Barcelona tindr¨¤ m¨¦s de 4.000 noves places en resid¨¨ncies d¡¯estudiants

Milers i milers de metres quadrats en obres. Barcelona assisteix a la construcci¨® de resid¨¨ncies d'estudiants que sumaran entre 4.000 i 5.100 noves places en els propers anys, calculen fonts del sector immobiliari. Bona part d'elles es projecten i construeixen (alguna ja ha obert fa poc) en el 22@ La zona congrega la majoria de projectes, almenys sis, entre els quals n¡¯hi ha un de 742 llits de la firma Aparto, que inquieta algunes plataformes ve?nals, ja que veuen perill de gentrificaci¨® en la irrupci¨® d'oferta. Per¨° tamb¨¦ hi ha projectes a Pedralbes (Vita Student) i Collblanc (Xior Student Housing).

El sector, el boom del qual va comen?ar fa un parell d'anys, respon amb intensitat a la falta d'oferta a la ciutat, la pres¨¨ncia d'estudiants estrangers, l'alta rendibilitat (fins al 5%, davant el 3,2% de les oficines, el 4,3% de la log¨ªstica o el 3,5% dels locals comercials de carrer) i la irrupci¨® d'inversors i operadors internacionals. A Barcelona, a m¨¦s, aquest producte immobiliari va estar perm¨¨s malgrat la vig¨¨ncia del PEUAT, el pla d'hotels que va centrifugar l'oferta tur¨ªstica a la perif¨¨ria. Una de les novetats de la revisi¨® del pla, aprovat inicialment al gener, ¨¦s precisament que restringeix la implantaci¨® de les resid¨¨ncies.

?s tan atractiu per als inversors que fa unes setmanes Henderson Park Capital Partners i Hines van vendre el projecte de la resid¨¨ncia de 742 places, encara en obres, al fons alemany Commerz Real AG. Aquest projecte, a m¨¦s, porta la firma del despatx d'arquitectura Batlle i Roig. Els arquitectes, que mai havien tingut enc¨¤rrecs per a resid¨¨ncies d'estudiants, treballen en dos edificis m¨¦s: per a un grup brit¨¤nic en una resid¨¨ncia a Pedralbes (274 places) i una altra al 22@ (350 places). Altres operadors amb projectes en marxa al districte tecnol¨°gic del Poblenou s¨®n Student Hotel (500 habitacions) i Student Housing (115 habitacions). Tamb¨¦ al solar de l'antic tanatori de Sancho de ?vila es construeix una resid¨¨ncia (Vita).

Els experts consultats coincideixen que Barcelona t¨¦ la segona poblaci¨® d'estudiants m¨¦s gran d'Espanya (despr¨¦s de Madrid), amb prop de 170.000. ¡°Tamb¨¦ per la qualitat de les universitats i per l'oferta cultural i de lleure, Barcelona ¨¦s una destinaci¨® important per a estudiants internacionals. Un 13% dels universitaris s¨®n estrangers¡±, assenyala Miles Leonard Mill¨¢n, membre de Cushman & Wakefield.

Tradicionalment, a Barcelona les resid¨¨ncies universit¨¤ries eren una oferta pensada per a estudiants de primer o segon curs procedents de Catalunya i altres zones d'Espanya. En canvi, com apunta Carlos de la Torre Caba, responsable en CBRE, ¡°els estudiants internacionals se solen allotjar en resid¨¨ncies independentment de la seva edat o curs, perqu¨¨ la seva estada ¨¦s per un per¨ªode de sis mesos o un any¡±. ¡°La resid¨¨ncia els facilita la integraci¨® amb els altres estudiants i gaudir d'una experi¨¨ncia m¨¦s enriquidora¡±, afegeix.

Aquestes noves resid¨¨ncies, algunes per a estudiants d'alt poder adquisitiu, disposen de sales, jardins i piscina. I ¨¦s habitual que ofereixin habitacions individuals amb cuina i fins i tot cl¨²sters: entre sis i deu habitacions amb lavabo individual que comparteixen un petit menjador amb cuina. Els preus oscil¡¤len entre 500 i 1.700 euros al mes, en funci¨® de la mida i servei de les habitacions i la durada de l'estada. Les resid¨¨ncies actuals, 55 segons l'Ajuntament, sumen 7.371 places.

En la futura oferta ¡°la gran majoria dels operadors actuals s¨®n estrangers i han vist una oportunitat clara en Espanya per l'increment de demanda en els ¨²ltims anys i la falta de resid¨¨ncies d'¨²ltima generaci¨®. Tanmateix, hi ha marques que fa temps que s¨®n al mercat espanyol, com Resa (de capital estranger), i marques m¨¦s recents, com MiCampus (d'un fons privat espanyol), que ha crescut molt en els ¨²ltims anys¡±, apunta l'expert de C&W. Sovint, els operadors internacionals van de la m¨¤ d'un promotor local per la complexitat de la normativa a Barcelona, assenyalen les fonts consultades. Nicol¨¢s Llari de Sangen¨ªs, director de negocis residencials a Savills Aguirre Newman, afirma que ¡°la incertesa urban¨ªstica ¨¦s la principal limitaci¨® per crear noves resid¨¨ncies d'estudiants¡±.

El promotor nacional l¨ªder del sector ¨¦s Grup Moraval, que l'any passat va obrir una resid¨¨ncia al carrer Pallars amb 283 places. El seu director general, ?lvaro Soto, assenyala que l'empresa representa entre el 25% i el 30% de les promocions del sector a la pen¨ªnsula i assenyala Barcelona com ¡°el mercat m¨¦s interessant, amb un potencial brutal per volum, per atractiu per als estrangers i perqu¨¨ el percentatge d'estudiants ¨¦s superior a altres places¡±. Amb tot, Soto assenyala el ¡°perjudici¡± de les noves normatives municipals.

Por a la gentrificaci¨®

Des de l'Observatori dels Barris del Poblenou, Albert Val¨¨ncia expressa el temor dels ve?ns davant de ¡°el salt d'escala¡± del sector i alerta que ¡°la majoria de les resid¨¨ncies s¨®n de luxe¡±. ¡°Si el barri acaba acollint universitaris amb rendes altes es podria posar de moda i si l'inter¨¨s s'estengu¨¦s a l'habitatge podria acabar expulsant el ve?nat¡±, afegeix.

Fonts municipals expressen la preocupaci¨® per l'encariment de l'oferta i assenyalen que ¡°la modificaci¨® de planejament sobre la implantaci¨® d'allotjaments dotacionals a Barcelona inclou una regulaci¨® espec¨ªfica per a les resid¨¨ncies d'estudiants¡±. ¡°Totes les places de noves resid¨¨ncies hauran de ser concertades¡±, assenyalen.

Ajustar preus per atreure estudiants nacionals

La pand¨¨mia ha tingut un clar impacte en totes les resid¨¨ncies d'estudiants enfocades en el mercat internacional, convenen els experts consultats. L'ocupaci¨® va caure en picat quan es van tancar els centres educatius el mar? passat i es va restringir la mobilitat. El nombre d'estudiants ha disminu?t aquest curs notablement, entorn del 70%, de manera que les resid¨¨ncies han enfocat les seves estrat¨¨gies comercials en els estudiants nacionals, ajustant preus. En un parell d'anys, en vistes al curs 2022-2023, calculen, el sector s'haur¨¤ recuperat.

En els ¨²ltims mesos, la Generalitat ha anat permetent la reactivaci¨® de les classes presencials i la previsi¨® ¨¦s mantenir la desescalada formativa.