El bum de la infravivienda: los promotores de un hostal de c¨¢psulas en M¨¢laga planean alquilarlas tambi¨¦n para vivir

?Son los hostales de c¨¢psulas la tapadera de algunos empresarios inmobiliarios para construir infravivienda? Un par de casos detectados por EL PA?S sugieren que este puede ser un problema extendido. Uno es un hostal de este tipo que abrir¨¢ el a?o que viene en M¨¢laga. La documentaci¨®n para los inversores aborda sin tapujos la intenci¨®n de usar las c¨¢psulas (habit¨¢culos cerrados con espacio solo para dormir y en teor¨ªa destinados a turistas) para que la gente habite en ellas, a pesar de que la ley andaluza proh¨ªbe usar los hostales como vivienda. Otro ejemplo es un hostal en Madrid que fu...

?Son los hostales de c¨¢psulas la tapadera de algunos empresarios inmobiliarios para construir infravivienda? Un par de casos detectados por EL PA?S sugieren que este puede ser un problema extendido. Uno es un hostal de este tipo que abrir¨¢ el a?o que viene en M¨¢laga. La documentaci¨®n para los inversores aborda sin tapujos la intenci¨®n de usar las c¨¢psulas (habit¨¢culos cerrados con espacio solo para dormir y en teor¨ªa destinados a turistas) para que la gente habite en ellas, a pesar de que la ley andaluza proh¨ªbe usar los hostales como vivienda. Otro ejemplo es un hostal en Madrid que funciona desde agosto y, como ha contado este peri¨®dico, ya hay gente que vive en esas c¨¢psulas, aunque un decreto auton¨®mico tambi¨¦n lo impide. Los expertos ven estos casos como pruebas de la proliferaci¨®n de zulos de todo tipo a causa de la crisis de vivienda.

El hostal malague?o es promovido por la empresa Superlativo 8, que busca inversores para abrirlo en junio en Huelin, una zona popular que est¨¢ transform¨¢ndose por la llegada de grandes proyectos inmobiliarios.

Los interesados pueden comprar ¡°un pack de dos c¨¢psulas dormitorio individuales¡± por 48.000 euros y, a cambio, la empresa les promete que recuperar¨¢n en un a?o entre un 19,7% y un 31,1% de esa inversi¨®n. Este retorno prometido es muy superior al que ofrece un alquiler ordinario o un alquiler tur¨ªstico de tipo Airbnb. Para conseguirlo, el hostal debe estar lleno tambi¨¦n en temporada baja de turismo y por eso Superlativo 8 planea dedicar las c¨¢psulas a personas necesitadas de vivienda, seg¨²n el dosier de 40 p¨¢ginas preparado para los inversores, y al que ha tenido acceso EL PA?S: ¡°Debido a la excesiva demanda habitacional, [este proyecto] permite cubrir las unidades vac¨ªas en temporadas m¨¢s bajas, en modalidad coliving¡±.

Adem¨¢s, el dosier dice que la alternativa del coliving garantiza la ocupaci¨®n en caso de que otra pandemia haga que desaparezcan los turistas: ¡°Este modelo presenta una garant¨ªa de ocupaci¨®n ante otro posible covid¡±. Y tambi¨¦n identifica como posibles clientes a personas que est¨¦n en proceso de b¨²squeda de un hogar ¡°debido a la dificultad de encontrar vivienda¡±.

Superlativo 8 sostiene que no est¨¢ cometiendo ninguna irregularidad porque ¡°el coliving no est¨¢ regulado expresamente en Andaluc¨ªa y, por tanto, rige la libertad de pactos del C¨®digo Civil¡±, seg¨²n afirma por tel¨¦fono una portavoz que dice ejercer de representante jur¨ªdico de la empresa y que no ha querido identificarse por su nombre. La portavoz responde esto a pesar de que la documentaci¨®n describe el proyecto en todo momento como ¡°hostal¡± y ¡°hostel¡±.

Un portavoz de la Consejer¨ªa de Turismo andaluza contesta que la ley del Turismo auton¨®mica proh¨ªbe que estos establecimientos se usen para vivir: ¡°En Andaluc¨ªa un hostal no puede. Tendr¨ªa que cambiar su uso¡±.

La crisis de vivienda asequible ha desatado un bum de hostales o hostels (con habitaciones compartidas llenas de c¨¢psulas o literas). En teor¨ªa se destinan a los turistas, pero algunos est¨¢n siendo usados para largas estancias. Gonzalo Bernardos, director de un m¨¢ster inmobiliario en la Universidad de Barcelona, explica que a los ¡°mal llamados inversores¡± pueden extraer una mayor rentabilidad con estos establecimientos colectivos, al meter a m¨¢s personas en un mismo espacio.

El problema de la vivienda precaria resurge cada vez que la demanda de vivienda es mayor a la oferta, apunta Bernardos. ¡°Las c¨¢psulas son quiz¨¢s la m¨¢xima expresi¨®n de este fen¨®meno¡±, valora. ¡°Lo vemos en los hostales, pero tambi¨¦n en el mercado de habitaciones, que hist¨®ricamente eran solo para estudiantes, pero ahora tambi¨¦n lo son para familias de inmigrantes; o tambi¨¦n en anuncios en Idealista o Fotocasa donde veo m¨¢s inmuebles cutres que nunca¡±.

Las normas urban¨ªsticas municipales suelen definir los requisitos m¨ªnimos que debe cumplir una vivienda, como una superficie que ronda los 40 metros cuadrados, ba?o, cocina y dormitorio.

Abundan los ejemplos de infraviviendas que han saltado recientemente a las noticias. Badalona desmantel¨® en octubre 18 zulos de 15 metros cuadrados en un antiguo almac¨¦n. Estaban habitados por familias que pagaban 450 euros al mes. En Madrid, la empresaria Liu Dongfei ha montado una red de hostales que han sustituido las camas por colchones inflables, montados sobre literas. Muchos de sus inquilinos son inmigrantes que ocupan estos espacios durante meses, hasta que encuentran un casero que les acepte en un piso.

Inversiones ¡°disruptivas¡±

Superlativo 8 es una empresa codirigida por una pareja joven. Se presentan en su p¨¢gina web como ¡°expertos en inversiones inmobiliarias disruptivas¡±. Su p¨¢gina abre con el v¨ªdeo de una mansi¨®n y un coche deportivo, pero el proyecto de hostal de c¨¢psulas se encuentra en una calle de barrio obrero con pocas se?ales de exclusividad, junto a una ferreter¨ªa y una gasolinera, en Calle H¨¦roe de Sostoa 145.

El dosier detalla que la empresa se encargar¨ªa de gestionar las c¨¢psulas y cada trimestre devolver¨ªa a los due?os el rendimiento que hayan generado. El documento incluye una serie de gr¨¢ficos que detallan la ocupaci¨®n esperada (entre el 35% y el 50% de octubre a febrero y entre el 60% y el 80% entre marzo y septiembre).

La empresa tambi¨¦n describe algunas caracter¨ªsticas adicionales del inmueble. Dice que dispondr¨¢ de una ¡°acogedora zona de coffee para descansar y zona coworking para trabajar¡±. Tambi¨¦n, agrega, contar¨¢ con ¡°m¨¢quinas de vending y amenities¡±.

M¨¢laga (586.384 habitantes) es una de las ciudades espa?olas donde m¨¢s se nota el malestar por la escasez de vivienda asequible. En lo que va de a?o, los vecinos han salido a la calle en dos ocasiones por este motivo. En particular, el malestar ha surgido por el auge de los pisos tur¨ªsticos ¡ªrozan ya las 13.000 solo en la capital¡ª La postura del alcalde, el popular Francisco de la Torre, ha cambiado de permisiva con esos alojamientos a la mano dura.

De la Torre pidi¨® hace unas semanas a la Gerencia de Urbanismo que buscara f¨®rmulas para prohibir que haya nuevas licencias de pisos vacacionales en toda la ciudad. A cambio, prometi¨® ¡°alfombra roja¡± a los hoteles de cuatro o cinco estrellas en busca de un turismo de calidad.

Enrique Navarro, director de la sede malague?a del Instituto de Innovaci¨®n Tur¨ªstica y profesor del departamento de Geograf¨ªa de la Universidad de M¨¢laga entiende que alojamientos como los hostales c¨¢psula ponen sobre la mesa alternativa para quienes tienen menos poder adquisitivo. ¡°?Est¨¢ bien o mal un lugar de estas caracter¨ªsticas? La realidad es que es una oferta adecuada a la demanda, que es muy diversa y enorme. Puede gustar m¨¢s o menos, pero es una opci¨®n para un perfil de viajero que no puede permitirse otro sitio m¨¢s caro¡±, asegura el docente, que cree que el sector hotelero ¡°est¨¢ rompiendo barreras impensables hace pocos a?os¡± con f¨®rmulas como esta.

Y recuerda que en M¨¢laga ya existen otras iniciativas, como el denominado Futurotel ubicado junto a la playa de La Malagueta ¡ªcon precios que van de los 39 a los 56 euros por noche¡ª y Good Vibes Only, cerca del campus universitario de El Ejido, a un coste de entre 37 y 55 euros cada noche. Eso s¨ª, aclara que si tuviese un uso residencial ¡°y eso es ilegal, habr¨ªa que atajarlo¡±.

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