Per qu¨¨ la teva casa pot ser la teva radiografia a m¨¦s de la teva biografia

¡°Comprensi¨® del sector immobiliari¡± podria ser una assignatura de la carrera de Sociologia. L¡¯habitatge possiblement sigui el ben material ?l¡¯¨²nic al qual es fa menci¨® expressa en la Constituci¨®? la forma i l¡¯¨²s del qual reflecteixen millor la condici¨® social del seu habitant. Digues-me on vius...

L¡¯evoluci¨® de les tecnologies, dels valors sostenibles i d¡¯una economia en crisi permanent sembla augmentar aquesta capacitat immobili¨¤ria de reflectir el pols social.

Un exemple hipot¨¨tic: se cerca una casa a l¡¯extraradi d¡¯una ciutat o a un poble proper. Associada a una comunitat energ¨¨tica que consumeixi electricitat d¡¯un hort solar. Constru?da amb formig¨® que autorepara les seves esquerdes i sense gaireb¨¦ minvaments perqu¨¨ un model inform¨¤tic ha definit fins i tot les formes individuals de les plaques de pladur. Amb distribuci¨® polivalent, diferent de les cl¨¤ssiques cases unifamiliars. Diverses habitacions ¨¤mplies i lluminoses podrien acollir tant una sala d¡¯estar com una oficina dom¨¨stica. Tamb¨¦ es visita en un recorregut de realitat mixta i el client pot configurar elements com en un concessionari de vehicles.

Ser¨¤ clau aquesta capacitat d¡¯escoltar i d¡¯adaptar-se a l¡¯evoluci¨® de la demanda, a l¡¯especialitzaci¨® i al servei a mida

Juan Carlos ?lvarez, director general de negoci de gesti¨® patrimonial de la immobili¨¤ria Servihabitat

?s relativament cara per a la mitjana. No obstant aix¨°, la pretenen dues fam¨ªlies amb un pressupost sense cap mena de dubte insuficient. Aix¨ª i tot, aconsegueixen llogar-la, totes dues. L¡¯explicaci¨® ¨¦s que s¨®n fam¨ªlies amigues disposades a compartir el cost d¡¯un habitatge dissenyat per aquesta funci¨®, el qual permet d¡¯escollir privacitat o conviv¨¨ncia depenent del moment i instal¡¤lar-hi un despatx i un petit negoci independents. La casa els estalvia el local comercial.

Com dissenyaries la teva pr¨°pia casa?

Aquesta casa exacta, precisa, sembla m¨¦s dissenyada per a l¡¯ideal del llogater que per al del promotor. I respon a una de les tend¨¨ncies socials/immobili¨¤ries de qu¨¨ parl¨¤vem: la personalitzaci¨®. ¡°L¡¯abandonament dels est¨¤ndards homogenis i r¨ªgids d¡¯habitatges en s¨¨rie per dialogar amb el client i oferir solucions flexibles adaptades al seu cicle vital i econ¨°mic¡±, explica Juan Carlos ?lvarez, director general de negoci de gesti¨® patrimonial de la immobili¨¤ria Servihabitat. ¡°Ser¨¤ clau aquesta capacitat d¡¯escoltar i d¡¯adaptar-se a l¡¯evoluci¨® de la demanda, a l¡¯especialitzaci¨® i al servei a mida¡±.

Quina demanda? Quin servei a mida? Les respostes tornen a apropar sociologia i habitatge. Al cap i a la fi, un agent immobiliari encarregat del cara a cara amb els clients, llur diversitat i casu¨ªstica, s¡¯assembla al soci¨°leg porta a porta. Francisco Nomded¨¦u, vocal del Consell General dels Col¡¤legis Oficials d¡¯Agents de la Propietat a Espanya, destaca els canvis humans que condicionen el canvi immobiliari. ¡°A m¨¦s de fam¨ªlies monoparentals, de persones solteres o joves emancipats, emergeixen altres agrupacions de conviv¨¨ncia, com ara parells de matrimonis o de parelles amigues, normalment joves o nouvinguts al pa¨ªs, i la resposta del sector amb habitatges-oficina de gran superf¨ªcie, habitats per persones fins i tot sense vinculaci¨® pr¨¨via, per viure i treballar compartint zones de conviv¨¨ncia i comunicaci¨®¡±.

Nomded¨¦u tamb¨¦ assenyala mutacions en el model de propietat degudes a factors com ara l¡¯envelliment o la dificultat per llogar o comprar dels joves precaris. ¡°Augmenten els habitatges de gent gran que els cedeix parcialment a canvi de companyia i cura. Ho v¨¨iem a les grans ciutats, i ara s¡¯est¨¦n a les capitals de prov¨ªncia¡±.

Urbanisme per a un pa¨ªs diferent

Si parlem d¡¯una necessitat i de la casa adequada on acollir-la, parlem d¡¯an¨¤lisi de dades per entendre aquesta connexi¨®. El director a Barcelona de la consultoria multinacional CBRE, Xavier G¨¹ell, menciona tend¨¨ncies com ara el salt de la poblaci¨® de m¨¦s de 65 anys del 20% actual al 29% en 2040, o el de les unitats familiars unipersonals del 26% d¡¯avui dia a m¨¦s del 50% en menys de dues d¨¨cades. ¡°L¡¯augment de la mobilitat i de la poblaci¨® estrangera tamb¨¦ influir¨¤ en les noves tipologies d¡¯habitatges¡±. Per exemple, per allotjar estudiants o persones grans, o de tipus coliving, que seria la r¨¨plica del coworking en el mercat residencial, ¨¦s a dir, conviv¨¨ncia de persones amb interessos afins en espais que barregen zones privades i comunes.

L¡¯augment de la mobilitat i de la poblaci¨® estrangera tamb¨¦ influir¨¤ en les noves tipologies d¡¯habitatges

Xavier G¨¹ell, director a Barcelona de la consultoria CBRE

Arran d¡¯aquests canvis sorgeixen n¨ªnxols de negoci. G¨¹ell comenta, per exemple, que el 63% dels 114.000 llits operatius en resid¨¨ncies d¡¯estudiants a Espanya es consideren obsolets; en 2021 a penes hi havia 1.000 llits professionalitzats de coliving, per¨° es multiplicaran per cinc en 2024. I el segment senior living ?diverses maneres de compartir propietat o lloguer entre persones grans independents? enguany ha registrat inversions de gaireb¨¦ cinc milions d¡¯euros.

En un pa¨ªs de propietaris que considerava l¡¯habitatge la millor opci¨® d¡¯estalvi productiu, ¡°guanyen for?a figures com ara l¡¯inversor que compra, reforma, restaura i lloga per habitacions un producte de qualitat¡±, amplia Nomded¨¦u. ¡°Aquest lloguer apareix com a alternativa a les pujades generalitzades del lloguer tradicional¡±.

I qu¨¨ hi ha del cost¨®s acc¨¦s a l¡¯habitatge?

L¡¯expert ha tocat all¨¤ on m¨¦s mal fa: l¡¯impensable acc¨¦s a un habitatge de qualitat per a un sector creixent de la poblaci¨® si es prolonga el trio inflaci¨®, estagnaci¨® i energia prohibitiva. En altres paraules, seria el problema de l¡¯habitatge social m¨¦s socialitzat encara. Segons ?lvarez, la pand¨¨mia ha disparat la demanda, i cobrir-la ¨¦s una exig¨¨ncia expl¨ªcita de l¡¯OCDE: ¡°Espanya t¨¦ al voltant de 290.000 habitatges p¨²blics, i en necessita un 8% m¨¦s per apropar-se a la mitjana europea¡±.

El sector sol coincidir en la col¡¤laboraci¨® publicoprivada com a requisit clau per tancar la bretxa. Ja s¡¯aplica a bona part d¡¯Europa, afirma G¨¹ell, mentre que a Espanya pr¨¤cticament no se n¡¯han fet assajos, llevat d¡¯excepcions com ara els 4.500 habitatges projectats a Barcelona mitjan?ant l¡¯alian?a de dues immobili¨¤ries i l¡¯Administraci¨®.

Nomded¨¦u conclou que atacar aquesta car¨¨ncia exigeix una transformaci¨® a fons: amb una gesti¨® veritablement ¨²til per al ciutad¨¤, ¡°que moltes vegades no sap a on dirigir-se, ni com, ni quan, ni en quins terminis, ni quines ajudes s¨®n compatibles¡±. Tamb¨¦ reclama ¡°garanties no coactives als arrendadors¡± o plans urban¨ªstics d¡¯habitatge social rendibles per als promotors, m¨¦s sentit com¨² en el seguiment dels ajuts, o ¡°una regulaci¨® dels desnonaments que distingeixi les fam¨ªlies realment necessitades d¡¯altres grups que fan m¨¦s soroll medi¨¤tic¡±.

En habitatges socials, moltes vegades el ciutad¨¤ no sap a on dirigir-se, ni com, ni quan, ni en quins terminis, ni quines ajudes s¨®n compatibles

Francisco Nomded¨¦u, vocal del Consell General dels Col¡¤legis Oficials d¡¯Agents de la Propietat a Espanya

El sector espera ser escoltat, mant¨¦ ?lvarez. Pot aportar el seu coneixement d¡¯una realitat molt complexa per connectar oferta i demanda gr¨¤cies a unes ¡°normatives d¡¯urbanisme m¨¦s homog¨¨nies, ¨¤gils, coherents i estables¡±. A m¨¦s d¡¯aquesta experi¨¨ncia general, ofereix l¡¯experi¨¨ncia de serveis espec¨ªfics que combinen la gesti¨® immobili¨¤ria amb la gesti¨® social per tal de millorar la situaci¨® de les fam¨ªlies llogateres.

Sostenibilitat com a repte, tecnologia com a soluci¨®

Qualsevol tend¨¨ncia social projectada en tend¨¨ncia immobili¨¤ria es creuar¨¤ sempre amb altres dues: la sostenibilitat com a objectiu i la tecnologia com a eina.

Impulsat per la necessitat i la legislaci¨®, el sector tendeix a integrar l¡¯¨¤lbum complet de tecnologies: des del planejament i la construcci¨® digitalitzada (Building Information Modeling (BIM), Lean Construction (construcci¨® sense p¨¨rdues), contractes col¡¤laboratius, etc.) fins a l¡¯aplicaci¨® de la intel¡¤lig¨¨ncia artificial i l¡¯an¨¤lisi de dades per al manteniment predictiu incl¨²s amb patrons meteorol¨°gics, la impressi¨® 3D ja sigui de peces petites com ara el segell d¡¯un finestr¨® o de pilars de c¨¤rrega, els models d¡¯efici¨¨ncia energ¨¨tica com ¨¦s el cas de les comunitats que comparteixen un hort solar, o els nous materials fotocatal¨ªtics capa?os de purificar l¡¯aire.

Tamb¨¦ desplega el trio sens¨°rica, internet de les coses i dom¨°tica amb la finalitat d¡¯entendre, com recorden ?lvarez i G¨¹ell, les dades des del costat de l¡¯¨²s ?espai, llums, dispositius, consums, horaris, patrons...? per tal de passar-les al costat del disseny i tancar el cercle. En aquest sentit, Pere Navarro, director de la cita immobili¨¤ria m¨¦s gran del pa¨ªs, Barcelona Meeting Point, recorda ¡°un estudi de Mind Commerce sobre el creixement mitj¨¤ anual d¡¯habitatges i edificis intel¡¤ligents, segons el qual en els pr¨°xims anys s¡¯apropar¨¤ al 30%¡±.

Per aix¨°, la tend¨¨ncia macro que destaca ?lvarez ¨¦s precisament la construcci¨® industrialitzada, sistem¨¤tica, modular, que aglutina totes les tecnologies rellevants. Seria no nom¨¦s una revoluci¨® pr¨¤ctica, sin¨® de la mentalitat. Aquesta determinada inclinaci¨® del sector a l¡¯immobilisme, opina ?lvarez, no resistir¨¤ la triple pressi¨® ¡°de la transformaci¨® digital, les lleis sostenibles i la inefici¨¨ncia del model convencional¡±. ¡°Els terminis de construcci¨® i lliurament es podrien reduir un 30%. Guanyarem agilitat per respondre a la demanda en el moment que ho necessiti¡±.

Es traduir¨¤ aquest guany en una caiguda equivalent dels preus? Aix¨° ¨¦s dir molt. Les tarifes reflecteixen altres imponderables. Sense anar gaire lluny, una energia disparada.

Noves maneres de viure al Barcelona Meeting Point

Fins a quin punt deuen estar guanyant força les tendències socials dins de les tendències immobiliàries que la principal fira sectorial, Barcelona Meeting Point, organitzada pel Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB), s'està repensant per tal d'incloure les noves maneres de viure, l'empatia entre oferta i demanda.

"Volem donar-li un enfocament orientat a l'estil de vida apostant pels criteris sostenibles i renovables en la línia dels Objectius de Desenvolupament Sostenible", explica Pere Navarro, delegat especial de l'Estat en el Consorci de la Zona Franca de Barcelona.

Dit d'una altra manera, actualitza "el seu caràcter professional per estar en sintonia amb les noves tendències i facilitar els contactes, el coneixement i la innovació tecnològica que canviarà per sempre la manera d'entendre el sector", afegeix Blanca Sorigué, directora general del CZFB. "No només redueix els costos i els temps mentre augmenta la productivitat i la seguretat; també genera construccions més sostenibles i eficients".

Segons Navarro, cal entendre el negoci immobiliari com una corretja de transmissió de les necessitats socials i de regeneració urbana ara que ens dirigim cap a un 70% de la població concentrada en ciutats a mitjan segle. La inversió immobiliària es projecta amb una previsió d'anys, per a la majoria de la gent representa la inversió més gran de tota una vida, però també reflecteix el curt termini.

Navarro assenyala, per exemple, el canvi de preferències cap als espais exteriors durant la pandèmia ?encara que està tornant la demanda de plena densitat urbana, segons Servihabitat?, o l'espectacular recuperació de les vendes d'enguany perquè els compradors van anticipar les pujades dels tipus d'interès.

En qualsevol cas, la digitalització i les disciplines 4.0 seran el conducte per a l'onada de la transformació immobiliària. De fet, tenen nom propi: proptech, tecnologies especialitzades en la propietat. I no només des del costat dels constructors i els planificadors. Com deia Fernando Conde, president de la consultoria Newland Property Management, "avui dia qualsevol client té més coneixement sobre un habitatge que el venedor més aplicat fa 10 anys".