Un juzgado anula por abusiva la cl¨¢usula de tasaci¨®n de una hipoteca

El juzgado de lo Mercantil n¨²mero 1 de San Sebasti¨¢n ha anulado por abusiva la cl¨¢usula de tasaci¨®n recogida en un pr¨¦stamo hipotecario suscrito por un particular con la Caja Rural de Navarra, ya que dispone "un valor de tasaci¨®n arbitrario" que no corresponde con el real del bien hipotecado. Esta sentencia, a la que hoy ha tenido acceso Efe, anula tambi¨¦n por abusivas una cl¨¢usula suelo que fijaba un inter¨¦s m¨ªnimo del 3% anual, otra que determinaba una comisi¨®n de 30 euros por cada impagado, y una tercera que establec¨ªa un inter¨¦s del 18% como inter¨¦s de demora.

Igualmente, deja sin efecto un apartado sobre imputaci¨®n de pagos y una ¨²ltima cl¨¢usula que situaba a los avalistas del pr¨¦stamo al mismo nivel que un deudor solidario. La resoluci¨®n judicial estima as¨ª ¨ªntegramente una demanda interpuesta contra la entidad por un cliente, representado en este caso por la abogada Maite Ortiz, que en 2009 aval¨® a su hijo en un pr¨¦stamo hipotecario por importe de 365.000 euros, a devolver en 35 a?os y seis meses, y que inclu¨ªa las citadas cl¨¢usulas.

La demanda estimada por el juzgado denunciaba que todos estos apartados no fueron negociados "individualmente", no se consintieron "expresamente", eran "contrarios a la buena fe" y fueron adoptados "en perjuicio" del cliente, al que causaron "un desequilibrio importante entre sus derechos y obligaciones" por lo que se consideran "abusivos".

La sentencia da ahora la raz¨®n ¨ªntegramente al demandante al entender, en cuanto a la cl¨¢usula de tasaci¨®n, que ¨¦sta dispon¨ªa "un valor arbitrario" que no correspond¨ªa al real.

"No parece coherente que se concedan 365.000 euros para rehabilitar el inmueble y luego se tase el suelo en 60.000 y el vuelo en 180.000, salvo que el precio se haya rebajado sobremanera, lo que perjudica a los obligados y beneficia al acreedor que dispone de la garant¨ªa".

Fuentes jur¨ªdicas han explicado a Efe que la tasaci¨®n es importante en estos casos porque, cuando un inmueble es subastado por impagos sin que concurran pujadores, el banco se lo adjudica por el 60% del valor de tasaci¨®n.

Seg¨²n las mismas fuentes, esta situaci¨®n perjudica al hipotecado porque la deuda que le queda por pagar tras perder su vivienda es as¨ª mayor que si la tasaci¨®n hubiera sido m¨¢s elevada.

Respecto a la cl¨¢usula suelo, que "limita a la baja el inter¨¦s variable convenido por las partes, la sentencia insiste en que resulta "abusiva", ya que no se constat¨® que el cliente tuviera "conocimiento" de su "existencia y funcionamiento".

La resoluci¨®n tambi¨¦n anula la comisi¨®n por impago al entender que no hubo una "negociaci¨®n efectiva" sobre ella y que adem¨¢s "no responde al coste real de la reclamaci¨®n" por un impago.

El documento judicial deja sin efecto asimismo la cl¨¢usula de inter¨¦s de demora, ya que considera "desproporcionada" la diferencia entre el "inter¨¦s remuneratorio" que el contrato fij¨® inicialmente en el 3,25% anual y el de "demora", que "casi lo sextuplicaba" al quedar fijado en el 18%.

La "imputaci¨®n de pagos" recogida en el contrato es otro de los ¨¢mbitos anulados por la sentencia porque privaba al deudor de la "facultad" de decidir el orden de abono de sus deudas, "dejando en ¨²ltimo lugar la principal".

La resoluci¨®n deja finalmente sin efecto una ¨²ltima cl¨¢usula que convert¨ªa al avalista del pr¨¦stamo (el padre del solicitante) en "deudor solidario" al renunciar "de una forma injustificada" a los derechos que el C¨®digo Civil concede a los fiadores.