Los expertos enfr¨ªan las expectativas sobre el control a los precios del alquiler
Las ciudades que han puesto en marcha la medida cuentan con grandes parques p¨²blicos de vivienda
La ¨²ltima reuni¨®n entre Generalitat, entidades sociales, el mundo municipalista y activistas del derecho a la vivienda termin¨® con una promesa por parte del presidente catal¨¢n. Carles Puigdemont cogi¨® el guante que le lanz¨® la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, y se comprometi¨® a crear un ¡°grupo de trabajo¡± para estudiar una regulaci¨®n del precio de los alquileres. Un debate que los expertos piden se haga a profundidad, a sabiendas de su alta complejidad, y con una advertencia sobre la mesa: el derecho a la propiedad es una competencia estatal.
Colau ha insistido en m¨²ltiples ocasiones sobre la necesidad de poner coto a ¡°los alquileres abusivos¡±. El Ayuntamiento present¨® el pasado enero un informe que mostraba que el importe medio de un alquiler en la ciudad es de 727 euros al mes, el m¨¢s alto de todo el Estado. El an¨¢lisis de las fianzas que los caseros depositan en el Incas¨°l hace que la Generalitat cifre el aumento del precio de las rentas en un 12,7% en el primer trimestre de este a?o, comparado con el de 2015.
¡°Regular el precio de los alquileres es algo recomendable pero poco viable¡±, lamenta Teresa Berm¨²dez, responsable del programa de vivienda de C¨¢ritas. Desde la entidad ponen el foco en la necesidad de impulsar el parque p¨²blico de viviendas que permita evitar la expulsi¨®n de un segmento que queda fuera de las ayudas de emergencia pero cuyos ingresos son muy justos para acceder a los precios del mercado. ¡°De momento hay pocas soluciones para esas personas que quedan en el medio¡±, explica Berm¨²dez.
Colau pone Berl¨ªn como el modelo a seguir
Varios pa¨ªses ya han puesto en marcha regulaciones en el precio de los alquileres para as¨ª garantizxar el acceso a la vivienda. La alcaldesa Ada Colau, de hecho, siempre pone a Berl¨ªn como ejemplo. En la capital alemana la norma fue aprobada por el Gobierno central en junio del a?o pasado pero cada Estado federado debe adaptarla a su realidad. Berl¨ªn ha sido la primera en hacerlo y de acuerdo a su despliegue el precio de los nuevos alquileres no puede superar un 10% del de las viviendas equivalentes de la zona. No se tienen en cuenta los pisos nuevos puestos en alquiler tras el 1 de octubre de 2014 y los que hayan sido reformados a fondo. No es el ¨²nico ejemplo en Europa, si bien todas las ciudades tienen un rasgo en com¨²n: cuentan con grandes parques de vivienda de alquiler p¨²blicos.
Antoni Sorolla, ex gerente del ¨¢rea de vivienda del Ayuntamiento de Barcelona durante los gobiernos socialista y convergente, asegura que el fondo de la idea del control es positivo pero advierte que la competencia para hacer una regulaci¨®n de este tipo es estatal. ¡°Se trata de un problema que no se puede asumir solo desde un municipio, es necesaria una perspectiva regional¡±, explica el arquitecto. Tambi¨¦n alerta de problemas a?adidos. ¡°Si regulas el precio hay un riesgo de que se disparen, por ejemplo, los pisos tur¨ªsticos ilegales¡±, dice Sorolla.
La distorsi¨®n del mercado de alquiler es solo uno de los posibles efectos negativos a tener en cuenta. Joan R¨¤fols, economista y presidente de la C¨¢mara de la Propiedad Urbana de Barcelona, plantea que un precio muy bajo comportar¨ªa deterioros en el parque de vivienda, pues los propietarios recortar¨ªan en renovaci¨®n y en mantenimiento para mantener la rentabilidad. ¡°El efecto redistribuidor que persigue la medida puede ser al contrario. El control que puso en marcha el franquismo redujo la oferta y termin¨® creando una sociedad m¨¢s orientada a la vivienda de propiedad y de desigualdades, entre los que ten¨ªan una renta antigua y una nueva¡±, explica R¨¤fols.
Incluso la Comisi¨®n Europea ha alertado sobre ¡°los efectos desestabilizadores¡± de los controles de la renta. Economic Papers dedic¨® en 2014 un monogr¨¢fico a las regulaciones del mercado de alquiler en la UE. Los autores apuntan a que estas medidas ¡°tienden a tener un efecto adverso en las din¨¢micas del mercado de vivienda, incrementando la volatibilidad de los precios cuando se enfrentas a choques como los cambios en el n¨²mero de habitantes o en la renta familiar y las tasas de inter¨¦s¡±. Por el contrario, ven m¨¢s inocuos y efectivos cambios legales en la regulaci¨®n de las relaciones entre los propietarios y los arrendatarios.
Economic Papers tambi¨¦n descartan el uso del control del precio como una medida de redistribuci¨®n de oportunidades. ¡°Preocupaciones sociales como la provisi¨®n de oportunidades de vivienda asequible para j¨®venes o personas con rentas bajas requiere pol¨ªticas m¨¢s espec¨ªficas, que ser¨¢n m¨¢s efectivas para el mejoramiento del bienestar sin afectar la eficiencia del mercado¡±.
La propuesta de la alcaldesa y el paso delante de Puigdemont llegan en un momento en que la Generalitat intenta aprobar una alternativa a la ley contra los desahucios, suspendida por el Tribunal Constitucional. Esta norma hab¨ªa surgido de la Iniciativa de Legislaci¨®n Popular impulsada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. La nueva propuesta de Colau, ir¨®nicamente, topa con el mismo escollo competencial.
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