Els problemes de les urbs per limitar el lloguer

Londres, Par¨ªs, Berl¨ªn o Nova York s¨®n, per a l¡¯alcaldessa de Barcelona, Ada Colau, miralls en els quals emmirallar-se per la seva pol¨ªtica d¡¯habitatge. Amb l¡¯alcalde de Londres, Sadiq Khan, Colau va impulsar un manifest contra l¡¯especulaci¨® del capital internacional de l¡¯habitatge que va ser traslladat a les Nacions Unides. De Par¨ªs, Colau lloa que fren¨¦s la pujada del lloguer i obligu¨¦s els promotors privats a fer un 30% d¡¯habitatge social. A Berl¨ªn, Colau la cita com a exemple de ciutat que ha aconseguit limitar les pujades del lloguer. Per¨°, tot i les bones intencions, aquestes mesures no s¡¯apliquen de manera senzilla. Aquesta ¨¦s la situaci¨® de les quatre ciutats.

Par¨ªs.?Els preus de compra a Par¨ªs fan que la majoria de ve?ns (60%) no tingui cap altra opci¨® que llogar. Per¨° no ¨¦s una decisi¨® f¨¤cil, ni econ¨°mica. Sobretot, des que la just¨ªcia va aturar, a finals de l¡¯any passat, la llei que permetia una limitaci¨® dels lloguers, fixada pel govern del socialista Fran?ois Hollande. La normativa buscava evitar que el preu del lloguer es dispar¨¦s, despr¨¦s que els arrendaments pugessin un 50% durant l¡¯¨²ltima d¨¨cada. El reglament establia que, en zones amb tensi¨® per la falta d¡¯oferta immobili¨¤ria accessible, el preu del lloguer no podia excedir m¨¦s del 20% d¡¯un preu de refer¨¨ncia fixat per decret, ni tampoc ser inferior al 30%. Par¨ªs va comen?ar a aplicar-la a l¡¯agost del 2015. Per¨° al desembre un tribunal va engegar a rodar la norma i va donar la ra¨® a les associacions de propietaris i a les d¡¯ag¨¨ncies immobili¨¤ries que l¡¯havien recorregut.

L¡¯efecte ha estat immediat. Segons l¡¯Observatori de Lloguers del nucli urb¨¤ de Par¨ªs, els preus han augmentat un 2,5% de mitjana des que ha comen?at l¡¯any. Un altre estudi de l¡¯Associaci¨® Nacional de Defensa dels Consumidors (CLCV) va revelar que gaireb¨¦ 520 dels 1000 pisos oferts en lloguer a Par¨ªs proposaven lloguers superiors als l¨ªmits establerts fins a l¡¯any passat. De mitjana, els lloguers s¨®n 128 euros m¨¦s cars del l¨ªmit mensual. L¡¯Ajuntament ha anunciat que tornar¨¤ a imposar els l¨ªmits al lloguer a la tardor, aprofitant que la nova llei immobili¨¤ria dona m¨¦s marge d¡¯acci¨® a les ciutats. Per¨° no ¨¦s clar que aquesta mesura sigui la soluci¨® al problema, perqu¨¨ quan es controlen els preus, molts pisos desapareixen, segons es va constatar mentre va durar la normativa.

Berl¨ªn.?L¡¯1 de juny del 2015 va entrar en vigor una llei gaireb¨¦ revolucion¨¤ria que va alegrar la vida a milions de persones a Alemanya que estaven obligades a pagar un lloguer per un habitatge, l¡¯anomenada Mietpreisbremse (fre dels lloguers). La llei limita les pujades dels contractes nous al 10% del lloguer mitj¨¤ de la zona de l¡¯habitatge i nom¨¦s es pot aplicar en els contractes nous, en zones amb un mercat immobiliari ¡°enrarit¡± i si l¡¯habitatge no s¡¯ha renovat. Tot i les bones intencions, les amenaces de multes i una certa disposici¨® per castigar els propietaris, la llei no va aconseguir complir els seus objectius.

A Berl¨ªn, el preu del lloguer, per b¨¦ que totes les disposicions legals, ha augmentat m¨¦s d¡¯un 20% durant els darrers cinc anys. O pitjor encara, per trobar un habitatge barat s¡¯ha de tenir o molta sort o molts diners per pagar suborns.

La llei va causar irritaci¨® entre les ag¨¨ncies immobili¨¤ries, per¨° tamb¨¦ entre els inquilins. El president de la Federaci¨® Alemanya de Llogaters, Franz-Georg Rips, va dir que la mesura legal no havia funcionat i va qualificar ¡°d¡¯insatisfact¨°ria¡± la iniciativa del govern. Segons Rips, el c¨¤lcul dels preus mitjans es basa en dades obsoletes, la possibilitat de prendre accions legals contra el propietari ¨¦s complicada i la descripci¨® de les excepcions permet un grau alt d¡¯arbitrarietat.

Londres.?Classes mitjanes expulsades a l¡¯extraradi, escassetat d¡¯oferta, una generaci¨® sobrenomenada Generation Rent perqu¨¨ no poden comprar i que com a llogaters estan desprotegits (el contracte de lloguer parteix de sis mesos i, entre el dip¨°sit i altres taxes, es veuen obligats a avan?ar l¡¯equivalent a gaireb¨¦ 4.000 euros). Barris que en pro de la regeneraci¨® urban¨ªstica venen el parc p¨²blic a promotors privats que redueixen el nombre d¡¯habitatges socials. I fins i tot fam¨ªlies que, tot i que treballen a jornada completa, no tenen habitatge (segons l¡¯organitzaci¨® ben¨¨fica Shelter, a Anglaterra hi ha m¨¦s de 33.000 fam¨ªlies treballadores que viuen en allotjaments temporals o d¡¯emerg¨¨ncia, el 60% de les quals s¨®n a Londres). S¨®n molts els problemes que han convertit l¡¯anomenada ¡°crisi de l¡¯habitatge¡± en un dels temes que m¨¦s preocupen els londinencs.

L¡¯alcalde de la ciutat, el laborista Sadiq Khan, s¡¯ha comprom¨¨s a posar en marxa 10.000 habitatges p¨²blics nous fins al 2022 (durant els darrers set anys, nom¨¦s se n¡¯han constru?t 2.100). Des que va comen?ar el seu mandat s¡¯ha assegurat fons governamentals per valor de 5.300 milions d¡¯euros per promoure la creaci¨® de 116.000 habitatges assequibles i socials nous abans del 2022 (tant per vendre com per llogar). Ha creat un programa de lloguer per a classes mitjanes anomenat London Living Rent que regula el preu m¨¤xim de la renda i el situa per sota del que hi ha al mercat i ofereix contractes m¨ªnims de tres anys. Tamb¨¦ ha llan?at una iniciativa que permet denunciar de manera an¨°nima els propietaris abusius per acabar amb les males pr¨¤ctiques al mercat del lloguer. A m¨¦s, ha engegat una mesura per donar veu als ve?ns que s¡¯enfronten a la demolici¨® dels seus habitatges perqu¨¨ l¡¯autoritat local s¡¯ha aliat amb un promotor privat per regenerar la zona. Es llegeix com una reacci¨® a casos tan controvertits com el de Heygate State, a l¡¯¨¤rea d¡¯Elephant & Clastle, on es van enderrocar 1.194 habitatges socials i nom¨¦s se¡¯n van oferir 74 per reempla?ar-los.

Nova York.?Bill de Blasio va arribar a l¡¯alcaldia de Nova York amb la promesa d¡¯augmentar l¡¯estoc d¡¯habitatges assequibles (una figura regulada, a mig cam¨ª entre els habitatges socials i les lliures). El pla avan?a, per¨° no tan r¨¤pid com esperava el dem¨°crata. La ciutat disposa de prop d¡¯un mili¨® d¡¯habitatges amb un lloguer regulat. No hi ha un topall, per¨° el seu preu nom¨¦s es pot augmentar amb increments petits cada any que es negocien amb els propietaris.

?s el sistema m¨¦s gran regulat als Estats Units, i fins i tot s¡¯ofereix assist¨¨ncia legal gratu?ta als llogaters amb problemes. Per¨° aquestes proteccions no funcionen com haurien de fer-ho en els ve?nats gentrificats. Hi ha un intens debat pol¨ªtic a la ciutat per canviar les regles que governen aquest tipus de lloguers, perqu¨¨ hi ha el perill que aquest tipus d¡¯apartaments desapareguin si als propietaris no els surten a compte.

De Blasio va destinar l¡¯any passat l¡¯equivalent a 1.400 milions d¡¯euros a projectes per augmentar el nombre d¡¯apartaments assequibles. Per¨° aix¨° no va evitar que continu¨¦s pujant la quantitat de diners que els novaiorquesos destinen de mitjana al lloguer (el 65% dels seus ingressos, per b¨¦ que la mitjana nacional no arriba al 30%). El c¨¤lcul exclou l¡¯habitatge estrictament p¨²blic, en qu¨¨ el problema ¨¦s la degradaci¨® accelerada del parc.

La crisi de l¡¯habitatge a Nova York s¡¯explica tamb¨¦ perqu¨¨ el cost de les construccions augmenta mentre que les ajudes federals disminueixen. Aix¨° obliga l¡¯alcalde a mobilitzar m¨¦s diners dels que tenia previst per preservar o construir apartaments assequibles. I aix¨° que l¡¯economia de la ciutat ¨¦s molt robusta i que les noves construccions per llei han d¡¯incloure una porci¨® d¡¯apartaments assequibles. El problema ¨¦s, com a Barcelona, que tampoc hi ha s¨°l lliure per a noves promocions.

Amb informaci¨® de Clara Blanchar, Silvia Ayuso, Mar¨ªa Contreras, Enrique M¨¹ller i Sandro Pozzi.