Recta final del a?o: ?el momento de comprar una vivienda?

El mercado inmobiliario consolida su reactivaci¨®n tras el impacto de la crisis sanitaria. En septiembre de este a?o, el ¨²ltimo mes con datos, se contabilizaron 53.410 operaciones de compraventa, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), la mayor cifra registrada desde abril de 2008. En el acumulado de los nueve primeros meses del a?o estas transacciones se encuentran un 8,5% por encima de las de 2019, antes del estallido de la pandemia.

La elevada demanda de vivienda, unida a la escasa oferta de obra nueva por la paralizaci¨®n en el sector de la construcci¨®n durante los meses de confinamiento, ha provocado un incremento del precio de los inmuebles de un 6,1% en el tercer trimestre de este a?o frente al mismo periodo de 2020, hasta los 1.444 euros por metro cuadrado, seg¨²n la tasadora Tinsa. Y los expertos consideran que estos valores seguir¨¢n al alza durante 2022, aunque todav¨ªa se mantendr¨¢n lejos de los precios de 2007.

Ante esta situaci¨®n de subida de precios, muchos de los que est¨¢n valorando la compra de una vivienda se plantean si es un buen momento. Carlos Balado, profesor de OBS Business School, cree que la coyuntura actual es favorable, ya que los inmuebles se van a revalorizar en los pr¨®ximos meses. Adem¨¢s, se dan otras circunstancias que influyen positivamente en la compra de una vivienda, como las condiciones de financiaci¨®n que ofrecen las entidades bancarias y las buenas perspectivas econ¨®micas.

El precio de la vivienda sube de forma sostenida

Tras experimentar una ligera ca¨ªda en 2020, el precio de la vivienda, ya sea de segunda mano o de obra nueva, ha emprendido un ascenso sostenido durante este a?o y los expertos apuntan que continuar¨¢ subiendo en 2022. ¡°Seg¨²n los analistas, aumentar¨¢ alrededor del 6% respecto a 2021¡å, concreta Balado. No obstante, un periodo de incertidumbre y de cambio continuo en las perspectivas econ¨®micas, como el que genera la evoluci¨®n de la pandemia, hace que los expertos se muestren cautos en cuanto a las previsiones.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que la subida de los precios se debe a la falta de construcci¨®n de obra nueva, principalmente. ¡°La r¨¢pida reactivaci¨®n de la demanda se est¨¢ encontrando con una oferta de vivienda nueva limitada. Una combinaci¨®n que empuja los precios al alza¡±, explica. Esta experta a?ade que esta situaci¨®n se prolongar¨¢ durante un tiempo ya que levantar una promoci¨®n de apartamentos puede llevar entre 18 y 24 meses. Incluso puede aumentar debido al escenario actual en el que se produce una escasez de materias primas.

Los expertos incluyen en estas previsiones la recuperaci¨®n de la inversi¨®n extranjera lastrada por las restricciones de movimiento entre pa¨ªses. Esperan que durante 2022, con la reactivaci¨®n definitiva de los viajes internacionales, crezca el n¨²mero de extranjeros que llegan a Espa?a con la intenci¨®n de adquirir vivienda. Aunque Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, avisa que la inversi¨®n extranjera en inmuebles depender¨¢ de la evoluci¨®n de los contagios de coronavirus que a¨²n se encuentran al alza.

De darse las condiciones ¨®ptimas para los viajes, Font cree que la presencia de extranjeros contribuir¨¢ a reactivar la venta de viviendas en zonas muy dependientes del turismo, como Levante, especialmente la provincia de Alicante. Adem¨¢s, impulsar¨¢ los precios en ¨¢reas de la costa del Mediterr¨¢neo, las islas y el sur de la Pen¨ªnsula, que ya se han visto revalorizadas en 2021, con incrementos de entre el 3,3% y el 11,9% en el tercer trimestre, seg¨²n Tinsa. En la Comunidad de Madrid y en Catalu?a, los dos principales mercados del pa¨ªs, el precio de la vivienda ha crecido un 6,7% y un 4,5%, respectivamente.

Los futuros propietarios que se planteen la compra de una vivienda de obra nueva deben tener en cuenta que se ha encarecido m¨¢s que la de segunda mano, por esta escasez de oferta y de materias primas. Seg¨²n el INE, las casas y los apartamentos de nueva construcci¨®n eran en junio (el ¨²ltimo dato disponible) un 6% m¨¢s caros que en 2020, mientras que la vivienda de segunda mano se hab¨ªa encarecido un 2,9%. La b¨²squeda de espacios m¨¢s amplios, luminosos y mejor equipados como consecuencia de los confinamientos, caracter¨ªsticas que se dan en las viviendas de nueva construcci¨®n, es otra de las razones que explican este aumento de la demanda.

Condiciones de financiaci¨®n favorables

Las condiciones favorables de financiaci¨®n resultan beneficiosas para los compradores que se plantean contratar un pr¨¦stamo hipotecario por los bajos tipos de inter¨¦s. El eur¨ªbor (la tasa de inter¨¦s media a la que se prestan dinero los bancos de la zona euro) se sit¨²a desde 2016 en negativo, por lo que las entidades bancarias no pagan comisiones por dejarse dinero entre ellas y esto propicia que puedan prestarlo a los clientes en condiciones muy competitivas. La elecci¨®n entre una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable, las dos modalidades principales, depende del perfil del titular y de sus necesidades.

La hipoteca a tipo fijo, en la que el inter¨¦s permanece constante durante toda la vida del pr¨¦stamo, es recomendable para los compradores que buscan la tranquilidad y la seguridad de pagar siempre la misma cuota. Si bien, los futuros propietarios suelen asumir un inter¨¦s mayor, as¨ª como una comisi¨®n por amortizaci¨®n anticipada m¨¢s elevada. En el contexto actual, sin embargo, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con pr¨¦stamos a tipo fijo m¨¢s atractivos que los de a tipo variable.

La hipoteca a tipo variable es aquella en la que el tipo de inter¨¦s var¨ªa en funci¨®n de la evoluci¨®n de un ¨ªndice de referencia, que en Espa?a suele ser el eur¨ªbor, al que se suma un porcentaje acordado con la entidad bancaria, conocido como diferencial. Esta opci¨®n es recomendable para aquellas personas que prefieran aprovechar la coyuntura actual de los tipos de inter¨¦s bajos a costa de la seguridad, y, habitualmente cuenta con comisiones m¨¢s bajas. El eur¨ªbor se revisa cada seis o 12 meses y, y si cambia, la cuota mensual de la hipoteca tambi¨¦n lo har¨¢.

Como la evoluci¨®n del eur¨ªbor es incierta, los expertos coinciden en que una hipoteca a tipo fijo ofrece ventajas en este momento, especialmente para pr¨¦stamos a largo plazo de 20 y 30 a?os. ¡°Con unos tipos de inter¨¦s en negativo y unas perspectivas de que el eur¨ªbor terminar¨¢ subiendo tarde o temprano, las buenas condiciones que tiene en este momento una hipoteca a tipo fijo dif¨ªcilmente se volver¨¢n a ver¡±, afirma Balado.

En este contexto de subida sostenida de precios, la cuota mensual que pagan las familias espa?olas por su vivienda contin¨²a siendo asequible. Seg¨²n Tinsa, el pago hipotecario medio en Espa?a se sit¨²a en los 591 euros al mes, el equivalente al 20,8% de los ingresos totales del hogar, un porcentaje inferior al m¨¢ximo recomendado por las instituciones, que aconsejan no destinar m¨¢s del 30%.

Un momento favorable para invertir en vivienda

Las previsiones sobre las subidas de los precios, especialmente en zonas costeras y grandes capitales, propician la compra de vivienda como inversi¨®n. Balado destaca que actualmente es un activo m¨¢s seguro y m¨¢s rentable que el resto de productos, especialmente si se adquiere para poner el inmueble en alquiler. Los ¨²ltimos datos del Banco de Espa?a, correspondientes al segundo trimestre del a?o, cifran la rentabilidad media del arrendamiento en el 3,7%, muy por encima de lo que se obtiene en los mercados de renta fija y m¨¢s seguro que invertir en Bolsa, seg¨²n los analistas. Esta rentabilidad es muy superior en grandes ciudades, y llega a superar el 5% en distritos de Madrid como Puente de Vallecas y San Blas-Canillejas; de Valencia, como La Sa?da, Camins al Grau y Benicalap; Sevilla, especialmente en Cerro-Amate; y gran parte de Zaragoza, seg¨²n las cifras de Tinsa.

Font recalca que las mejores zonas para invertir en vivienda se encuentran en los barrios perif¨¦ricos de las grandes ciudades, donde los precios de compra son asequibles y los alquileres moderados. ¡°A medida que uno se aleja del centro suelen encontrarse mayores rentabilidades, ya que la relaci¨®n entre el coste de la vivienda y el del alquiler es m¨¢s ventajosa, aunque tambi¨¦n es cierto que los apartamentos de las afueras tienen mayor dificultad para encontrar un inquilino¡±, concluye.

En cualquier caso, antes de comprar una vivienda es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto como el de la entidad bancaria, que puede aconsejar lo que m¨¢s conviene de acuerdo a cada situaci¨®n particular y responder a cualquier duda.

Calculadora: descubra qu¨¦ le interesa m¨¢s, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable