Las socimis ya controlan 50.000 millones en activos
Espa?a mantuvo en 2019 el alto ritmo de creaci¨®n de sociedades cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria, aunque su volumen de operaciones cay¨® significativamente
Las sociedades cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria (socimis) contin¨²an abri¨¦ndose paso en Espa?a, y ya controlan activos por casi 50.000 millones de euros. El a?o pasado esos activos crecieron en 2.289 millones de euros, un 4,9% m¨¢s que en 2018. Pese a la progresi¨®n, 2019 no fue su mejor a?o. Se crearon 22 nuevas socimis, el mismo n¨²mero que en 2018, pero los activos aportados fueron casi la mitad: 2.805 millones frente a los 5.054 millones de un a?o antes. Con todo, Espa?a es el segundo pa¨ªs del mundo con m¨¢s socimis, que gozan de una tributaci¨®n especial para atraer la inversi¨®n.
Las socimis arrancaron su actividad en Espa?a en 2009, aunque su primera normativa data de 2013. Su ¨¦xito se debe en parte a que gozan de una exenci¨®n fiscal a cambio de repartir casi todo su dividendo (por el que s¨ª tributan individualmente sus perceptores). Seg¨²n la consultora JLL, estas sociedades controlaban activos a finales de 2019 por valor de 48.800 millones de euros. La cifra es una aproximaci¨®n a partir del valor declarado al solicitar la incorporaci¨®n a la Bolsa (no tiene en cuenta revalorizaciones posteriores), y avanz¨® el a?o pasado en 2.289 millones de euros, un 4,9% m¨¢s que en 2018.
Pese a la progresi¨®n, no ha sido su mejor a?o en cuanto a nueva inversi¨®n se refiere. En 2019 debutaron 22 socimis, el mismo n¨²mero que en 2018. Pero mientras que las creadas el a?o pasado aportaron inmuebles por valor de 2.805 millones de euros, el valor de los activos de las que debutaron un a?o antes ascend¨ªa a 5.054 millones, seg¨²n el informe Socimis 2019 de Armabex, una asesor¨ªa registrada para la incorporaci¨®n a Bolsa.
La estimaci¨®n en este caso es un poco mayor que la de JLL porque tiene en cuenta tambi¨¦n a las compa?¨ªas con sede en Espa?a que debutaron en Euronext (la ley les obliga a cotizar, pero no necesariamente en un ¨ªndice espa?ol). En cualquier caso, lo relevante es que la cifra de inversi¨®n nueva es la m¨¢s baja desde 2014, cuando este tipo de sociedades eran todav¨ªa incipientes en Espa?a.
Sociedades de inversi¨®n inmobiliaria
Principales socimis del mercado continuo
Valor bruto de la cartera en millones de euros
Merlin
0
12.400
Colonial
11.798
Lar Espa?a
1.562
0
Distribuci¨®n de activos
En porcentaje
Oficinas
Comercial
Otros
Merlin
50
36
14
Colonial
95
5
Lar Espa?a
99
1
Las diez mayores socimis en capitalizaci¨®n
burs¨¢til
Tipolog¨ªa
de activos
principal
A 31 de diciembre
En millones euros
Oficinas/
Comercial
6.008
Merlin
Colonial
Oficinas
5.772
General
de Galer¨ªas
Comerciales
Comercial
3.744
GMP Property
Oficinas
1.090
Testa
846
Viviendas
Oficinas/
Comercial
Zambal Spain
795
Lar Espa?a
643
Comercial
Castellana
Properties
604
Comercial
Vivenio
503
Residenc.
Atom Hoteles
355
Hoteles
0
Fuente: Elaboraci¨®n propia.
EL PA?S
Sociedades de inversi¨®n inmobiliaria
Principales socimis del mercado continuo
Valor bruto de la cartera en millones de euros
Merlin
0
12.400
Colonial
11.798
Lar Espa?a
1.562
0
Distribuci¨®n de activos
En porcentaje
Oficinas
Comercial
Otros
Merlin
50
36
14
Colonial
95
5
Lar Espa?a
99
1
Las diez mayores socimis en capitalizaci¨®n
burs¨¢til
Tipolog¨ªa
de activos
principal
A 31 de diciembre
En millones euros
Oficinas/
Comercial
6.008
Merlin
Colonial
5.772
Oficinas
General
de Galer¨ªas
Comerciales
3.744
Comercial
GMP Property
1.090
Oficinas
846
Testa
Viviendas
Oficinas/
Comercial
795
Zambal Spain
643
Lar Espa?a
Comercial
604
Castellana
Properties
Comercial
503
Vivenio
Residencial
355
Atom Hoteles
Hoteles
0
Fuente: Elaboraci¨®n propia.
EL PA?S
Sociedades de inversi¨®n inmobiliaria
Principales socimis del mercado continuo
Valor bruto de la cartera en millones de euros
Merlin
0
12.400
Colonial
11.798
Lar Espa?a
1.562
0
Distribuci¨®n de activos
En porcentaje
Oficinas
Comercial
Otros
Merlin
50
36
14
Colonial
95
5
Lar Espa?a
99
1
Las diez mayores socimis en capitalizaci¨®n burs¨¢til
A 31 de diciembre
En millones euros
Tipolog¨ªa de
activos principal
6.008
Oficinas/Comercial
Merlin
Oficinas
Colonial
5.772
General de Galer¨ªas
Comerciales
Comercial
3.744
Oficinas
GMP Property
1.090
846
Viviendas
Testa
795
Oficinas/Comercial
Zambal Spain
643
Lar Espa?a
Comercial
604
Castellana
Properties
Comercial
503
Vivenio
Residencial
355
Atom Hoteles
Hoteles
0
Fuente: Elaboraci¨®n propia.
EL PA?S
Pese a que se haya ralentizado el ritmo de crecimiento, el sector sigue gozando de buena salud. Espa?a se coron¨® durante 2019 como el segundo pa¨ªs del mundo con m¨¢s REITs (el acr¨®nimo ingl¨¦s con el que se conocen internacionalmente las socimis). Acaba el a?o con 83 cotizadas inmobiliarias tanto en el Mercado Continuo como en el Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB). Si a ellas se unen las siete listadas en Euronext, el total se eleva a 90. Solo EE UU, el pa¨ªs donde se cre¨® esta figura societaria hace seis d¨¦cadas, tiene m¨¢s socimis que Espa?a.
La fragmentaci¨®n es precisamente uno de los rasgos del mercado espa?ol. Otros pa¨ªses tienen menos socimis, pero de m¨¢s valor. En Espa?a, frente a las dos grandes (Merlin y Colonial, ambas cotizadas en el Ibex 35), hay un enjambre de compa?¨ªas peque?as. Ante ese panorama, los analistas hace tiempo que ven¨ªan preconizando fusiones. A diferencia de 2018, marcado por grandes operaciones corporativas que elevaron el volumen de inversi¨®n inmobiliaria (como la absorci¨®n de Axiare por Colonial o la compra de Testa por parte del fondo Blackstone), en 2019 los movimientos fueron bastante modestos.
Dos operaciones destacaron el a?o pasado. Vitruvio y ?nica protagonizaron a mediados de a?o la primera fusi¨®n del MAB tras lanzar la primera una opa por la segunda de 32,4 millones de euros. Y, en los ¨²ltimos compases de 2019, el grupo brit¨¢nico Intu vendi¨® a Generali y a Union Investment el 100% de sus acciones en Zaragoza Properties, la socimi propietaria del mayor centro comercial de Espa?a (Puerto Venecia), por 475 millones de euros.
Alberto Segurado, director del ¨¢rea de Debt Advisory (asesoramiento financiero) de JLL, cree que ambas ejemplifican el futuro del sector, porque en la concentraci¨®n del mercado ¡°convergen dos procesos: las fusiones amistosas y la rotaci¨®n de carteras o accionistas en socimis de un solo activo o con pocos activos¡±.
Especializaci¨®n
La especializaci¨®n es otra tendencia que avanza imparable. ¡°Tiene un sentido: la eficiencia¡±, se?ala Segurado. ¡°Consigues la m¨¢xima eficiencia cuando eres el mayor experto en un sector¡±, contin¨²a. Ejemplos claros se ven en dos de las socimis que cotizan en el continuo. Colonial ha seguido deshaci¨¦ndose de parte de la cartera heredada de Axiare, y para ello puso en el mercado 475.000 metros cuadrados de log¨ªstica: 314.000 los ha vendido ya y el resto seguir¨¢n el mismo camino pr¨®ximamente.
De esta forma, su cartera de oficinas (el n¨²cleo principal de su negocio) representa ya un 95% del total, frente a un 91% en 2018. Por su parte, Lar Espa?a vendi¨® dos edificios de oficinas en Madrid y abri¨® Lagoh, el centro comercial estrella de su cartera. Con ello, los activos comerciales pasan de representar el 87% al 99% de sus propiedades.
La mayor socimi espa?ola en capitalizaci¨®n burs¨¢til y volumen de activos, Merlin, desaf¨ªa en parte esa tendencia a la especializaci¨®n. ¡°Posiblemente es el ¨²nico caso distinto, pero es verdad que consigue una alta eficiencia en la gesti¨®n de los activos por los vol¨²menes que tiene¡±, explica el experto de JLL.?
Merlin ha realizado una de las operaciones m¨¢s llamativas del a?o al comprar a Grupo San Jos¨¦ un 14,46% de su participaci¨®n en Distrito Castellana Norte por 169 millones de euros.
La transacci¨®n supone la entrada de Merlin en la conocida como Operaci¨®n Chamart¨ªn, uno de los mayores desarrollos urban¨ªsticos de Europa. San Jos¨¦ sigue teniendo un 10% y el resto pertenece a BBVA. Pero Merlin tendr¨¢ prioridad de compra si estos deciden vender. De superar los ¨²ltimos escollos jur¨ªdicos y pol¨ªticos, tras tres d¨¦cadas de trabas, el proyecto liberar¨¢ 2,65 millones de metros cuadrados de suelo para construir viviendas, oficinas, centros comerciales y zonas verdes en la zona norte de Madrid.
Ruido pol¨ªtico por la vivienda
El dinero destinado a viviendas por las socimis en 2019 cay¨® desde los 1.953 millones de euros en 2018 a los 742 millones del a?o pasado, seg¨²n Armabex. Pese al cambio de la Ley de Arrendamientos Urbanos el pasado marzo ¡ªque elev¨® la duraci¨®n m¨ªnima de los alquileres de tres a siete a?os cuando el arrendador es una empresa¡ª, Alberto Segurado descarta que este sea el motivo principal del retroceso. ¡°Ha influido pero hay otro efecto mayor: las socimis especializadas en residencial son de alquiler de edificios completos y ese producto es muy escaso en Espa?a¡±, se?ala. En los pr¨®ximos a?os, a?ade, se acabar¨¢n de construir bloques enteros de viviendas para que una empresa los dedique al alquiler. Son los denominados proyectos llave en mano.
Pese a ello, la relaci¨®n entre socimis y vivienda ha provocado ruido pol¨ªtico. En el acuerdo de Gobierno suscrito se comprometen a buscar f¨®rmulas para limitar las subidas de los alquileres y a?variar el r¨¦gimen tributario para que las cotizadas inmobiliarias paguen un 15% por la parte de beneficio no distribuido (est¨¢n obligadas a repartir anualmente al menos el 80% de los dividendos).
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