa¨ªses de su entorno. Desde 2015, las socimis han ayudado activamente a que el sector sea m¨¢s profesional, diverso, estable y homologable con el resto del mundo. No tiene sentido que se penalice su actual r¨¦gimen fiscal, que es el habitual internacionalmente, porque lo ¨²nico que se conseguir¨¢ ser¨¢ la salida de buena parte de los inversores internacionales que atrajeron inicialmente.

Sin embargo, ese papel de puerto seguro encaja mal con la forma en que el debate pol¨ªtico ha puesto en el foco a las socimis durante los dos ¨²ltimos a?os. El poder ejecutivo se limita a debatir si les aplica un gravamen fiscal del 15% sobre el beneficio que no distribuyan v¨ªa dividendo. Argumenta que de ese modo se mitigar¨ªa el supuesto efecto de las socimis sobre el alza de precios del alquiler de viviendas. La realidad es que ninguna de las cuatro grandes socimis que cotizan en el mercado continuo invierte en residencial. Alquilan exclusivamente oficinas, log¨ªstico y retail. Y la presencia del resto de socimis en el parque espa?ol de viviendas en alquiler representa menos del 3% del total.

Ese posible gravamen carece, adem¨¢s, de efecto pr¨¢ctico alguno, porque casi todas ya distribuyen totalmente sus beneficios v¨ªa dividendo. As¨ª que, de salir adelante la medida, tan solo asistiremos a una posible discriminaci¨®n legal respecto a otros pa¨ªses, un aspecto siempre alarmante porque la inseguridad jur¨ªdica suele casar muy mal con la presencia de inversores institucionales for¨¢neos.

Por eso, si de verdad quisi¨¦ramos reforzar ese car¨¢cter de capitalismo popular propio de los reits en el resto del mundo, deber¨ªamos dejar de lado el debate ideol¨®gico y centrarnos en aquellos aspectos que realmente nos equiparen a los otros ochenta pa¨ªses que tambi¨¦n los fomentan. Casi todos apoyan fiscalmente a las socimis a cambio de que dichos veh¨ªculos atraigan de forma no especulativa al mayor n¨²mero posible de inversores particulares. Espa?a representa una de las muy contadas excepciones a ese modelo, porque una parte significativa de las socimis del MAB no cuenta de hecho con accionistas minoritarios.

Para constituir un nuevo reit, otros pa¨ªses exigen a la nueva sociedad que al menos el 25%, el 30% o el 35% de su capital se venda entre accionistas minoritarios. Alg¨²n otro pa¨ªs opera a la inversa, y proh¨ªbe que el principal accionista concentre m¨¢s del 60% o incluso del 45% del capital. Los hay tambi¨¦n que diferencian entre el tipo de activos en alquiler. Existen reg¨ªmenes distintos entre terciario y residencial, incluso entre residencial social y residencial libre, que en el caso de Alemania se deja fuera del r¨¦gimen de reits.

Aquellas socimis espa?olas presentes en el Ibex o en el mercado continuo ya contamos en nuestro capital con presencia significativa de accionistas minoritarios. Concretamente en Colonial, Lar Espa?a y Merlin tenemos porcentajes de free float superiores a la mitad de nuestra capitalizaci¨®n. Esa condici¨®n subraya de antemano nuestro marcado compromiso hacia el capitalismo popular y los inversores minoritarios. Cumplimos claramente un rol para canalizar la inversi¨®n indirecta de esos particulares hacia el inmobiliario. Captamos ahorro en el mercado, dinamizamos la econom¨ªa, diversificamos un sector estrat¨¦gico y somos el mejor ant¨ªdoto frente a actitudes especulativas. Por eso carece de sentido que se castigue a quienes no hacemos negocio de la vivienda, pero s¨ª facilitamos la diversificaci¨®n y la estabilidad del conjunto del sector inmobiliario.

Ismael Clemente es consejero delegado de Merlin Properties, Miguel Pereda es consejero de Lar Espa?a y Pere Vi?olas es consejero delegado de Inmobiliaria Colonial.