Comprar y reformar una vivienda: todo lo que hay que tener en cuenta
Comparar presupuestos, comprobar el estado del inmueble y del edificio y conocer la etiqueta energ¨¦tica permitir¨¢n al comprador de una casa de segunda mano ajustar el precio de la obra que, de media, est¨¢ entre 500 y 700 euros por metro cuadrado
La compraventa de viviendas sigue en un buen momento con cinco meses consecutivos de tasas positivas. En julio, ¨²ltima fecha con datos disponibles del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), las transacciones crecieron un 53,5% respecto al mismo periodo de 2020, la cifra m¨¢s alta desde abril de 2008. La adquisici¨®n de viviendas de segunda mano fue la que protagoniz¨® un mayor aumento: lo hizo por encima de las de obra nueva. Se trata de una tendencia animada, seg¨²n los expertos, por las operaciones pospuestas por la pandemia y los bajos tipos de inter¨¦s.
En el caso de las viviendas usadas, la adquisici¨®n lleva habitualmente aparejada adem¨¢s una reforma. Los expertos cifran el desembolso para la realizaci¨®n de obras entre los 500 y los 700 euros por metro cuadrado, aunque el precio final depender¨¢ de los materiales utilizados y del alcance de las transformaciones. Adem¨¢s, cuanto m¨¢s antiguo es el inmueble, m¨¢s dinero hay que destinar a las reparaciones. Y, actualmente, la mitad del parque de edificios de uso residencial es anterior a 1980, una circunstancia que los compradores deben tener en cuenta cuando se planteen adquirir este tipo de inmueble sumando a los gastos propios de la adquisici¨®n los de la reforma necesaria.
Comparar precios y pedir un presupuesto cerrado
Antes de tomar la decisi¨®n de comprar para reformar, lo primero que se debe hacer es comparar precios. Los expertos aconsejan pedir tres presupuestos diferentes de la obra a distintas empresas. Y conviene tener en cuenta que no siempre el m¨¢s barato es el mejor. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que en este documento, adem¨¢s de figurar el desglose de los gastos, tanto de los materiales como de la mano de obra, deben estar incluidos los impuestos de obra para conocer el coste real.
Carlos Balado, profesor de OBS Business School, recomienda partir de un presupuesto cerrado en el que figure el precio completo para evitar un aumento imprevisto de los gastos. La Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU) propone que en el documento queden reflejadas las fechas de inicio y de fin, la descripci¨®n de los trabajos y las superficies, los materiales con sus calidades (incluso la marca y el modelo, si ya se han decidido) y las obligaciones, como la reparaci¨®n de posibles da?os, adem¨¢s del plazo de garant¨ªa y la forma de reclamar.
En la mayor¨ªa de los casos, se?alan los expertos, se suele pedir la mitad del dinero al inicio, como se?al. Si se requiere efectuar este pago por adelantado, la OCU sugiere que suponga entre el 30% o el 40%. A medida que se avance, se pueden hacer otras entregas y completar lo restante al finalizar la reforma. Aunque los plazos se pueden negociar.
El presupuesto debe ir acompa?ado del proyecto de obra que debe estar realizado por un especialista. En el caso de una reforma integral que afecte a elementos estructurales de la vivienda, es necesario el trabajo de un arquitecto. Adem¨¢s, en este caso, se necesita contar con su intervenci¨®n durante el proceso. Una obra menor puede ser supervisada ¨²nicamente por un jefe de obra.
Font afirma que la duraci¨®n depende de la magnitud de los trabajos, pero, en el caso de una obra integral, suelen ser seis meses, aunque se puede ir demorando seg¨²n la complejidad de la reforma.
Analizar el estado de la vivienda
Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la Federaci¨®n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), avisa de que los nuevos propietarios deben prestar atenci¨®n a que la estructura y las instalaciones de agua, gas y electricidad est¨¦n en buenas condiciones, antes de adquirir la vivienda.
Aunque el comprador puede hacer un repaso por s¨ª mismo, fij¨¢ndose en grietas y en humedades, es recomendable, considerando el precio que supone esta inversi¨®n, buscar la opini¨®n de un arquitecto que valore con una inspecci¨®n el estado de la vivienda. Sa¨²l Cubilla, jefe de Marketing de Timbrit, una empresa de servicios para el hogar, calcula que el coste medio de este asesoramiento en una primera visita para revisar el inmueble est¨¢ entre 340 euros y 1.500 euros por una hora.
No solo es importante analizar el estado del apartamento o de la casa, sino tambi¨¦n examinar las condiciones en las que se encuentran las infraestructuras comunes, sobre todo la fachada, las tuber¨ªas, el ascensor, el sistema de calefacci¨®n y los contadores. Pues cualquier obra posterior en la comunidad, afirma Balado, provocar¨¢ un aumento en el precio de la cuota mensual y, por tanto, supondr¨¢ un gasto inesperado.
Rafael Sambola, profesor de Eada Business School, aconseja conocer si el edificio ha sido objeto de la inspecci¨®n t¨¦cnica de edificaciones (ITE) recientemente o si debe hacerlo en los pr¨®ximos a?os. Se trata de un control t¨¦cnico al que se deben someter las construcciones de m¨¢s de 45 a?os y que se puede consultar en el Ayuntamiento.
?Es posible pedir una hipoteca para comprar y reformar a la vez?
El importe m¨¢ximo que suelen conceder las entidades bancarias de hipoteca es el 80% del valor de tasaci¨®n del inmueble, aunque es com¨²n conseguir una hipoteca para costear tanto la compra de la vivienda como la reforma.
¡°Conseguir la financiaci¨®n necesaria para llevar a cabo la obra en el pr¨¦stamo hipotecario tiene algunas ventajas, como las mejores condiciones, sobre todo si se compara con un pr¨¦stamo personal¡±, afirma Sa¨²l Cubilla, jefe de Marketing de Timbrit. Este tipo de hipoteca facilita la tramitaci¨®n de financiaci¨®n para la compra y la reforma en un solo cr¨¦dito.
Conocer la eficiencia energ¨¦tica
Balado recomienda solicitar el certificado de eficiencia energ¨¦tica de la vivienda, un documento que normalmente ofrecen las agencias inmobiliarias, pero que no todas las casas de segunda mano poseen. La eficiencia energ¨¦tica es una de las tareas pendientes de los inmuebles espa?oles. En funci¨®n del consumo energ¨¦tico se establecen diferentes etiquetas. El 84,5% de los edificios tiene etiquetas E, F o G, y solo el 0,3% cuenta con la A, que corresponde a la m¨¢xima eficiencia. El objetivo de la reforma debe ser lograr una etiqueta superior, al menos la B o la C. Para ello, desde pisos.com aconsejan que habr¨¢ que revisar los cerramientos de ventanas y puertas, el sistema de calefacci¨®n y la iluminaci¨®n, entre otros aspectos.
Para obtener el certificado energ¨¦tico es necesario que un t¨¦cnico habilitado (como un director de ejecuci¨®n de obras de edificaci¨®n o un t¨¦cnico en eficiencia energ¨¦tica) mida el consumo de energ¨ªa de la vivienda y eval¨²e el estado de las instalaciones el¨¦ctricas. Este informe se debe presentar ante la Administraci¨®n auton¨®mica para obtener la etiqueta de la vivienda y se puede exigir al vendedor antes de la compra.
Empezar por la cocina y los ba?os
Font recalca que en la mayor¨ªa de las viviendas lo primero que se hace es trabajar en la cocina y los ba?os, porque son las estancias m¨¢s importantes y por tanto m¨¢s urgentes a la hora de entrar a vivir, adem¨¢s de las remodelaciones que llevan m¨¢s tiempo. Aunque tambi¨¦n tienen prioridad las demoliciones de tabiques y el levantamiento de los nuevos que dar¨¢n forma a la nueva configuraci¨®n de la vivienda, en el caso de una reforma integral.
Tambi¨¦n se proceder¨¢ a la instalaci¨®n de los sistemas de fontaner¨ªa y de la red el¨¦ctrica. En este momento, es cuando conviene revisar, si fuera necesario, la potencia contratada. Un electricista o la propia empresa encargada de la obra puede gestionarlo. Despu¨¦s, solo quedan los acabados en paredes, suelos y techos, las obras de carpinter¨ªa y finalmente la decoraci¨®n.
Las obras deben ser comunicadas a la comunidad de vecinos, a la que solo habr¨¢ que pedir permiso cuando se quiera alterar alg¨²n elemento com¨²n, como a?adir un cerramiento a la terraza. No obstante, siempre habr¨¢ que solicitar autorizaci¨®n a la Administraci¨®n municipal, independientemente de la envergadura de la reforma.
?Cu¨¢nto cuesta reformar la vivienda?
El coste de la reforma depende, sobre todo, de dos factores: el n¨²mero de metros cuadrados y las calidades elegidas para los materiales. La OCU calcula que, para una renovaci¨®n integral de un piso, el coste oscila entre 500 euros y 700 euros por metro cuadrado. Lo que elevar¨ªa el precio de la renovaci¨®n de una vivienda de unos 90 metros cuadrados a entre 45.000 euros y 63.000 euros, sumando cocina, ba?os, suelos, alba?iler¨ªa, pintura, instalaci¨®n el¨¦ctrica y licencias.
Cocina
La cocina es la estancia m¨¢s demandada en las reformas. Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Idealista, calcula que una cocina de unos 10 metros cuadrados, cuesta en torno a 15.000 euros, es decir, unos 1.500 euros por metro cuadrado.
Cambiar las encimeras supone unos 1.500 euros; retirar el mobiliario y sustituirlo por uno de calidad media, junto con el trabajo de demolici¨®n y de desescombro, conlleva en total unos 3.500 euros; y el cambio de los electrodom¨¦sticos suele sobrepasar los 2.000 euros. Actualmente est¨¢ creciendo, adem¨¢s, la tendencia de abrir la cocina al sal¨®n, una actuaci¨®n que suma entre 3.000 y 4.000 euros al presupuesto.
Cuartos de ba?o
La reforma de un cuarto de ba?o tiene un coste mayor que la de la cocina. Una estancia de cinco metros cuadrados alcanza los 10.000 euros, es decir, 2.000 euros por metro cuadrado. Los cambios m¨¢s comunes son la sustituci¨®n de la ba?era por un plato de ducha, que conlleva entre 1.000 y 2.000 euros; renovar el suelo y el revestimiento de las paredes, que alcanza los 2.500 euros y cambiar el lavabo y el inodoro por otros de calidad media, que, junto con el trabajo de demolici¨®n y de desescombro, agrega unos 3.000 euros a la cuenta, calcula Matos.
Lista de espera en las reformas
Otro aspecto que conviene valorar es el tiempo de espera para empezar las obras. En la actualidad, explican desde la OCU, se ha producido un auge en el ¨¢mbito de las reformas que ha provocado una falta de mano de obra y un aumento en los precios de los materiales, lo que tiene, como consecuencia, una prolongaci¨®n de las listas de espera de los contratistas.
Cubilla destaca que entre abril y junio de este a?o han aumentado las solicitudes de reforma en casi un 17% en comparaci¨®n con el primer trimestre. La lista de espera en muchas empresas ya supera los seis meses, seg¨²n Eduardo Molet, fundador y director general de la inmobiliaria Molet.
Ayudas europeas para la rehabilitaci¨®n de viviendas?
La Uni¨®n Europea (UE) ha aprobado un paquete de ayudas por valor de 5.520 millones de euros que se destinar¨¢ a la rehabilitaci¨®n de viviendas y de edificios y a promover el alquiler social, dentro del Fondo Europeo Next Generation EU. El Plan de Recuperaci¨®n, Transformaci¨®n y Resiliencia (PRTR) espa?ol priorizar¨¢ las reformas de car¨¢cter sostenible que mejoren la eficiencia energ¨¦tica de los inmuebles.
El arquitecto de Aqu¨ª tu Reforma, Albert Jan¨¦ explica que la avanzada edad del parque inmobiliario en Espa?a tiene como consecuencia que el 40% del consumo de energ¨ªa total provenga de la vivienda. "Se podr¨¢n pedir ayudas para aquellas actuaciones de mejora o de rehabilitaci¨®n de edificios de uso predominantemente residencial, que proporcionen una reducci¨®n considerable del consumo de energ¨ªa no renovable, o bien, una mejora de la calificaci¨®n energ¨¦tica del edificio¡±, explica.
El Programa de Rehabilitaci¨®n de Viviendas para la Recuperaci¨®n Econ¨®mica y Social en Entornos Residenciales cuenta con una l¨ªnea de ayudas de 450 millones de euros que costear¨¢ las deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas F¨ªsicas (IRPF) a los propietarios particulares que potencien la eficiencia energ¨¦tica de sus viviendas mediante el cambio de ventanas o de la caldera, entre otras acciones.
Para obtener estas ayudas, cuyas convocatorias a¨²n no se han abierto, se han de cumplir una serie de requisitos que establece cada comunidad aut¨®noma como la antig¨¹edad del edificio, el porcentaje de uso residencial y si se trata del domicilio habitual.
Ap¨²ntese al webinar Fondos NGEU y eficiencia energ¨¦tica: una oportunidad para la rehabilitaci¨®n de viviendas, con Salvador D¨ªez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de Espa?a, Andr¨¦s Salcedo, vicepresidente de CNI (Confederaci¨®n Nacional de Instaladores), Carmen Urraca, directora de Fondos NGEU de Banco Sabadell, Laura ?lvarez, senior manager de Real Estate en PwC y Rosario Fern¨¢ndez, Direcci¨®n de Colectivos de Banco Sabadell. Organizado a trav¨¦s de HUB Empresa de Banco Sabadell. Cu¨¢ndo: 18 octubre a las 16.00.
Calculadora: Descubra con este simulador cu¨¢les son los gastos asociados a la compra de una vivienda