Per qu¨¨ la teva casa pot ser la teva radiografia a m¨¦s de la teva biografia

¡°Comprensi¨® del sector immobiliari¡± podria ser una assignatura de la carrera de Sociologia. L¡¯habitatge possiblement sigui el ben material ?l¡¯¨²nic al qual es fa menci¨® expressa en la Constituci¨®? la forma i l¡¯¨²s del qual reflecteixen millor la condici¨® social del seu habitant. Digues-me on vius...

L¡¯evoluci¨® de les tecnologies, dels valors sostenibles i d¡¯una economia en crisi permanent sembla augmentar aquesta capacitat immobili¨¤ria de reflectir el pols social.

Un exemple hipot¨¨tic: se cerca una casa a l¡¯extraradi d¡¯una ciutat o a un poble proper. Associada a una comunitat energ¨¨tica que consumeixi electricitat d¡¯un hort solar. Constru?da amb formig¨® que autorepara les seves esquerdes i sense gaireb¨¦ minvaments perqu¨¨ un model inform¨¤tic ha definit fins i tot les formes individuals de les plaques de pladur. Amb distribuci¨® polivalent, diferent de les cl¨¤ssiques cases unifamiliars. Diverses habitacions ¨¤mplies i lluminoses podrien acollir tant una sala d¡¯estar com una oficina dom¨¨stica. Tamb¨¦ es visita en un recorregut de realitat mixta i el client pot configurar elements com en un concessionari de vehicles.

Ser¨¤ clau aquesta capacitat d¡¯escoltar i d¡¯adaptar-se a l¡¯evoluci¨® de la demanda, a l¡¯especialitzaci¨® i al servei a mida

Juan Carlos ?lvarez, director general de negoci de gesti¨® patrimonial de la immobili¨¤ria Servihabitat

?s relativament cara per a la mitjana. No obstant aix¨°, la pretenen dues fam¨ªlies amb un pressupost sense cap mena de dubte insuficient. Aix¨ª i tot, aconsegueixen llogar-la, totes dues. L¡¯explicaci¨® ¨¦s que s¨®n fam¨ªlies amigues disposades a compartir el cost d¡¯un habitatge dissenyat per aquesta funci¨®, el qual permet d¡¯escollir privacitat o conviv¨¨ncia depenent del moment i instal¡¤lar-hi un despatx i un petit negoci independents. La casa els estalvia el local comercial.

Com dissenyaries la teva pr¨°pia casa?

Aquesta casa exacta, precisa, sembla m¨¦s dissenyada per a l¡¯ideal del llogater que per al del promotor. I respon a una de les tend¨¨ncies socials/immobili¨¤ries de qu¨¨ parl¨¤vem: la personalitzaci¨®. ¡°L¡¯abandonament dels est¨¤ndards homogenis i r¨ªgids d¡¯habitatges en s¨¨rie per dialogar amb el client i oferir solucions flexibles adaptades al seu cicle vital i econ¨°mic¡±, explica Juan Carlos ?lvarez, director general de negoci de gesti¨® patrimonial de la immobili¨¤ria Servihabitat. ¡°Ser¨¤ clau aquesta capacitat d¡¯escoltar i d¡¯adaptar-se a l¡¯evoluci¨® de la demanda, a l¡¯especialitzaci¨® i al servei a mida¡±.

Quina demanda? Quin servei a mida? Les respostes tornen a apropar sociologia i habitatge. Al cap i a la fi, un agent immobiliari encarregat del cara a cara amb els clients, llur diversitat i casu¨ªstica, s¡¯assembla al soci¨°leg porta a porta. Francisco Nomded¨¦u, vocal del Consell General dels Col¡¤legis Oficials d¡¯Agents de la Propietat a Espanya, destaca els canvis humans que condicionen el canvi immobiliari. ¡°A m¨¦s de fam¨ªlies monoparentals, de persones solteres o joves emancipats, emergeixen altres agrupacions de conviv¨¨ncia, com ara parells de matrimonis o de parelles amigues, normalment joves o nouvinguts al pa¨ªs, i la resposta del sector amb habitatges-oficina de gran superf¨ªcie, habitats per persones fins i tot sense vinculaci¨® pr¨¨via, per viure i treballar compartint zones de conviv¨¨ncia i comunicaci¨®¡±.

Nomded¨¦u tamb¨¦ assenyala mutacions en el model de propietat degudes a factors com ara l¡¯envelliment o la dificultat per llogar o comprar dels joves precaris. ¡°Augmenten els habitatges de gent gran que els cedeix parcialment a canvi de companyia i cura. Ho v¨¨iem a les grans ciutats, i ara s¡¯est¨¦n a les capitals de prov¨ªncia¡±.

Urbanisme per a un pa¨ªs diferent

Si parlem d¡¯una necessitat i de la casa adequada on acollir-la, parlem d¡¯an¨¤lisi de dades per entendre aquesta connexi¨®. El director a Barcelona de la consultoria multinacional CBRE, Xavier G¨¹ell, menciona tend¨¨ncies com ara el salt de la poblaci¨® de m¨¦s de 65 anys del 20% actual al 29% en 2040, o el de les unitats familiars unipersonals del 26% d¡¯avui dia a m¨¦s del 50% en menys de dues d¨¨cades. ¡°L¡¯augment de la mobilitat i de la poblaci¨® estrangera tamb¨¦ influir¨¤ en les noves tipologies d¡¯habitatges¡±. Per exemple, per allotjar estudiants o persones grans, o de tipus coliving, que seria la r¨¨plica del coworking en el mercat residencial, ¨¦s a dir, conviv¨¨ncia de persones amb interessos afins en espais que barregen zones privades i comunes.

L¡¯augment de la mobilitat i de la poblaci¨® estrangera tamb¨¦ influir¨¤ en les noves tipologies d¡¯habitatges

Xavier G¨¹ell, director a Barcelona de la consultoria CBRE

Arran d¡¯aquests canvis sorgeixen n¨ªnxols de negoci. G¨¹ell comenta, per exemple, que el 63% dels 114.000 llits operatius en resid¨¨ncies d¡¯estudiants a Espanya es consideren obsolets; en 2021 a penes hi havia 1.000 llits professionalitzats de coliving, per¨° es multiplicaran per cinc en 2024. I el segment senior living ?diverses maneres de compartir propietat o lloguer entre persones grans independents? enguany ha registrat inversions de gaireb¨¦ cinc milions d¡¯euros.

En un pa¨ªs de propietaris que considerava l¡¯habitatge la millor opci¨® d¡¯estalvi productiu, ¡°guanyen for?a figures com ara l¡¯inversor que compra, reforma, restaura i lloga per habitacions un producte de qualitat¡±, amplia Nomded¨¦u. ¡°Aquest lloguer apareix com a alternativa a les pujades generalitzades del lloguer tradicional¡±.

I qu¨¨ hi ha del cost¨®s acc¨¦s a l¡¯habitatge?

L¡¯expert ha tocat all¨¤ on m¨¦s mal fa: l¡¯impensable acc¨¦s a un habitatge de qualitat per a un sector creixent de la poblaci¨® si es prolonga el trio inflaci¨®, estagnaci¨® i energia prohibitiva. En altres paraules, seria el problema de l¡¯habitatge social m¨¦s socialitzat encara. Segons ?lvarez, la pand¨¨mia ha disparat la demanda, i cobrir-la ¨¦s una exig¨¨ncia expl¨ªcita de l¡¯OCDE: ¡°Espanya t¨¦ al voltant de 290.000 habitatges p¨²blics, i en necessita un 8% m¨¦s per apropar-se a la mitjana europea¡±.

El sector sol coincidir en la col¡¤laboraci¨® publicoprivada com a requisit clau per tancar la bretxa. Ja s¡¯aplica a bona part d¡¯Europa, afirma G¨¹ell, mentre que a Espanya pr¨¤cticament no se n¡¯han fet assajos, llevat d¡¯excepcions com ara els 4.500 habitatges projectats a Barcelona mitjan?ant l¡¯alian?a de dues immobili¨¤ries i l¡¯Administraci¨®.

Nomded¨¦u conclou que atacar aquesta car¨¨ncia exigeix una transformaci¨® a fons: amb una gesti¨® veritablement ¨²til per al ciutad¨¤, ¡°que moltes vegades no sap a on dirigir-se, ni com, ni quan, ni en quins terminis, ni quines ajudes s¨®n compatibles¡±. Tamb¨¦ reclama ¡°garanties no coactives als arrendadors¡± o plans urban¨ªstics d¡¯habitatge social rendibles per als promotors, m¨¦s sentit com¨² en el seguiment dels ajuts, o ¡°una regulaci¨® dels desnonaments que distingeixi les fam¨ªlies realment necessitades d¡¯altres grups que fan m¨¦s soroll medi¨¤tic¡±.

En habitatges socials, moltes vegades el ciutad¨¤ no sap a on dirigir-se, ni com, ni quan, ni en quins terminis, ni quines ajudes s¨®n compatibles

Francisco Nomded¨¦u, vocal del Consell General dels Col¡¤legis Oficials d¡¯Agents de la Propietat a Espanya

El sector espera ser escoltat, mant¨¦ ?lvarez. Pot aportar el seu coneixement d¡¯una realitat molt complexa per connectar oferta i demanda gr¨¤cies a unes ¡°normatives d¡¯urbanisme m¨¦s homog¨¨nies, ¨¤gils, coherents i estables¡±. A m¨¦s d¡¯aquesta experi¨¨ncia general, ofereix l¡¯experi¨¨ncia de serveis espec¨ªfics que combinen la gesti¨® immobili¨¤ria amb la gesti¨® social per tal de millorar la situaci¨® de les fam¨ªlies llogateres.

Sostenibilitat com a repte, tecnologia com a soluci¨®

Qualsevol tend¨¨ncia social projectada en tend¨¨ncia immobili¨¤ria es creuar¨¤ sempre amb altres dues: la sostenibilitat com a objectiu i la tecnologia com a eina.

Impulsat per la necessitat i la legislaci¨®, el sector tendeix a integrar l¡¯¨¤lbum complet de tecnologies: des del planejament i la construcci¨® digitalitzada (Building Information Modeling (BIM), Lean Construction (construcci¨® sense p¨¨rdues), contractes col¡¤laboratius, etc.) fins a l¡¯aplicaci¨® de la intel¡¤lig¨¨ncia artificial i l¡¯an¨¤lisi de dades per al manteniment predictiu incl¨²s amb patrons meteorol¨°gics, la impressi¨® 3D ja sigui de peces petites com ara el segell d¡¯un finestr¨® o de pilars de c¨¤rrega, els models d¡¯efici¨¨ncia energ¨¨tica com ¨¦s el cas de les comunitats que comparteixen un hort solar, o els nous materials fotocatal¨ªtics capa?os de purificar l¡¯aire.

Tamb¨¦ desplega el trio sens¨°rica, internet de les coses i dom¨°tica amb la finalitat d¡¯entendre, com recorden ?lvarez i G¨¹ell, les dades des del costat de l¡¯¨²s ?espai, llums, dispositius, consums, horaris, patrons...? per tal de passar-les al costat del disseny i tancar el cercle. En aquest sentit, Pere Navarro, director de la cita immobili¨¤ria m¨¦s gran del pa¨ªs, Barcelona Meeting Point, recorda ¡°un estudi de Mind Commerce sobre el creixement mitj¨¤ anual d¡¯habitatges i edificis intel¡¤ligents, segons el qual en els pr¨°xims anys s¡¯apropar¨¤ al 30%¡±.

Per aix¨°, la tend¨¨ncia macro que destaca ?lvarez ¨¦s precisament la construcci¨® industrialitzada, sistem¨¤tica, modular, que aglutina totes les tecnologies rellevants. Seria no nom¨¦s una revoluci¨® pr¨¤ctica, sin¨® de la mentalitat. Aquesta determinada inclinaci¨® del sector a l¡¯immobilisme, opina ?lvarez, no resistir¨¤ la triple pressi¨® ¡°de la transformaci¨® digital, les lleis sostenibles i la inefici¨¨ncia del model convencional¡±. ¡°Els terminis de construcci¨® i lliurament es podrien reduir un 30%. Guanyarem agilitat per respondre a la demanda en el moment que ho necessiti¡±.

Es traduir¨¤ aquest guany en una caiguda equivalent dels preus? Aix¨° ¨¦s dir molt. Les tarifes reflecteixen altres imponderables. Sense anar gaire lluny, una energia disparada.