La ley urban¨ªstica desplaza el negocio de la construcci¨®n a los cascos urbanos
Legaliza los chal¨¦s ilegales existentes pero endurece la regularizaci¨®n de futuros
La futura ley de Ordenaci¨®n del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP) de la Generalitat priorizar¨¢ las intervenciones ¡ªrenovaciones y rehabilitaciones¡ª en la ciudad consolidada m¨¢s que en los grandes desarrollos de suelo tan t¨ªpicos del ¨²ltimo boom inmobiliario. El Consell ha creado ¡ªo recuperado, seg¨²n se mire¡ª la figura del agente urbanizador ¡ªsobre el que giraron los miles de Programas de Actuaci¨®n Integrada (PAI)¡ª para edificar en los solares dispersos por la ciudad. Es la ¨²nica oportunidad de negocio para el sector inmobiliario en estos momentos de sequ¨ªa financiera.
La ley otorga un plazo de seis a?os para que propietarios y agente urbanizador se pongan de acuerdo para edificar, renovar o rehabilitar un inmueble o solar, pero, de no haber acuerdo, la Generalitat forzar¨¢ la intervenci¨®n de forma directa o indirecta si hay un tercero interesado. La consejer¨ªa insiste en que se dar¨¢n todas las garant¨ªas, pues la tramitaci¨®n de los proyectos se adapta definitivamente a la legislaci¨®n comunitaria. ¡°Es un sistema que respeta el derecho del propietario a edificar, a la vez que evita el bloqueo por ¨¦ste de la puesta en el mercado de solares edificables¡±, describe la Consejer¨ªa de Territorio, que ha redactado el documento.
La LOTUP
Simplificaci¨®n legal. El proyecto de ley refunde cinco leyes y dos decretos, pasando de los 1.269 art¨ªculos a 269. Se reduce un 80% el n¨²mero total de art¨ªculos.
Renovaci¨®n urbana. La ley apuesta por la renovaci¨®n y la rehabilitaci¨®n en la ciudad consolidada. Atr¨¢s quedan los grandes desarrollos de suelo del pasado boom inmobiliario en la Comunidad Valenciana.
Agente urbanizador. La figura del agente urbanizador reaparece en las intervenciones urbanas, pero m¨¢s al servicio del propietario que del Ayuntamiento. La Generalitat da m¨¢s garant¨ªas a los due?os de los solares edificables.
ATE. El texto recoge las Actuaciones Territoriales Estrat¨¦gicas (ATE), un instrumento que ya existe y que acelera la tramitaci¨®n de un proyecto urban¨ªstico por su capacidad para generar riqueza y empleo.
Divisi¨®n competencial. La Generalitat aprueba un plan general estructural (que especifica infraestructuras, dotaciones y afecciones territoriales) y los Ayuntamientos se encargar¨¢n de efectuar la ordenaci¨®n pormenorizada.
Adecuaci¨®n a la UE. El texto aprovecha para introducir garant¨ªas en la tramitaci¨®n de los planes urban¨ªsticos tras las denuncias y las advertencias del Parlamento Europeo. Cuando la Administraci¨®n no sea el urbanizador por gesti¨®n directa, podr¨¢n ser los propietarios mayoritarios del suelo los que asuman, si quieren, la condici¨®n de agente urbanizador.
Chal¨¦s ilegales. Prev¨¦ la regularizaci¨®n de las casas construidas ilegalmente en suelo no urbanizable. Se reduce el n¨²mero de viviendas que pueden ser legalizadas a tres sobre una hect¨¢rea, en vez de las 10 actuales sobre un radio de 100 metros, siempre que haya acuerdo entre propietarios y Ayuntamientos. A cambio, se endurece de 4 a 15 a?os la prescripci¨®n de la ilegalidad.
Derecho de superficie. Se copia una f¨®rmula del Pa¨ªs Vasco, que permite vender "el derecho de superficie por 75 a?os", sobre un solar p¨²blico para abaratar el precio y facilitar la construcci¨®n.
Antiguos PAI. Flexibiliza los plazos de caducidad en funci¨®n de la coyuntura econ¨®mica.
La Generalitat abre la mano, sin embargo, para legalizar las miles de casas construidas ilegalmente en suelos no urbanizables. Podr¨¢n homologarse siempre que haya tres casas por hect¨¢rea y sus propietarios paguen el acceso a los servicios b¨¢sicos. La Generalitat endurece, a cambio, el plazo de prescripci¨®n de la ilegalidad, que pasa de cuatro a 15 a?os a partir de que entre en vigor la LOTUP.
La ley separa las competencias en materia urban¨ªstica de la Generalitat y de los Ayuntamientos. La Generalitat definir¨¢ las infraestructuras, las dotaciones y afecciones territoriales y los Consistorios se encargar¨¢n de controlar la ordenaci¨®n pormenorizada de los planes urban¨ªsticos. Esta distinci¨®n provoc¨® las protestas de los Ayuntamientos por las responsabilidades que la Generalitat descargaba sobre los entes locales. Adem¨¢s, est¨¢ la escasez de medios de muchos de estos Ayuntamientos para hacer frente a una tramitaci¨®n tan complicada.
La ley establece f¨®rmulas flexibles para facilitar la actividad. De ah¨ª surge directamente las Actuaciones Territoriales Estrat¨¦gicas (ATE), que aceleran la tramitaci¨®n de proyectos urban¨ªsticos considerados por la Generalitat generadores de empleo y riqueza. Reciben un trato excepcional en aspectos como someterse a la evaluaci¨®n ambiental.
Y queda uno de los asuntos m¨¢s espinosos para esta ley, cuyo esp¨ªritu es simplificar una normativa larga, farragosa y, en ocasiones, contradictoria: qu¨¦ hacer con los miles de metros cuadrados de suelo reclasificado en los a?os del urbanismo desaforado.
A principios de 2013, los datos apuntaban a una bolsa de 80.000 hect¨¢reas de suelo urbanizable sin un futuro cierto tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Casi tanto como suelo urbanizado, reconoci¨® entonces el director general de Urbanismo de la Generalitat, Juan Giner.
Muchos de los PAI tramitados antes de la crisis han caducado o sus promotores han desistido pero quedan otros muchos en una especie de limbo. Los planes que hubiesen superado el tr¨¢mite de informaci¨®n p¨²blica antes de que entre en vigor la ley, ¡°seguir¨¢n tramit¨¢ndose conforme a la legislaci¨®n anterior¡±.
Los socialistas, que intentaron con el PP un pacto urban¨ªstico, reciben este proyecto de ley desde una posici¨®n de escepticismo racional. ¡°Escepticismo porque las pol¨ªticas urban¨ªsticas y territoriales del PP de los ¨²ltimos a?os y, sobre todo, durante la d¨¦cada prodigiosa, han sido muy negativas para el inter¨¦s p¨²blico¡±, critic¨® el portavoz de Infraestructuras del Grupo Socialista en las Cortes Valencianas Francesc Signes. Y racional, porque esta refundici¨®n es imprescindible.
Los PAI en informaci¨®n p¨²blica se tramitar¨¢n por las anteriores leyes
Signes subray¨® que los socialistas velar¨¢n, sobre todo, por que los procesos de participaci¨®n social sean transparentes y se sometan al control p¨²blico. Tambi¨¦n defender¨¢n que exista suficiente suelo calificado para vivienda de protecci¨®n p¨²blica. ¡°El PSPV, tras el an¨¢lisis del proyecto, presentar¨¢ sus enmiendas¡±, anunci¨® el diputado socialista.
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