Tres factores que determinan qu¨¦ hipoteca elegir
Los cambios que se vaticinan para 2022 van a influir en la elecci¨®n del tipo de pr¨¦stamo para adquirir una vivienda, pero tambi¨¦n son determinantes el perfil del futuro propietario y el objeto de su compra
El acierto en la elecci¨®n de la hipoteca reside en prestar atenci¨®n a tres factores: el perfil del solicitante y su solvencia, el contexto econ¨®mico y el objetivo de la compra. Si se analizan detenidamente estos elementos, asegura Simone Colombelli, director de hipotecas del portal iAhorro, ser¨¢ m¨¢s sencillo seleccionar el pr¨¦stamo hipotecario que mejor se adapte a las necesidades, las posibilidades y las expectativas del comprador. Ya sea una hipoteca a tipo fijo, en la que se paga lo mismo a lo largo de toda la vida del pr¨¦stamo; o una a tipo variable, en la que la cuota mensual var¨ªa seg¨²n un ¨ªndice, que en Espa?a suele ser el eur¨ªbor.
Circunstancias personales: ?perfil conservador o amante del riesgo?
La capacidad del futuro propietario para asumir riesgos desempe?a un papel decisivo en la elecci¨®n del tipo de hipoteca. Los perfiles con menor tolerancia y, por tanto, m¨¢s conservadores, encuentran en la hipoteca a tipo fijo tranquilidad y estabilidad, ya que su cuota mensual no var¨ªa, al no estar expuesta a las fluctuaciones del mercado.
Colombelli recomienda esta modalidad a los compradores que prev¨¦n que en el futuro aumenten sus gastos al, por ejemplo, formar una familia. Tambi¨¦n para aquellos que no puedan asumir aumentos en su cuota mensual porque ya est¨¢ muy ajustada a sus ingresos ¡ªlos organismos oficiales recomiendan que la mensualidad no supere el 30% de su salario y que el nivel de endeudamiento total (incluida la hipoteca y otros pr¨¦stamos) no supere el 35%¡ª.
Por el contrario, las hipotecas a tipo variable, en las que la cuota fluct¨²a seg¨²n la evoluci¨®n del eur¨ªbor, son m¨¢s apropiadas para aquellos que se sientan c¨®modos asumiendo riesgos o que dispongan de margen para hacer frente a un aumento en la mensualidad, en el caso de que este ¨ªndice suba.
Contexto econ¨®mico: eur¨ªbor en ascenso y aviso de subida de tipos
El solicitante debe tener en cuenta la coyuntura econ¨®mica para decidirse por una modalidad u otra de hipoteca. Pero, avisa Colombelli, no hay que tomar una decisi¨®n bas¨¢ndose ¨²nicamente en el corto plazo. Ambas, tanto la fija como la variable, cuentan con condiciones favorables en este momento, por lo que tambi¨¦n se debe evaluar un periodo m¨¢s largo.
En este an¨¢lisis hay un elemento clave: el eur¨ªbor. Durante 2021 se mantuvo en niveles hist¨®ricamente bajos. Cerr¨® el a?o igual que lo empez¨®, en el -0,505%. Lo que ofreci¨® a los titulares de hipotecas a tipo variable un precio m¨¢s reducido que en los a?os anteriores.
Desde entonces ha comenzado a subir ligeramente. En enero, la cifra escal¨® hasta el -0,477% y a 15 de febrero se encontraba en -0,341%.
Leyre L¨®pez, analista de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE), se?ala que, aunque ha experimentado un repunte, se mantiene por debajo de cero. ¡°No son subidas a terreno positivo, lo que beneficia a quien suscriba una hipoteca a tipo variable¡±, detalla.
La analista de la AHE pone un ejemplo: quien suscribi¨® una hipoteca a tipo variable en enero de 2021 por 150.000 euros a 25 a?os ¡ªduraci¨®n media de los pr¨¦stamos hipotecarios en Espa?a¡ª, con un diferencial de 1% m¨¢s el eur¨ªbor (en aquel momento se situaba en el -0,505%), pag¨® una cuota durante todo el a?o de 532 euros. Al afrontar su revisi¨®n en febrero de este a?o, con el eur¨ªbor de enero a -0,477%, la mensualidad ha crecido a 533 euros.
Los expertos prev¨¦n que esta tendencia alcista, aunque moderada, se prolongue durante todo el a?o. No obstante, apuntan que el eur¨ªbor continuar¨¢ en valores negativos, al menos, durante los pr¨®ximos dos a?os. Juan Vill¨¦n, responsable de Idealista Hipotecas, destaca que no es f¨¢cil poner una fecha: ¡°El Banco Central Europeo [BCE] ha anunciado que subir¨¢ los tipos de inter¨¦s, pero no se sabe exactamente cu¨¢ndo. Se pueden dar varios escenarios: si la inflaci¨®n sigue disparada, ocurrir¨¢ antes; pero si se controla, quiz¨¢ no se planteen aumentarlos¡±.
Ante este panorama y con las previsiones actuales, la hipoteca a tipo fijo ofrece ventajas, ya que las cuotas no subir¨¢n aunque crezcan los tipos de inter¨¦s. El efecto de la inflaci¨®n natural de la econom¨ªa, que se produce paulatinamente a lo largo de los a?os, har¨¢ adem¨¢s que, en una hipoteca a tipo fijo a 30 a?os, la cuota cada vez tenga menos impacto en el bolsillo del comprador.
En la actualidad sigue siendo una buena opci¨®n contratar una hipoteca a tipo fijo, afirma Vill¨¦n. ¡°Las entidades bancarias las ofrecen en condiciones muy competitivas¡±. Y Colombelli se?ala otra ventaja: ante la subida del eur¨ªbor esta modalidad es m¨¢s favorable.
La hipoteca a tipo fijo es la m¨¢s contratada en Espa?a. El 64,3% de los pr¨¦stamos hipotecarios que se firmaron en noviembre de 2021 fue de esta modalidad, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Leyre L¨®pez explica que ante la incertidumbre provocada por la situaci¨®n derivada de la pandemia los compradores tienden a escoger opciones m¨¢s seguras.
Objetivo de la compra: ?para uso habitual, segunda residencia o inversi¨®n?
El fin de la compra del inmueble tambi¨¦n influye en el tipo de hipoteca que se contrata. No es lo mismo financiarlo para convertirlo en la vivienda habitual que hacerlo como inversi¨®n y ponerlo en alquiler.
La primera vez que se contrata una hipoteca suele ser para la compra de la vivienda que se convertir¨¢ en el hogar. El perfil del titular suele ser joven, de entre 30 y 45 a?os y en pleno desarrollo de su carrera profesional. Como se firma a largo plazo, la incertidumbre por los movimientos del mercado es mayor, por eso se tiende a contratar pr¨¦stamos hipotecarios a tipo fijo.
Las hipotecas para una segunda residencia se contratan normalmente por periodos m¨¢s cortos, entre 10 y 20 a?os. ¡°Se hacen en un momento m¨¢s avanzado de la vida, cuando se es mayor y los bancos optan por plazos m¨¢s cortos para la devoluci¨®n del pr¨¦stamo¡±, detalla Colombelli. Lo mismo ocurre cuando el objetivo de la compra es la inversi¨®n, ya que lo m¨¢s com¨²n es buscar la amortizaci¨®n del inmueble.
C¨®mo cambiar una hipoteca a tipo variable a tipo fijo
Los expertos consideran una buena opci¨®n trasladar el contrato de una hipoteca a tipo variable al tipo fijo ante el aumento del eur¨ªbor. Antes de realizar esta modificaci¨®n, es importante analizar detalladamente las condiciones del nuevo pr¨¦stamo, como los tipos de inter¨¦s, el plazo y la cuota.
Este canje, se?ala Simone Colombelli, director de hipotecas del portal iAhorro, es provechoso para quien se encuentra en el primer tramo de su hipoteca, dentro de los primeros 15 a?os, que es cuando se pagan m¨¢s intereses ¡ªno se distribuyen de manera homog¨¦nea, se empieza abonando un mayor porcentaje que disminuye progresivamente¡ª.
¡°Si el titular se encuentra en los ¨²ltimos tramos, a partir del a?o 25, por ejemplo, no ser¨¢ tan beneficioso, porque puede que las comisiones que deba pagar por el cambio no compensen los intereses que se ahorrar¨¢¡±, destaca. En noviembre de 2021, ¨²ltimo mes con datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), el 16,6% de las hipotecas cambi¨® de modalidad y fue a favor de las de tipo fijo. Una tendencia que, seg¨²n Colombelli, probablemente se acent¨²e ahora.
Para realizar este cambio, no obstante, resulta ¨²til contar con los profesionales de la entidad bancaria, que asesorar¨¢n al titular de la hipoteca para que escoja la opci¨®n que m¨¢s se ajuste a su perfil y a sus necesidades.
Calculadora: descubra qu¨¦ le interesa m¨¢s, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable