La justicia europea respalda la limitaci¨®n de pisos tur¨ªsticos para combatir la escasez de alquileres
El TJUE considera que la normativa francesa que oblig¨® a restituir el uso residencial de dos inmuebles ¡°est¨¢ justificada por una raz¨®n imperiosa de inter¨¦s general¡±
Limitar los apartamentos tur¨ªsticos para evitar que perjudiquen el mercado de alquiler residencial es perfectamente posible en Europa. As¨ª lo ha dictaminado el Tribunal de Justicia de la Uni¨®n Europea (TJUE) en una sentencia publicada este martes que se?ala que una normativa para someter las licencias de pisos tur¨ªsticos a autorizaci¨®n previa ¡°est¨¢ justificada por una raz¨®n imperiosa de inter¨¦s general¡±. Dich...
Limitar los apartamentos tur¨ªsticos para evitar que perjudiquen el mercado de alquiler residencial es perfectamente posible en Europa. As¨ª lo ha dictaminado el Tribunal de Justicia de la Uni¨®n Europea (TJUE) en una sentencia publicada este martes que se?ala que una normativa para someter las licencias de pisos tur¨ªsticos a autorizaci¨®n previa ¡°est¨¢ justificada por una raz¨®n imperiosa de inter¨¦s general¡±. Dicha raz¨®n, a?ade la corte de Luxemburgo, es ¡°la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duraci¨®n¡±.
El origen de la sentencia, que ha suscitado el inter¨¦s de Espa?a y otros socios comunitarios por sus potenciales efectos en las legislaciones de varios pa¨ªses, se encuentra en un litigio que se dirime en Francia desde 2017. Ese a?o Cali Apartments SCI y HX, propietarias de dos estudios situados en Par¨ªs, fueron multadas y se les oblig¨® a restituir los inmuebles a su uso original como vivienda despu¨¦s de que las autoridades constataran que se hab¨ªan estado alquilando a clientes de paso en una p¨¢gina web tipo Airbnb (la sentencia no especifica cu¨¢l) sin la autorizaci¨®n preceptiva. La sanci¨®n fue recurrida hasta llegar al Tribunal de Casaci¨®n franc¨¦s, el cual elev¨® una cuesti¨®n prejudicial al TJUE para saber si la normativa francesa que obliga a obtener una licencia para poder alquilar una vivienda con fines tur¨ªsticos se ajusta a la directiva comunitaria de servicios.
Concretamente, el C¨®digo de la Construcci¨®n y la Vivienda de Francia establece que los Ayuntamientos con m¨¢s de 200.000 habitantes y todos aquellos situados en los tres distritos lim¨ªtrofes con Par¨ªs pueden condicionar a autorizaci¨®n previa el cambio de uso de un inmueble. A tales efectos, se considera que alquilar una vivienda por periodos cortos a personas de paso que no establecen all¨ª su domicilio constituye un cambio de uso. Y adem¨¢s, se?ala que la autorizaci¨®n, emitida por el alcalde del municipio en cuesti¨®n, puede estar supeditada a que se exija una compensaci¨®n que consista en transformar en vivienda un inmueble destinado hasta ese momento a otro uso. La junta municipal es la encargada, mediante acuerdo, de establecer en cada barrio o distrito bajo qu¨¦ condiciones se establecen las licencias y qu¨¦ compensaciones son exigibles.
Para el TJUE, dicha norma es compatible con la directiva europea de servicios en el mercado interior, que es la que se aplica para los arrendamientos tur¨ªsticos puesto que estos se entienden como un servicio. La sentencia recuerda que dicha directiva prev¨¦ la posibilidad de aplicar un ¡°r¨¦gimen de autorizaci¨®n¡± siempre que este est¨¦ justificado y los requisitos que impone sean proporcionales al fin que se persigue. En ese sentido, los jueces europeos creen que la legislaci¨®n francesa se adapta a ambas circunstancias.
Por un lado, el auto se?ala que ¡°una reglamentaci¨®n nacional que, por motivos que buscan garantizar una oferta suficiente de inmuebles destinados al alquiler de larga duraci¨®n a precios asequibles", exija una licencia a los pisos tur¨ªsticos "est¨¢ justificada por una raz¨®n imperiosa de inter¨¦s general¡±. Y se?ala que la autorizaci¨®n previa es adecuada porque ¡°un control a posteriori intervendr¨ªa demasiado tarde para tener una eficacia real¡±.
No obstante, el TJUE se?ala que corresponde al juez nacional comprobar si la proporcionalidad de los requisitos y compensaciones que exigen las autoridades municipales constituye ¡°una respuesta efectiva" a la escasez de alquileres residenciales y si se adapta a las condiciones del mercado de arrendamientos. En ese sentido, los mecanismos de compensaci¨®n deben ser razonables, transparentes y accesibles. El tribunal europeo no ve problema en que la ley nacional no delimite esas condiciones porque cree que estas pueden ser igualmente claras y accesibles aunque emanen de normas locales. Lo relevante es que se fije la finalidad a la que deben circunscribirse esas normativas.
Desde que la cuesti¨®n prejudicial lleg¨® a Luxemburgo, a finales de 2018, el asunto ha suscitado inter¨¦s por las consecuencias transfronterizas que pudiera tener pese a tratarse de un asunto franc¨¦s. Prueba de ello es que se presentaron en la causa representantes de otros siete pa¨ªses europeos, entre ellos Espa?a. Dichos representantes, normalmente abogados del Estado, son la v¨ªa que tienen los socios comunitarios para intervenir en el procedimiento, estar presentes en la vista y expresar su opini¨®n sobre el asunto.