?Eres estudiante y buscas piso de alquiler? Estas son las cl¨¢usulas a las que no te pueden obligar

Con la llegada del mes de septiembre los estudiantes universitarios se preparan para volver a la rutina. Muchos de ellos, que han decidido estudiar una carrera fuera de su comunidad aut¨®noma, tienen que abandonar su tierra natal y buscar un piso de alquiler en la ciudad. Pero encontrar hoy en d¨ªa una vivienda se ha convertido en toda una odisea: desde precios desorbitados hasta normas de los caseros que chocan de lleno con la legalidad.

La inexperiencia de los j¨®venes tambi¨¦n les pasa factura, para muchos es la primera vez que firman un contrato de alquiler y no son conocedores de las cl¨¢usulas que los caseros no pueden imponer, como la prohibici¨®n de dejar pasar invitados al domicilio u obligarles a pagar un seguro del hogar. De la mano de expertos, contestamos a las dudas m¨¢s habituales sobre los abusos de los propietarios en los pisos de alquiler.

?Es legal que el casero proh¨ªba la entrada de invitados?

La respuesta es no. Un casero no puede prohibir al arrendatario la entrada de invitados al piso, ya sean familiares, amigos o simplemente personas conocidas. Seg¨²n Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, es completamente ilegal. ¡°El domicilio es inviolable y el arrendatario tiene derecho a ejercer su derecho a la intimidad personal y familiar en dicho espacio sin injerencias¡±, explica.

Otra cuesti¨®n muy distinta es si el inquilino hace fiestas ruidosas que molesten a los vecinos. En ese tipo de situaciones, el casero no podr¨ªa evitar la entrada de personas al inmueble, pero s¨ª podr¨ªa tomar ciertas decisiones. ¡°Si se utiliza la vivienda para organizar fiestas a horas intempestivas, el propietario podr¨ªa resolver el contrato¡±, explica Fuentes-Lojo.

Cabe precisar que las ordenanzas municipales establecen unos decibelios m¨¢ximos durante el d¨ªa y la noche y, en caso de superarlos, los responsables del ruido podr¨ªan enfrentarse a duras sanciones.

?Puede el arrendador hacer visitas rutinarias para comprobar que el piso est¨¢ bien?

Los caseros pueden acceder al piso siempre y cuando cuente con el permiso de los inquilinos. En caso contrario, ¡°supondr¨ªa un allanamiento de morada¡±, se?ala Tom¨¢s Felipe de Pedraza, abogado de Leg¨¢litas. Adem¨¢s, los due?os de la vivienda no pueden exigir visitar la casa de forma constante. En esos casos las personas alquiladas podr¨ªan vetar acceso a sus caseros. ¡°Aunque el inquilino hubiera firmado un contrato con una cl¨¢usula que dispusiera que la propiedad puede acceder a la vivienda cuando le plazca, estar¨ªamos ante una cl¨¢usula nula de pleno derecho¡±, subraya Fuentes-Lojo.

Para las situaciones m¨¢s graves en el que los caseros quieran entrar al piso una y otra vez, los inquilinos pueden emprender acciones legales y denunciar al propietario por acoso inmobiliario. Como recuerda De Pedraza, se debe garantizar el derecho a la intimidad personal y en los casos en los que el casero perjudique la habitabilidad podr¨ªa enfrentarse a una pena de hasta dos a?os de prisi¨®n.

Se ha roto un electrodom¨¦stico, ?puede negarse el casero a repararlo?

Por norma general, los arrendadores est¨¢n obligados a asumir las reparaciones del inmueble con el fin de garantizar a los inquilinos unas buenas condiciones de habitabilidad. Eso s¨ª, el casero no se har¨¢ cargo de arreglar los desperfectos si el deterioro del mobiliario es por culpa del inquilino. En esas situaciones, ser¨¢ el alquilado el responsable de costear el precio de las obras. Asimismo, tambi¨¦n corren de su cuenta las peque?as reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda

En los contratos de alquiler no se puede incluir ninguna cl¨¢usula que exima a los caseros de los desperfectos del hogar. Seg¨²n los expertos, dicha condici¨®n es nula de pleno derecho. Si el arrendador no cumple con sus obligaciones como casero, explica de Pedraza, el inquilino ¡°podr¨¢ acudir a los juzgados para reclam¨¢rselo y exigir una indemnizaci¨®n por da?os y perjuicios¡±.

?Puede el casero expulsar al inquilino cuando quiera?

En caso de que se trate de una vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las partes pueden pactar una duraci¨®n determinada para el alquiler. Pero hay importantes detalles a tener en cuenta sobre esta cuesti¨®n. Si el t¨¦rmino del contrato es menor a cinco a?os, o siete si el propietario es una empresa, el contrato puede prorrogarse autom¨¢ticamente, a?o tras a?o, hasta los cinco o siete a?os respectivamente. Es decir, los inquilinos est¨¢n blindados frente al due?o de la vivienda y pueden quedarse hasta cinco o siete a?os sin que el propietario pueda exigirles salir.

La ¨²nica excepci¨®n a este escudo legal es que el propietario necesite recuperar el piso para vivir ¨¦l o lo requiera para un familiar cercano. En estos casos, el arrendador debe comunicar el desalojo con dos meses de antelaci¨®n. Pero ojo, esta norma no es aplicable a los alquileres de temporada o a los alquileres de habitaciones.

Para evitar fraudes de ley, ¡°la norma impone que la vivienda se habite en un plazo de tres meses tras el desalojo del inquilino¡±, expone Cristina Argelich profesora de Derecho civil en la Universidad Aut¨®noma de Madrid. En caso contrario, ¡°el inquilino podr¨¢ recuperar la vivienda para un nuevo plazo de cinco a?os¡±, a?ade la experta.

?Puede el arrendador cobrar m¨¢s de una renta por anticipado siempre que no sea en concepto de fianza u otras garant¨ªas?

Es ilegal. ¡°En ning¨²n caso el arrendador puede exigir el pago anticipado de m¨¢s de una mensualidad de renta, excluyendo la fianza o las garant¨ªas que no son propiamente renta¡±, afirma Cristina Argelich. Lo que s¨ª puede hacer el inquilino es pagar alguna mensualidad adicional por anticipado (por decisi¨®n del alquilado y no del propietario) en aquellos casos que, a?ade la catedr¨¢tica, el inquilino abona el alquiler en met¨¢lico y no puede hacerse cargo del coste en los d¨ªas de pago.

Por tanto, los caseros pueden reclamar a los estudiantes una fianza como concepto para cubrir los desperfectos o para anticiparse al impago de alguna renta. Pero cuidado, la cantidad que reclame el propietario tiene que ser razonable. ¡°Si dicho importe no cumple una funci¨®n de aseguramiento real y se demuestra que la intenci¨®n del casero es la de lucrarse por ser una cantidad muy elevada y con riesgo de no devoluci¨®n, s¨ª puede considerarse abusivo¡± expresa Sergio Nasarre, catedr¨¢tico de derecho civil y fundador de la c¨¢tedra UNESCO de vivienda.

?Es abusivo obligar al inquilino a pagar un seguro del hogar?

El propietario del inmueble no puede obligar al inquilino a pagar el seguro del hogar ni otros gastos vinculados a la propiedad (costes comunitarios, por ejemplo). Seg¨²n el catedr¨¢tico Sergio Nasarre, exigir al alquilado este pago es abusivo. ¡°Son conceptos que est¨¢n vinculados a la propiedad y no con la posesi¨®n del inmueble¡± y, por lo tanto, todos estos pagos ¡°corresponder¨ªan al propietario y no a la persona que est¨¢ viviendo en el piso¡±, se?ala.

Los caseros solo podr¨¢n exigir el pago del seguro del hogar siempre que el inquilino est¨¦ de acuerdo. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en los contratos de arrendamiento habitual los propietarios pueden pactar con el alquilado el pago de las cuotas del seguro del hogar. Por tanto, el inquilino solo tendr¨¢ que pagarlas si as¨ª lo ha acordado con el casero, pero si se opone este gasto deber¨¢ ser asumido por el propietario de la vivienda.

En la pr¨¢ctica, los alquilados no suelen aceptar este tipo de condiciones, pero los universitarios, que a veces juegan con el reloj en su contra, pueden llegar a aceptarlas movidos por las prisas para disponer de una habitaci¨®n con el inicio de sus clases. ¡°En estos casos, la capacidad para oponerse al acuerdo es muy baja, si no aceptan las condiciones, el arrendador no le alquila el inmueble¡±, explica Cristina Argelich.

?Y si, de repente, te piden m¨¢s dinero para pagar el alquiler?

Los caseros no pueden reclamar una subida del precio del alquiler de manera imprevista. Esto es lo que se conoce como enriquecimiento injusto. ¡°No puede ser que en un contrato de cuatro a?os te pidan m¨¢s dinero a mitad de ciclo, eso es inaceptable y el inquilino que haya sido enga?ado podr¨¢ reclamar la devoluci¨®n de su dinero¡±, declara Sergio Nasarre.

Siempre que se trate de un arrendamiento de vivienda habitual, los propietarios solo pueden actualizar la renta conforme al IPC y siempre que preavisen con treinta d¨ªas. ¡°Lo que no est¨¢ permitido en derecho es subir la renta durante las pr¨®rrogas legales y, en su caso las pr¨®rrogas obligatorias. El aumento del precio de la renta en estas circunstancias estar¨ªa en fraude de ley y el incremento se tendr¨ªa por no puesto¡±, expone Emilio Rojas, abogado especializado en contratos de arrendamiento y desahucios.

?Qu¨¦ ocurre si el propietario no ha depositado la fianza en el instituto de vivienda?

En el momento en el que el propietario recibe la fianza por parte del inquilino tiene la obligaci¨®n de depositar la cantidad en el Instituto de la Vivienda de la comunidad aut¨®noma donde est¨¦ situada la vivienda.

Esta actividad es necesaria para los inquilinos ya que pueden deducirse un porcentaje en la declaraci¨®n de la Renta. Si el casero no deposita el dinero en un plazo de treinta d¨ªas a partir de la firma del contrato ¡°incurre en una infracci¨®n administrativa que deriva en una sanci¨®n¡±, comenta Emilio Rojas. En caso de que el arrendatario pueda acreditar que el arrendador no ha depositado la fianza y le haya causado alg¨²n perjuicio econ¨®mico ¡°podr¨¢ reclamar al propietario la devoluci¨®n de la fianza que ha abonado¡±, a?ade el experto.