La inversi¨® m¨¦s gran de la teva vida est¨¤ canviant

Un clot, pilars de formig¨® armat, que no hi falti una grua, uns jubilats extasiats.

Si no fos pels models moderns de vehicles i m¨¤quines, a certa dist¨¤ncia aquesta cl¨¤ssica estampa d¡¯obra avui semblaria la mateixa que als noranta. Per¨° la realitat ¨¦s en els detalls. Apropes la lupa com al llogarret d¡¯Ast¨¨rix i veus un sector crucial (el 10,5% del PIB el 2019, segons Statista) en plena mutaci¨® de fons i forma.

Gaireb¨¦ tots es digitalitzen, per¨° l¡¯immobiliari, per diversitat d¡¯actors i impacte social, serveix com pocs de maqueta per entendre les forces contraposades entre l¡¯oportunitat i la resist¨¨ncia al canvi. La seva digitalitzaci¨® t¨¦ nom: Proptech, tecnologies aplicades a la propietat immoble.

¡°Ha millorat molt la capacitat de les persones per informar-se tant dels seus drets com de les seves possibilitats. Els permet fer tr¨¤mits m¨¦s r¨¤pidament i comparar les caracter¨ªstiques, els preus i les condicions dels immobles, tant a l¡¯usuari com a les empreses, aix¨ª com millorar la gesti¨® patrimonial. ?s una manera d¡¯aprofitar les dades en benefici de tots¡±, explica Pere Navarro, president de BNEW Reial Estate (una de les trobades immobili¨¤ries m¨¦s grans d¡¯Europa) i de Barcelona Meeting Point, a m¨¦s de delegat especial de l¡¯Estat en el Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB).

Els errors es reparen en el model digital i el seu salt evolutiu ja apunta a la industrialitzaci¨® dels processos

Xavier Vilajoana, president d¡¯APCE

Perqu¨¨ el trio de planejament, promoci¨® i construcci¨® mereixi un ¡°4.0¡± ha d¡¯integrar un altre trio: la metodologia BIM (Building Information Modeling, l¡¯agregat de les m¨²ltiples capes 3D del projecte de projectes que ¨¦s una obra), m¨¦s el sistema d¡¯organitzaci¨® Lean Construction i el model IPD (Integrated Project Delivery) de contractes col¡¤laboratius.

Traducci¨®: els tres integren el tens ecosistema d¡¯actors (arquitectes, enginyers, estructuristes, promotors, constructors, contractistes, prove?dors...) en una plataforma compartida de disseny, desenvolupament, organitzaci¨® i presa de decisions per construir amb dades el que despr¨¦s reprodueixen el ciment i els maons. ¡°Els errors es reparen en el model digital i el seu salt evolutiu ja apunta a la industrialitzaci¨® dels processos¡±, explica Xavier Vilajoana, president de l¡¯Associaci¨® de Promotors i Constructors d¡¯Edificis de Catalunya (APCE).

Soluci¨® d¡¯errors a priori

El BIM estalvia a un capat¨¤s comen?ar malament el dia en descobrir que el buit previst per a una baixant l¡¯ocupa un pilar de c¨¤rrega. Un error molt car de corregir a posteriori i impensable en el model inform¨¤tic. El planejament al mil¡¤l¨ªmetre promet reduir el malbaratament, aquesta rajola de la qual s¡¯aprofitava un triangle mida dorito per a un coronament i la resta, a la runa.

Quan la industrialitzaci¨® avanci, explica Vilajoana, ¡°ser¨¤ normal encarregar a f¨¤brica les peces de pladur tallades com el patr¨® d¡¯un vestit, fins i tot amb el buit per als conductes de ventilaci¨®¡±; o el nombre exacte de mitjos maons.

No nom¨¦s ¨¦s sostenible per la seva tend¨¨ncia a la minva zero, amb l¡¯estalvi d¡¯energia conseg¨¹ent en producci¨® i transport, sin¨® tamb¨¦ per calcular l¡¯efici¨¨ncia energ¨¨tica a partir de variables cada vegada m¨¦s precises, des de la capacitat a?llant d¡¯un material d¡¯arrebossat fins a un sostre radiant o l¡¯orientaci¨®.

I aquesta festa de l¡¯efici¨¨ncia no m¡¯estalviar¨¤ a mi uns quants milers?, dir¨¤ qualsevol comprador. No gaires, o no de moment. Perqu¨¨ el preu final dep¨¨n d¡¯altres factors, a m¨¦s de la factura de l¡¯obra. I perqu¨¨ el possible estalvi de costos i temps del BIM i altres Proptech encara ha de superar una resist¨¨ncia interna: la digitalitzaci¨® en els oficis tradicionals que suposen el 75% de la intervenci¨®.

El planejament al mil¡¤l¨ªmetre promet reduir el malbaratament, aquesta rajola de la qual s¡¯aprofitava un triangle mida dorito per a un coronament i la resta, a la runa

Lluny queden els luxes de la bombolla immobili¨¤ria, quan un encofrador podia cobrar m¨¦s que el director d¡¯una constructora. Amb prou feines hi ha relleu generacional, apunta Vilajoana, per¨° precisament la digitalitzaci¨® (m¨¦s efici¨¨ncia, m¨¦s productivitat, m¨¦s prestigi social...) seria un dels est¨ªmuls de reenganxament. ¡°Jo, a un fill que estudi¨¦s arquitectura li diria que, a m¨¦s, munt¨¦s una empresa de construcci¨®, per¨° b¨¦, amb formaci¨® qualificada, li sobraria feina¡±.

El nou m¨®n API

O una ag¨¨ncia d¡¯agents de la propietat immobili¨¤ria (API) a l¡¯altre extrem del sector, en qu¨¨ la Proptech entra en contacte directe amb compradors, venedors, llogaters i arrendataris. Fins no fa gaire una manera de con¨¨ixer a fons una ciutat, fins i tot la d¡¯un mateix, era c¨®rrer de pis en pis amb el suplement d¡¯anuncis immobiliaris estampat amb retolador.

Avui, la realitat augmentada o mixta permet fer un tour de 360¡ã en 3D i estalviar temps/or i frustraci¨® amb un filtratge per visitar nom¨¦s els candidats viables. Alguns simuladors de promotores permeten configurar un habitatge com si fos un cotxe d¡¯alta gamma al web del concessionari. En aquesta dutxa, tarima de teka; aquest taulell de cuina en forma d¡¯illa, a la cuina; aqu¨ª aquesta refer¨¨ncia en el pantone de pintura...

Tecnologia eficient, directa a l¡¯experi¨¨ncia d¡¯usuari, per¨° ni de bon tros l¡¯¨²nica. Josep Manel Ventosa, director executiu corporatiu de la immobili¨¤ria Servihabitat, en destaca moltes, des de la signatura electr¨°nica en la contractaci¨® o la renovaci¨® de lloguers fins a apps m¨°bils aplicades a la gesti¨® dels agents, a m¨¦s de big data, intel¡¤lig¨¨ncia artificial i intel¡¤lig¨¨ncia de negoci per entendre patrons de comportament de mercats i clients, la robotitzaci¨® de fluxos d¡¯informaci¨® o imatges digitals d¡¯una casa moblada abans del primer ma¨® o de la projecci¨® d¡¯una reforma.

Hi ha marge per a la creativitat, com el pany intel¡¤ligent que un client obre amb el m¨°bil per visitar un habitatge sol, en qualsevol horari. ¡°Vivim un canvi de paradigma, i els operadors que continu?n sense oferir una plataforma digital atractiva per a aquest nou tipus de comprador aniran perdent quota, la bona not¨ªcia ¨¦s que tots els actors del sector hi som a temps¡±, apunta Ventosa.

Tot el que cal saber

Parlem d¡¯habitatges no nom¨¦s constru?ts, sin¨® promocionats, seleccionats, venuts i comprats sobre dades destil¡¤lades en informaci¨® transcendent. Per a Fernando Conde, fundador i president de la consultoria Newland Property Management, una de les claus de la digitalitzaci¨® ¨¦s l¡¯acc¨¦s a un dossier exhaustiu ple d¡¯estudis de mercat, caracter¨ªstiques, preu comparat i totes les dades administratives des del cadastre fins a la c¨¨dula d¡¯habitabilitat. ¡°Avui qualsevol client t¨¦ m¨¦s coneixement sobre un habitatge que el venedor m¨¦s aplicat fa 10 anys¡±.

Alguns simuladors de promotores permeten configurar un habitatge com si fos un cotxe d¡¯alta gamma al web del concessionari

Conde creu que de moment hi haur¨¤ mercat per a tothom, clients digitals purs o aferrats a la usan?a anal¨°gica. Per¨° el primer grup guanyar¨¤ terreny, i ¨¦s millor veure la transformaci¨® cultural dels API com una oportunitat obligat¨°ria. En aix¨° est¨¤ treballant l¡¯associaci¨® dels API de Catalunya des d¡¯almenys tres fronts i amb l¡¯objectiu d¡¯ampliar-los a la resta d¡¯associacions espanyoles.

Un, ¡°el client com a centre del negoci, i no l¡¯immoble; l¡¯agent com un prove?dor de serveis abans, durant i despr¨¦s de la venda, com l¡¯assessoria fiscal o financera i el suport t¨¨cnic i tamb¨¦ emocional en aquest tr¨¤mit de la hipoteca davant el notari que fa tremolar les cames¡±, explica Vicen? Hern¨¢ndez, president dels API de Catalunya i CEO de Tecnotramit. Dos, tretze s¨®n tretze davant l¡¯administraci¨®, perqu¨¨ reguli un sector que avui suma uns 30.000 API a tot Espanya i nom¨¦s 4.000 de col¡¤legiats, amb registre i una formaci¨® oficials, reciclatge continu, codi deontol¨°gic i un tribunal que decideixi sobre males pr¨¤ctiques per a un salt qualitatiu del prestigi professional. Tres, pactes de benefici mutu amb les empreses emergents a trav¨¦s de plataformes com MapaPropTech. Les empreses hi posen la tecnologia i les ag¨¨ncies, el laboratori de proves sobre el mercat real, fins i tot el finan?ament.

No totes les tecnologies han de ser tolerants amb els intermediaris, la cadena de blocs (blockchain) pot certificar la seguretat en la compravenda directa de propietari a nou propietari. Seria possible la temible incursi¨® d¡¯Amazon per vendre cases com qualsevol altre producte.

Evoluci¨® natural i digitalitzada

Arrelar¨¤ tota aquesta transformaci¨® sociol¨°gica? El canvi de mentalitat acompanyar¨¤ el digital? D¡¯aix¨° no n¡¯hi ha cap dubte, la q¨¹esti¨® ¨¦s com i quan.

¡°La xarxa ¨¦s un confessionari, tot ho sap, i la Proptech porta transpar¨¨ncia, efici¨¨ncia i, sobretot, tranquil¡¤litat a les dues parts, perqu¨¨ venem confian?a¡±, diu Conde. ¡°Els nous h¨¤bits despr¨¦s de la pand¨¨mia enfortiran la digitalitzaci¨®, ¨¦s una q¨¹esti¨® natural i org¨¤nica¡±, afegeix Ventosa. Per a Hern¨¢ndez, ¡°el m¨®n avan?a i la transformaci¨® caur¨¤ pel seu propi pes, perqu¨¨ parlem de seguretat per a l¡¯usuari, punt.¡±

¡°Tot hi ajuda ¡ªremata Vilajoana¡ª, l¡¯entorn i l¡¯evoluci¨® de la mentalitat i de la tecnologia. Tenim l¡¯oportunitat de potenciar el motor i atreure inversi¨® estrangera amb m¨¦s seguretat jur¨ªdica. El canvi, si no ¨¦s per convenciment, ser¨¤ per arrossegament. Aix¨ª que millor que ho fem per convenciment¡±.