Desgavell racional

D¡¯amagat del Parlament de Catalunya, un decret llei del Govern publicat el 23 de maig imposa el control de les rendes dels lloguers d¡¯habitatges en els futurs contractes d¡¯arrendament situats a les ¨¤rees que siguin declarades de ¡°mercat tens¡±: les rendes pactades no podran superar en m¨¦s d¡¯un 10% el preu de refer¨¨ncia dels lloguers a la zona, un preu de refer¨¨ncia que algun dia (per determinar) establir¨¤ la conselleria competent. El decret, un desgavell econ¨°mic i regulatori, ¨¦s pol¨ªticament racional, per¨° no provocar¨¤ una pluja de pisos de lloguer a Barcelona.

Les conseq¨¹¨¨ncies econ¨°miques de la imposici¨® d¡¯un sostre als preus m¨¤xims de gaireb¨¦ qualsevol cosa s¨®n ben sabudes: si el l¨ªmit ¨¦s m¨¦s baix que el preu d¡¯equilibri de mercat, la demanda augmenta i l¡¯oferta disminueix, sorgeixen les cues i el racionament. Al desgavell econ¨°mic s¡¯hi suma el de regulaci¨®: nom¨¦s en els darrers sis mesos s¡¯han dictat ja tres decrets llei sobre arrendaments urbans (dos d¡¯espanyols i un de catal¨¤). La dansa i contradansa continuaran: un partit pol¨ªtic espanyol (el PP) ha presentat un recurs davant del Tribunal Constitucional contra el decret catal¨¤, que anuncia un nou projecte de regulaci¨® pr¨°pia per a l¡¯arrendament d¡¯habitatges al Codi Civil de Catalunya i que haur¨¤ d¡¯estar a punt i presentat al Parlament de Catalunya d¡¯aqu¨ª a sis mesos. Mentrestant, incertesa.

L¡¯exposici¨® de motius del decret catal¨¤ afirma que altres pa?sos, com Fran?a o Alemanya, han establert mesures de contenci¨® de les rendes del lloguer d¡¯habitatges. Com sempre, el dimoni es troba en els detalls: agafem el cas alemany. ?s cert que el dret alemany estableix frens per a les rendes a for?a zones del pa¨ªs. La pressi¨® social i pol¨ªtica sobre els lloguers ¨¦s important a ciutats com Berl¨ªn, on l¡¯esquerra radical exigeix l¡¯expropiaci¨® de milers de pisos. A Alemanya, m¨¦s de la meitat de la poblaci¨® viu en habitatges de lloguer; a Espanya ¨¦s menys de la quarta part, her¨¨ncia d¡¯una hist¨°ria de lloguers i rendes bloquejats fins al 1985. I, tamb¨¦ ¨¦s veritat, a les zones d¡¯Alemanya declarades de preus tensos el l¨ªmit als increments de rendes per als nous arrendaments ¨¦s del 10% dels comparables al territori. Aix¨ª doncs, la il¡¤laci¨® sembla ¨°bvia: si ho han fet els alemanys, per qu¨¨ no ho hem de poder fer els catalans?

B¨¦, els alemanys no tracten els temes del dret com nosaltres o, m¨¦s ben dit, com ho ha fet el nostre Govern: el control alemany de preus no s¡¯aplica ni als habitatges nous, ni als habitatges modernitzats (els pisos en qu¨¨ el cost de la rehabilitaci¨® arriba, com a m¨ªnim, a un ter? del de construcci¨® d¡¯un habitatge similar nou), mentre que el catal¨¤ arribar¨¤ a totes les situades en zones de mercat tens. A m¨¦s, el mecanisme concret per establir rendes de refer¨¨ncia ¨¦s m¨¦s objectiu i transparent que el que proposa el Govern, at¨¨s que exigeix el concurs d¡¯experts locals o una valoraci¨® qualificada.

Ara b¨¦, el desgavell regulatori i econ¨°mic ¨¦s, des del punt de vista pol¨ªtic, perfectament racional, respon a la l¨°gica pol¨ªtica impecable de la conquesta o conservaci¨® del poder menys d¡¯una setmana abans de les eleccions (ja ha donat els seus fruits). Les mesures anunciades al decret seden els anhels de bona part de la poblaci¨® de Barcelona que viu de lloguer i de la que vol fer-ho en els escassos 100 quil¨°metres quadrats del seu municipi: qui no vol viure a Gr¨¤cia o a Sants? Hi ha diverses maneres perqu¨¨ alguns ho aconsegueixin (tots no podran, naturalment): un ¨¦s el mercat, que, en una ciutat de renom com Barcelona i nom¨¦s que estigui governada mitjanament b¨¦, fa que cases i pisos passen dels qui nom¨¦s poden llogar-los per pocs diners als qui poden pagar m¨¦s. Una altra, el control de les rendes, que fa que els habitatges estiguin habitats per llogaters antics o que puguin arribar a ser-ho per alguns de nous que no poden accedir al mercat, per¨° a costa del fet que, a la llarga, el mercat s¡¯encongeixi. Les solucions raonables combinen tots dos sistemes, per¨° l¡¯anunci de controls improvisats de preus ¨¦s un desgavell. Aquestes coses es poden fer reflexivament, escoltant uns i altres, analitzant pros i contres, parlant-les i debatent-les abans: parlar ¨¦s el que fa un Parlament abans de legislar. La l¨°gica pol¨ªtica no multiplicar¨¤ l¡¯oferta de pisos de lloguer.

Pablo Salvador Coderch ¨¦s catedr¨¤tic de Dret Civil de la Universitat Pompeu Fabra.