Objetivos de la pol¨ªtica de vivienda

Las caracter¨ªsticas de la crisis del sector vivienda definen, en ¨²ltimo termino, un desajuste entre la oferta y la demanda; oferta afectada por los incrementos de costes, demanda debilitada por insuficiente e inadecuada financiaci¨®n. El fin ¨²ltimo de la pol¨ªtica de vivienda es satisfacer al m¨¢ximo una necesidad prioritaria con recursos escasos, lo que implica asignarse los siguientes objetivos:- Marco normativo adecuado. La definici¨®n de la promoci¨®n p¨²blica y la regulaci¨®n de las viviendas de protecci¨®n oficial han sido objeto del real decreto-ley de Viviendas de Protecci¨®n Oficial y de un real decreto ley de Desarrollo recientemente aprobados por el Gobierno. El real decreto-ley contiene, asimismo, el compromiso por parte del Gobierno de presentar a las Cortes, en un plazo m¨¢ximo de seis meses, un proyecto de ley sobre protecci¨®n p¨²blica a la vivienda que refunda la legislaci¨®n anterior con las modificaciones introducidas actualmente, y rellene lagunas importantes en la normativa, tales como las definiciones de calidad en la vivienda libre o la atenci¨®n especial a la vivienda rural.

- Asignaci¨®n de recursos coherente. Un marco normativo para la vivienda de protecci¨®n oficial s¨®lo adquiere contenido en funci¨®n de la asignaci¨®n de recursos; recursos cuya importancia radica no s¨®lo en su volumen, sino en sus condiciones. No basta con que los datos de a?os anteriores, de instituciones financieras, reflejen una tendencia a la dedicaci¨®n de un porcentaje de sus recursos al sector de construcci¨®n de viviendas. La dedicaci¨®n de tales recursos sin condiciones adecuadas de inter¨¦s y plazo podr¨ªa producir un incremento del volumen de viviendas no vendidas o una desviaci¨®n hacia residencias secundarias y alojamientos tur¨ªsticos; en ambos casos con efectos negativos sobre promotores y adquirientes.

En la mayor parte de los pa¨ªses, el problema de la canalizaci¨®n del ahorro hacia la financiaci¨®n a largo plazo se ha resuelto mediante la existencia de un amplio mercado hipotecario, cuya implantaci¨®n en nuestro pa¨ªs est¨¢ en estudio por los departamentos econ¨®micos del Gobierno. Sin entrar aqu¨ª en un an¨¢lisis de los condicionantes institucionales, fiscales, etc¨¦tera, que afectan a tal mercado, s¨ª conviene resaltar que su implantaci¨®n s¨®lo puede ser gradual y que es indispensable instrumentar f¨®rmulas transitorias que se encuentran en estudio por parte de los departamentos correspondientes.

Medidas de la nueva pol¨ªtica de vivienda

- Mejora de la calidad de vida. Objetivo que implica tanto calidad de construcci¨®n, como conservaci¨®n y mejora de los conjuntos urbanos. Aspectos a cubrir mediante la ley de la Edificaci¨®n y la ley de Conservaci¨®n del Patrimonio Arquitect¨®nico, que se encuentran en estado avanzado de elaboraci¨®n.

Los objetivos generales se instrumentan a trav¨¦s de modificaciones normativas y de reformas de organizaci¨®n:

- Potenciaci¨®n y descentralizaci¨®n de las viviendas de pro moci¨®n p¨²blica. Las viviendas de promoci¨®n p¨²blica se destinan a los estratos de renta m¨¢s baja y a satisfacer necesidades urgentes de realojamiento, remodelaci¨®n de barrios, erradicaci¨®n del cha bolismo, etc¨¦tera. Es objetivo del Ministerio conseguir un ritmo de construcci¨®n anual de 60,000 vi viendas durante un per¨ªodo de tres o cuatro a?os. Para ello se utilizar¨¢n los recursos presupuestarios, ordinarios y extraor dinarios, disponibles que se complementar¨¢n mediante el recurso a una financiaci¨®n externa por parte del INV o de sus empresas filiales. Sin embargo, no ser¨ªa realista ignorar las dificultades de gesti¨®n de un organismo habituado a funcionar en un esquema de centralizaci¨®n, como el Instituto Nacional de la Vivienda. Para agilizar realmente la gesti¨®n del Instituto es necesario un cambio radical en sus m¨¦todos de funcionamiento, descentralizando y delegando la toma de decisiones. Para ello, el Instituto Nacional de la Vivienda suscribir¨¢ convenios con patronatos municipales, empresas mixtas con participaci¨®n mayoritaria del sector p¨²blico u otros entes p¨²blicos, para la promoci¨®n de viviendas financiadas, total o parcialmente, por el Instituto. Un ejemplo de esta orientaci¨®n es la reciente decisi¨®n de transformar a Visomsa habilit¨¢ndola para la promoci¨®n de viviendas del INV en la provincia de Madrid, lo que permitir¨¢ llevar a cabo un programa mucho m¨¢s ambicioso, de construcci¨®n de viviendas para satisfacer las necesidades m¨¢s urgentes.

La descentralizaci¨®n en el ¨¢rea de las viviendas de promoci¨®n p¨²blica afectar¨¢ no s¨®lo a la construcci¨®n de viviendas, sino a su utilizaci¨®n. Se pretende que la adjudicaci¨®n y la administraci¨®n de las viviendas de promoci¨®n p¨²blica pasan al ¨¢rea de competencia de la Administraci¨®n local, proceso a poner en marcha tras la pr¨®xima renovaci¨®n de las corporaciones locales.

- Regulaci¨®n de la vivienda de protecci¨®n oficial. Las viviendas de protecci¨®n oficial representar¨¢n la mayor parte de las construidas. De hecho, el conjunto de medidas mencionadas pretende que del total de 300.000 viviendas a construir cada a?o, durante los pr¨®ximos cuatro o cinco a?os, la mitad se encuentren comprendidas en esta categor¨ªa.

La vivienda de protecci¨®n oficial se regula a trav¨¦s del real decreto-ley y real decreto de Desarrollo mencionados anteriormente. Se unifican los distintos tipos de viviendas de protecci¨®n oficial hasta ahora existentes, Grupo 1, subvencionada y social, en una ¨²nica categor¨ªa. Se incluyen en esta categor¨ªa aquellas viviendas destinadas a domicilio permanente, con una superficie ¨²til no superior a noventa metros cuadrados, un precio no superior a 1,2 veces el m¨®dulo aplicable para cada ¨¢rea geogr¨¢fica, y que cumplan unas normas de calidad, que se mantendr¨¢n como las actualmente aplicables a la vivienda social, y unas normas de dise?o que est¨¢n por definir, pero que durante un per¨ªodo transitorio de seis meses corresponder¨¢n a las del actual Grupo I. Toda vivienda de protecci¨®n oficial gozar¨¢, adem¨¢s de las exenciones fiscales previstas en la legislaci¨®n vigente, de una posibilidad de acceso a financiaci¨®n especial por parte de la banca oficial o de las cajas de ahorro. Dicha financiaci¨®n especial consistir¨¢ en cr¨¦ditos con condiciones del orden de quince a?os de plazo y al 11% de inter¨¦s la cuant¨ªa de los pr¨¦stamos alcanzar¨¢ el 40% del m¨®dulo aplicable en la financiaci¨®n al promotor con ¨¢nimo de lucro, el 70% en la financiaci¨®n del promotor sin ¨¢nimo de lucro y tambi¨¦n el 70% en la financiaci¨®n al comprador.

Entendiendo que la oferta de viviendas de promoci¨®n p¨²blica se dirige exclusivamente a los estratos de renta m¨¢s baja y las de vivienda libre principalmente a los de rentas m¨¢s altas, o a satisfacer necesidades no prioritarias como la de alojamientos secundarios, la oferta de viviendas de protecci¨®n oficial se dirige a una gama muy amplia de poblaci¨®n. Dentro de esa gama existen personas que, perteneciendo a estratos de rentas superiores a los que tendr¨ªan acceso a una vivienda de promoci¨®n p¨²blica, no tienen ingresos suficientes para adquirir una vivienda en las condiciones de financiaci¨®n antes mencionadas. Para estas personas se establece una ayuda econ¨®mica, consistente en pr¨¦stamos adicionales, con y sin inter¨¦s, que complementen el cr¨¦dito inicial hasta un 85 o 90% del precio de una vivienda tipo y prolonguen los plazos de amortizaci¨®n.

La ayuda econ¨®mica personal no obliga a dirigirse a una categor¨ªa especial de viviendas, puesto que s¨®lo se mantiene una categor¨ªa de viviendas de protecci¨®n oficial, ni a una dimensi¨®n o precio determinados. Pero el importe de la ayuda ser¨¢ funci¨®n de las circunstancias familiares del interesado,y por tanto, aun existiendo libertad de elecci¨®n, la ayuda se limitar¨¢ al m¨ªnimo necesario. La ayuda podr¨¢ igualmente extenderse al arrendamiento de viviendas construidas por entidades sin ¨¢nimo de lucro, lo que permitir¨¢ promover la construcci¨®n por cooperativas, etc¨¦tera, en r¨¦gimen de alquiler.

El nivel de renta familiar que dar¨¢ acceso a la ayuda econ¨®mica personal estar¨¢ ligado a aquel que se determine en las declaraciones al impuesto sobre la renta de las personas f¨ªsicas, lo que permitir¨¢ utilizar informaci¨®n de tipo fiscal para investigar posibles fraudes, que ser¨¢n severamente penalizados.

Calidad de las viviendas libres

Las viviendas libres no disfrutar¨¢n de exenciones fiscales ni de acceso a cr¨¦ditos en condiciones especiales. El ¨²nico aspecto a regular ser¨¢ el de normas b¨¢sicas de calidad, tema que estar¨¢ incluido en la ley de Protecci¨®n a la Vivienda, a presentar en un plazo de seis meses, mencionada anteriormente.

La congelaci¨®n de alquileres en viviendas antiguas ha conducido a una degradaci¨®n progresiva del patrimonio arquitect¨®nico que est¨¢ teniendo consecuencias nefastas sobre los cascos hist¨®ricos de nuestras ciudades. Consideramos imprescindible una reforma de la vigente ley de Arrendamientos Urbanos acompa?ada por la elaboraci¨®n simult¨¢nea de una ley de Conservaci¨®n del Patrimonio Arquitect¨®nico.

Las l¨ªneas b¨¢sicas de la nueva normativa, en elaboraci¨®n, son:

- Libertad regulada para los nuevos alquileres, con posibilidad de actualizaci¨®n peri¨®dica, independientemente de criterios coyunturales.

- Actualizaci¨®n progresiva de los alquileres antiguos, teniendo en cuenta, sin embargo, que esta deber¨¢ graduarse en funci¨®n de las caracter¨ªsticas objetivas de la vivienda.

- Obligaci¨®n de efectuar obras de conservaci¨®n y mejora por parte del propietario. Una vez establecido un calendario de actualizaci¨®n deber¨¢ tambi¨¦n fijarse la obligaci¨®n de invertir parte de los aumentos de alquiler en obras de conservaci¨®n y mejora. Existen diversos mecanismos de actuaci¨®n posibles a este respecto, con la complejidad inherente en toda normativa de este tipo, que en cualquier caso deber¨ªa aplicarse a nivel municipal.

- Reducci¨®n de las causas de subrogaci¨®n del contrato a favor de otras personas. La laxitud de la legislaci¨®n actual a este respecto es una de las causas principales de prolongaci¨®n de situaciones injustas.

- Subsidio de alquileres. Si, a pesar de la gradualidad en la actualizaci¨®n de alquileres, se producen incrementos excesivos para inquilinos de rentas bajas, se prev¨¦ el establecimiento de un sistema de subsidio. La sociedad tiene obligaci¨®n de atender a los casos en que una racionalizaci¨®n del sistema produzca injusticias flagrantes, pero no tiene derecho a imponer la correcci¨®n de esas injusticias sobre un determinado grupo sicial. M¨¢xime cuando, en numerosos casos, el propietario de una vivienda de renta antigua disfrute de niveles de renta inferiores a los de sus inquilinos.

Instituci¨®n de sistemas de ayuda crediticia a la mejora y conservaci¨®n del patrimonio.

Creemos que con la reforma de la ley de Arrendamientos Urbanos y la ley de Conservaci¨®n del Patrimonio Arquitect¨®nico, basadas en los principios aqu¨ª definidos, se potenciar¨¢ la utilizaci¨®n del actual parque de viviendas y se evitar¨¢ su degradaci¨®n y destrucci¨®n, con efectos positivos no s¨®lo sobre la oferta efectiva de viviendas en alquiler, sino tambi¨¦n sobre la calidad de vida en nuestras ciudades y la defensa del patrimonio arquitect¨®nico.

Ley de la Edificaci¨®n

Se pretende resolver un problema de definici¨®n simple y regulaci¨®n compleja. La vivienda constituye el bien m¨¢s importante que adquiere una persona; sin embargo, las garant¨ªas y las definiciones objetivas son menores que en la mayor parte del resto de adquisiciones.

La ley de la Edificaci¨®n contendr¨¢, por tanto, regulaciones sobre los sujetos de las actividades de proyecto y construcci¨®n sobre las calidades, as¨ª como sobre responsabilidades, seguros y garant¨ªas.

Proyecci¨®n hacia el futuro

En la proyecci¨®n futura cabe distinguir la evoluci¨®n del sector de construcci¨®n de viviendas y la del problema social de la vivienda. La soluci¨®n al problema social de la vivienda, es decir, la existencia de viviendas suficientes, reduciendo las carencias a l¨ªmites realmente marginales, es algo que el pa¨ªs puede conseguir en un plazo de pocos a?os. La evoluci¨®n del sector de construcci¨®n de viviendas debe suponer situarse durante cuatro a?os al nivel de 300.000 viviendas anuales, para descender despu¨¦s a niveles inferiores.

Entendemos que las medidas normativas de reorganizaci¨®n administrativa y financieras propuestas forman un conjunto coherente y realista.

Su implantaci¨®n supondr¨¢ la soluci¨®n de los problemas de vivienda a medio plazo, en forma compatible con el resto de problemas, educativos, sanitarios, etc¨¦tera, que la sociedad espa?ola tiene planteados. Se puede conseguir hacer realidad el objetivo de viviendas dignas y suficientes sin caer en la demagogia de considerar exclusivamente prioritario el tema, olvidando la escasez de recursos y la necesidad de atender con ellos, simult¨¢neamente, otros muchos problemas.