?Por qu¨¦ es buen momento para comprar una vivienda?

Es un momento favorable para comprar una vivienda en Espa?a, as¨ª lo confirman los expertos. Pero, ?hasta cu¨¢ndo lo ser¨¢? Los bajos tipos de inter¨¦s durante este a?o, y especialmente al cierre de agosto, hacen que se den las condiciones propicias para el comprador que quiere contratar una hipoteca. El valor de las viviendas, que se ha contenido tras la ca¨ªda del a?o pasado, sin embargo, ha comenzado a subir.

Entre abril y junio, el precio de la vivienda subi¨® un 2,4% respecto al trimestre anterior y un 3,3% interanual, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Un crecimiento significativo que los expertos prev¨¦n que se acelere en los pr¨®ximos meses. ¡°Seguir¨¢ aumentando, ya lo estamos viendo en otros pa¨ªses como Estados Unidos y Holanda donde ha escalado un 18%¡±, afirma Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico del Departamento de Econom¨ªa y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra (UPF). Espa?a todav¨ªa est¨¢ alejada de estas cifras, por lo que considera que, con los precios actuales, es un buen momento para comprar.

Los expertos ponen el foco en el eur¨ªbor, el ¨ªndice de referencia hipotecaria que sirve para calcular los tipos de inter¨¦s. Este se sit¨²a en porcentajes hist¨®ricamente bajos (-0,498%, al cierre de agosto) que generan un escenario favorable para el comprador. ¡°Es m¨¢s f¨¢cil recurrir a la financiaci¨®n con tipos de inter¨¦s bajos¡±, afirma Rafael Sambola, profesor de Finanzas en Eada Business School de Barcelona.

Los precios, cree este experto, van a continuar subiendo paulatinamente este a?o y el pr¨®ximo, en sinton¨ªa con las perspectivas de recuperaci¨®n de la econom¨ªa y del crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB). ¡°Por eso, ante este contexto, el precio de la vivienda hoy ser¨¢ mejor que en los pr¨®ximos meses¡±, puntualiza. En Espa?a, el importe de los inmuebles de obra nueva creci¨® un 6% interanual en el segundo trimestre de este a?o, mientras que las viviendas de segunda mano se encarecieron un 2,9%, seg¨²n el INE.

Sambola a?ade que, aunque los datos indican una tendencia al alza en los precios, no se puede dar todo por sentado ante una situaci¨®n in¨¦dita como la actual, marcada por la incertidumbre de la pandemia. No obstante, Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la Federaci¨®n de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) indica que a¨²n se encuentran lejos de los picos alcanzados en 2007, un a?o antes de la crisis econ¨®mica. Pese a estos incrementos, Jaime Cabrero Garc¨ªa, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Madrid, remarca que el mercado inmobiliario se encuentra en una fase de estabilizaci¨®n.

En este escenario, Alfaro se muestra cauto y hace hincapi¨¦ en que antes de tomar la decisi¨®n de adquirir una vivienda, hay que tener en cuenta varios aspectos: ¡°Comprar es buena opci¨®n si la situaci¨®n personal y los ingresos son razonablemente estables y si se dispone de ahorros para cubrir al menos el 20% del coste de la compra. Adem¨¢s, la cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos netos mensuales¡±, afirma. La tasa de ahorro de los hogares espa?oles despunt¨® en 2020 hasta el 14,8% de su renta disponible, 8,5 puntos superior a la de 2019 y la m¨¢s alta de toda la serie, iniciada en 1999, seg¨²n el INE. Este aumento del ahorro, generado principalmente por una contenci¨®n en el gasto, lleva a muchos consumidores a decidirse por comprar una vivienda.

Hay, adem¨¢s, otra circunstancia que favorece a los compradores. Ferran Font, director de Estudios y portavoz del portal inmobiliario Pisos.com, afirma que, como consecuencia de la crisis econ¨®mica, surge una mayor predisposici¨®n entre muchos propietarios a negociar a la baja.

Elizabeth Hern¨¢ndez, directora de la agencia inmobiliaria Barnes Barcelona, recomienda no renunciar a ninguna vivienda por cuestiones de precio durante el proceso de b¨²squeda, porque, en el contexto actual, el importe final puede negociarse y bajar respecto al de partida.

Los precios tambi¨¦n suben fuera de las grandes ciudades

Debido al confinamiento estricto, confirman los analistas, ha surgido una tendencia a buscar primera vivienda en el mercado de las segundas residencias, como las unifamiliares, por ejemplo, para habitar en un entorno m¨¢s amplio y saludable. Por eso el ¨¢mbito rural y de interior, alejado de las grandes ciudades, ha empezado a ser una opci¨®n en auge, explica Cabrero Garc¨ªa.

Los agentes inmobiliarios tambi¨¦n perciben un alza en el precio de las viviendas situadas alrededor de las urbes, como consecuencia del teletrabajo. Especialmente las ¨¢reas que cumplen ciertas condiciones: ¡°Son zonas con buena comunicaci¨®n, con buenos servicios y con edificios que disponen de jardines y de terrazas amplias¡±, describe Sambola. Precisamente Castilla-La Mancha y Extremadura, adem¨¢s de Baleares, son las comunidades que han experimentado las mayores subidas entre abril y junio respecto al trimestre anterior, con incrementos del 3,6%, 3,8% y 4% respectivamente, seg¨²n el INE.

La compra de una vivienda como inversi¨®n

Font advierte de que el sector inmobiliario es un mercado fiable en el que hay oportunidades de inversi¨®n en todo el pa¨ªs. Este an¨¢lisis lo respaldan los datos del portal inmobiliario Fotocasa, que revelan que las provincias que est¨¢n presentando una mayor rentabilidad a la hora de comprar una vivienda y ponerla en alquiler son Huelva, Murcia, Toledo, Sevilla, Almer¨ªa, Valencia y Castell¨®n, con rendimientos de entre un 8% y un 7%, que superan la media nacional situada en el 6,8%.

Mar¨ªa Matos, portavoz de Fotocasa, afirma que tambi¨¦n han detectado un auge de demanda en la periferia de las principales ciudades. ¡°Por lo que podr¨ªa ser un buen momento para invertir en zonas rurales¡±, puntualiza.

Con todo, algunos territorios, como ciertas zonas de playa, se mantienen como los m¨¢s rentables para la inversi¨®n: la costa del Levante, la de Andaluc¨ªa, adem¨¢s de Baleares y Canarias. ¡°Siempre ser¨¢ una buena apuesta elegir alguna de estas¡±, asegura Matos.

Otros expertos, sin embargo, consideran que siempre es m¨¢s seguro comprar en ciudades como Madrid o Barcelona, que crecen tanto en poblaci¨®n como en empleo. Alfaro recuerda que al ser dos mercados en tensi¨®n constante se tiene la seguridad de que habr¨¢ demanda.

En esto coincide Font, que explica la diferencia entre comprar un inmueble como inversi¨®n o como vivienda propia: ¡°Si lo que queremos es invertir para a?adirlo despu¨¦s al mercado de alquiler, en las grandes capitales se obtendr¨¢n rentabilidades algo inferiores, pero con una demanda muy activa. Por el contrario, en mercados menos din¨¢micos se pueden encontrar mayores rentabilidades, pero ser¨¢ m¨¢s dif¨ªcil conseguir inquilinos¡±, afirma.

?Vivienda de obra nueva o de segunda mano?

No hay una regla general que permita decantar la balanza de compra hacia la vivienda de obra nueva o la de segunda mano, pues influyen factores como las preferencias personales, la zona y el presupuesto. Andrea de la Hoz, analista del Servicio de Estudios de Tinsa, enuncia los pros y los contras: ¡°La vivienda de segunda mano tiene una menor carga impositiva y est¨¢ ubicada en zonas c¨¦ntricas y consolidadas de las ciudades, con mayor cercan¨ªa de servicios y oferta de actividades urbanas. Sin embargo, la vivienda de obra nueva presenta unas calidades superiores, una mayor eficiencia energ¨¦tica, y, por tanto, mayores ahorros en consumo; y est¨¢ ubicada en las zonas de periferia, con mayor presencia de espacios verdes y abiertos¡±.

Mientras que la obra nueva est¨¢ sujeta al impuesto sobre el valor a?adido (IVA) del 10% (a excepci¨®n de Canarias, cuyo impuesto es del 7%), la de segunda mano se grava con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) que, dependiendo de la comunidad aut¨®noma, la cuota estar¨¢ comprendida entre el 4% y el 10%. Esta circunstancia, defiende Sambola, puede convertirse en motivo de peso para que el comprador o el inversor opte por un tipo de vivienda u otro.

Los datos del COAPI de Madrid demuestran que en la capital se hacen m¨¢s transacciones de vivienda usada (80%) que de obra nueva (20%). Desde los portales inmobiliarios, se ha detectado un aumento del inter¨¦s por la vivienda de segunda mano durante todo este a?o. ¡°Las b¨²squedas de viviendas unifamiliares, chalets, casas adosadas y fincas r¨²sticas han aumentado un 30% desde el estallido de la pandemia¡±, afirman desde Fotocasa.

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