El vecino del 4?B ten¨ªa raz¨®n: su comunidad tendr¨¢ que pagarle el arreglo de la terraza que solo usa ¨¦l

Sus iniciales son C. E. A. O. y es vecino de Getxo (Bizkaia). Vive en el 4?B, un ¨¢tico con terraza que empez¨® a tener problemas de filtraciones. En 2015, pidi¨® ayuda a la comunidad de vecinos y se la negaron: le dijeron que siendo su terraza, que lo pagar¨¢ ¨¦l. Lo hizo, pero luego reclam¨® m¨¢s de 11.000 euros en arreglos a la comunidad de propietarios, que se neg¨® a abonarle nada. Dos sentencias dieron por buena esa situaci¨®n. Pero el recurso definitivo lo ha ganado ¨¦l. Un fallo del Tribunal Supremo, conocid...

Sus iniciales son C. E. A. O. y es vecino de Getxo (Bizkaia). Vive en el 4?B, un ¨¢tico con terraza que empez¨® a tener problemas de filtraciones. En 2015, pidi¨® ayuda a la comunidad de vecinos y se la negaron: le dijeron que siendo su terraza, que lo pagar¨¢ ¨¦l. Lo hizo, pero luego reclam¨® m¨¢s de 11.000 euros en arreglos a la comunidad de propietarios, que se neg¨® a abonarle nada. Dos sentencias dieron por buena esa situaci¨®n. Pero el recurso definitivo lo ha ganado ¨¦l. Un fallo del Tribunal Supremo, conocido este lunes, le acaba de dar la raz¨®n y condena al resto de la escalera a abonarle los trabajos de reparaci¨®n y los intereses legales desde la fecha de la demanda.

Los hechos se remontan a casi una d¨¦cada atr¨¢s, cuando el afectado empez¨® a notar filtraciones en su casa provenientes de la terraza. Seg¨²n explica la sentencia del Supremo, con fecha de 17 de enero, el edificio de Getxo est¨¢ rematado por ¡°cuatro terrazas anexas a las cuatro viviendas de la cuarta y ¨²ltima planta¡±. Y la escritura que se entreg¨® a cada propietario establece que esas terrazas ¡°se adscribir¨¢n como anejos e inseparables de cada una de las viviendas sobre la cual gravitan¡±. Eso fue lo que aleg¨® la comunidad de propietarios en una junta celebrada el 1 de julio de 2015, que la reparaci¨®n correspond¨ªa al vecino porque la terraza era suya seg¨²n los estatutos.

Este no recurri¨® ese acuerdo dos meses despu¨¦s, en septiembre, encarg¨® los trabajos, por los que abon¨® 12.131,46 euros. Entonces demand¨® a la comunidad para que le pagaran 11.209,46 euros de esa cantidad, ya que parte de los arreglos correspond¨ªan con una zona de la terraza que ten¨ªa un cerramiento. El asunto lleg¨® a un tribunal de primera instancia en 2017, y este fall¨® a favor de la comunidad, alegando adem¨¢s que el demandante nunca hab¨ªa impugnado el acuerdo de la junta de propietarios. Ese mismo a?o el asunto viajar¨ªa a la Audiencia Provincial de Bizkaia, que el 15 de julio de 2019 volvi¨® a dar la raz¨®n al resto de vecinos, poniendo ¨¦nfasis sobre el hecho de que las terrazas son un elemento com¨²n que puede verse desafectado y pasar a ser privativo. Y tambi¨¦n que en los estatutos del bloque se establec¨ªa que los gastos de las terrazas correspond¨ªan a cada propietario que hiciera ese uso privativo.

Descontento con ambas sentencias, el vecino del 4?B no se conform¨® y llev¨® asunto en casaci¨®n al Tribunal Supremo, que en noviembre de 2021 lo admiti¨® a tr¨¢mite. Tras pedir su escrito de oposici¨®n a la comunidad de propietarios y comprobar que ninguna de las partes ten¨ªa inter¨¦s en celebrar una vista oral, el Alto Tribunal le puso fecha para votaci¨®n en la Sala de lo Civil, tras constatar que ninguna de las partes ten¨ªa inter¨¦s en celebrar vista oral sobre el caso.

La decisi¨®n del Supremo ha dado un giro de 180 grados al caso al estimar los tres motivos de casaci¨®n que expon¨ªa el recurrente, quien consideraba que los fallos previos eran contrarios a algunos preceptos del C¨®digo Civil, la Ley de Propiedad Horizontal y varias sentencias asentadas en la jurisprudencia. En primer lugar, la nueva sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Pedro Jos¨¦ Vela Torres, razona que legalmente ¡°las terrazas pueden desafectarse [como elemento com¨²n] y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera da?os por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad¡±. Y a?ade que ¡°cuesti¨®n distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento¡± imputable al vecino que hace uso privativo de la misma.

Filtraciones

Apoy¨¢ndose en jurisprudencia anterior, el Alto Tribunal especifica que ¡°si la filtraci¨®n que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado [¡­] corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparaci¨®n¡±. Mientras que ¡°si este proviene del solado o pavimentos, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario [¡­] ser¨¢ este quien est¨¦ obligado a la ejecuci¨®n de la reparaci¨®n¡±. Y destaca que tanto en primera como en segunda instancia qued¨® patente que las filtraciones ¡°tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta¡±.

M¨¢s concretamente, seg¨²n se analiza en el segundo motivo de casaci¨®n, el problema apareci¨® en la tela asf¨¢ltica de la terraza. La sentencia recuerda en este punto que la Ley de Propiedad Horizontal obliga tanto a los propietarios a mantener en buen estado sus casas y elementos privativos como a la comunidad a hacerlo con los elementos comunes. El Alto Tribunal admite que ¡°la claridad de estas reglas queda enturbiada en casos como el presente en que el uso y disfrute de todo o parte del elemento com¨²n es atribuido a un copropietario¡±. Y por eso insiste en analizar si el da?o proviene de la terraza en tanto que elemento privativo del que disfruta un vecino o en tanto que elemento com¨²n ¡°por su car¨¢cter estructural de vivienda¡±. Y concluye que el hecho de tratarse de la tela asf¨¢ltica (un elemento de impermeabilizaci¨®n del bloque) ¡°y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza com¨²n al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios¡±.

Por ¨²ltimo, la sentencia rechaza el razonamiento de que el vecino no recurri¨® la decisi¨®n de la reuni¨®n de escalera. Considera que los supuestos en los que la ley obligar¨ªa a formular esa oposici¨®n ¡°no se extiende a los denominados ¡®seudo-acuerdos¡± porque ¡°no se trata de un derecho o actuaci¨®n amparada por lo estatutos que el copropietario pueda facultativamente decidir si ejerce o no¡±. Es decir, que la comunidad tiene la obligaci¨®n de reparar la cubierta en tanto que elemento com¨²n, y por ello la condena al pago de los 11.209,46 euros que reclamaba el vecino del 4?B, m¨¢s los intereses legales desde la fecha de la demanda y el pago de las costas del proceso en primera instancia, que inicialmente recayeron sobre el demandante.

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