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La vivienda en propiedad, discriminada por el IRPF

Las declaraciones de los responsables del Ministerio de Hacienda han insistido en el trato fiscal de favor que se concede a la vivienda, y muy concretamente en el impuesto sobre la renta de las personas f¨ªsicas (IRP17). Ello, sin embargo, dista mucho de la realidad, seg¨²n expone el autor de este art¨ªculo, quien opina que se mantiene una aut¨¦ntica selva tributaria sobre la propiedad de inmuebles: IRPF, patrimonio, transmisiones, sucesiones, sociedades, contribuci¨®n urbana, plusval¨ªa, solares y un sinn¨²mero de tasas. Tambi¨¦n apunta que en la discriminaci¨®n puede haber inconstitucionalidad.

Especialmente grave es la situaci¨®n de la vivienda en el IRPF. En este impuesto se mantiene una abierta discriminacion en el trato, incluso a pesar de los avances producidos recientemente. Es cierto que se mantiene un sistema de desgravaciones favorable a la adquisici¨®n de primera residencia (un 17% sobre el precio de compra). Es verdad que se potencia la rehabilitaci¨®n. Y. tambi¨¦n que con la Ley 48/85 ha desaparecido el escandaloso trato otorgado a las viviendas desocupadas (en la declaraci¨®n de 1985, las tres primeras viviendas vacantes no tributaban, a diferencia de 1986, en que se acogen al r¨¦gimen general del 3% del valor catastral).Sin embargo, la discriminaci¨®n de la vivienda se mantiene; el trato desigual respecto a otras fuentes de renta se evidencia a¨²n con toda claridad, orillando la propia inconstitucionalidad de la ley reguladora del impuesto sobre la renta. No hay que olvidar a este respecto que la Constituci¨®n mantiene que todos los espa?oles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada.

Del an¨¢lisis del marco vigente sobre gravamen en el IRPF del capital inmobiliario se desprende una primera y obvia desigualdad: el hecho de la no posible deducci¨®n de gastos en el caso de viviendas en propiedad en relaci¨®n a los inmuebles arrendados. Esa situaci¨®n, sin embargo, no es lo aut¨¦nticamente preocupante del sistema actual. El hecho de negar deducci¨®n por gastos no es lo fundamental si el rendimiento dado a la propiedad es lo suficientemente bajo, y no cabe duda de que un 3% lo es.

Nudo gordiano

La esencia del sistema implementado se encuentra en la imputaci¨®n de rentas presuntas, no reales, a los inmuebles en propiedad, especialmente a las viviendas ocupadas por sus propietarios. ?ste es el aut¨¦ntico nudo gordiano del sistema y en el que, muy probablemente, cabe fundamentar trato discriminatorio: mientras en todo el IRPF se gravan rentas reales, ingresos o rendimientos aut¨¦nticos, en los inmuebles en propiedad se imputan como tales rendimientos no existentes, fantasmales. Que la ¨²nica excepci¨®n al sistema general de gravamen de rentas reales se produzca precisamente en la vivienda en propiedad no puede sorprender: en nuestro pa¨ªs, la mayor parte del parque inmobiliario (un 77%) se encuentra en r¨¦gimen de propiedad y, lo que es m¨¢s importante, la mayor proporci¨®n del mismo se sit¨²a, precisamente, en los lugares en que dicho stock es m¨¢s valioso (grandes ciudades, ¨¢reas tur¨ªsticas, etc¨¦tera).

No es, pues, aventurado afirmar que m¨¢s de un 85% de los 120.000 millones de pesetas recaudados por el IRPF en base al rendimiento del capital inmobiliario deban atribuirse a la vivienda en propiedad. Renunciar a dichos ingresos es comprensiblemente costoso para nuestras Administraciones p¨²blicas. Sin embargo, lo rentable a corto plazo no siempre lo es a largo plazo. Y el mantenimiento de un sistema socialmente injusto y discriminatorio nunca podr¨¢ serlo.

No es de recibo tampoco la teor¨ªa de los alquileres ahorrados como argumento justificatorio de la actual situaci¨®n. En caso de no gravarse la vivienda en propiedad no existir¨ªa trato. discriminatorio para los usuarios de viviendas alquiladas, como algunos nos pretenden hacer creer. No cabe olvidar que para comprar un bien urbano es preciso ahorrar, esto es, acumular durante cierto tiempo capital proveniente de los ingresos por el trabajo u otras fuentes; rentas, todas ellas, sometidas al IRPF. Y cualquier te¨®rico o profesional de la valoraci¨®n conoce que el valor de un inmueble no es sino la capitalizaci¨®n de sus rentas futuras. Quiere ello decir que cuando una persona compra una vivienda para uso propio, no como bien de inversi¨®n, de hecho paga anticipadamente los alquileres futuros. No se beneficia, pues, del ahorro de evitarse pagar ning¨²n alquiler; los ha pagado todos de antemano. Son ingresos netos, no, se diferencian sustancialmente de los del contribuyente en alquiler si no es por el hecho de condensar en un momento relativamente corto, en lugar de durante todo el per¨ªodo de su vida, el hecho de tener que consumir espacio para vivir.

Contra la esencia del IRPF

Parece, por tanto, que imputar rentas presuntas a los inmuebles en propiedad va en contra de la propia esencia del IRPF. Ello a¨²n, podr¨ªa ser aceptable en el caso de los bienes urbanos no ocupados por su propietario (por ejemplo, las viviendas -vacantes), puesto que en dicho supuesto nada debiera, en principio, impedir ponerlos en alquiler y, por tanto, rentabilizar efectivamente la inversi¨®n realizada.

Pero es absolutamente discriminatorio en las viviendas ocupadas por su propietario, especialmente en la primera residencia. Una persona, mientras viva en su vivienda, no puede obtener rendimientos sobre el capital inmobiliario desembolsado. Dicha situaci¨®n, la ocupaci¨®n de la vivienda, es la condici¨®n sin la cual se nos impide la rentabilizaci¨®n de dicho capital. He aqu¨ª, pues, que por arte de magia el IRPF se ha convertido en un impuesto sobre el consumo y no sobre la renta. El trato discriminatorio dado a la vivienda en propiedad se acent¨²a si la comparamos con la soluci¨®n dada en el IRPF a los solares no edificados. Estos ¨²ltimos no se considera que generen rentas en tanto en cuanto, al no estar edificados, faltan las condiciones necesarias para su rentabilizaci¨®n efectiva. Pero la situaci¨®n real no es tan sencilla, todos conocemos el boom especulativo que ha experimentado la inversi¨®n en suelo en el curso del ¨²ltimo a?o. En 1986, por poner un ejemplo, el valor del suelo en Barcelona y ciertas ¨¢reas de su zona de influencia ha experimentado incrementos superiores al 100%. En algunos submercados (por ejemplo, en suelo unifamiliar), los aumentos pueden llegar a exceder el 20% mensual. Pues bien, dicha inversi¨®n tan rentable queda excluida de tributaci¨®n. En primer lugar, porque, como capital inmobiliario, se considera que no genera anualmente rendimientos. Pero adem¨¢s, y sobre todo, porque cuando se revende dicho suelo y se materializan las plusval¨ªas, el IRPF se ve incapacitado para detectar su cuant¨ªa real.

La inversi¨®n m¨¢s rentable

En la actualidad, la adquisici¨®n especulativa (esto es, no destinada al consumo propio) de suelo es posiblemente no s¨®lo la inversi¨®n m¨¢s rentable en t¨¦rminos brutos, sino, ante todo, en dinero neto, despu¨¦s de impuestos.

La inversi¨®n en suelo es la mejor forma de ennegrecer el dinero. Primero porque, a efectos de ahorrarse el impuesto de transmisiones, el especulador, al comprar el suelo, ha declarado lo m¨ªnimo posible (el valor catastral, usualmente). Y segundo porque, cuando se trata de vender, obliga al nuevo comprador a reconocer p¨²blicamente un precio inferior (el mismo valor catastral) al real, a fin de sortear un virtual incremento en su saldo patrimonial y de esta forma evitar el IRPF. Con ello no s¨®lo defrauda al fisco, sino que castiga al comprador no especulador (que necesita el suelo para uso propio) al impedirle disfrutar al m¨¢ximo de las desgravaciones del sistema vigente, cuando no a ennegrecer una parte de sus ahorros, con los posibles problemas fiscales que ello pueda acarrear.

Resumiendo: la inversi¨®n especulativa en solares ni es gravada anualmente por el IRPF ni tampoco en el ejercicio de realizaci¨®n de beneficios.

Ello genera un da?o irreparable en el comprador-usuario, que no s¨®lo debe soportar un mayor coste por un bien b¨¢sico como es la vivienda, sino que, en no pocos casos, no puede beneficiarse de los est¨ªmulos fiscales. Y no es preciso ser titulado en econom¨ªa para deducir, asimismo, el nocivo resultado para la econom¨ªa considerada en su conjunto: el dinero negro invertido en tierra va generando una bola de nieve especulativa, una econom¨ªa sumergida de creciente auge cuyos resultados no pueden ser otros que la separaci¨®n de una parte sustancial de recursos del proceso productivo.

La conclusi¨®n no puede ser m¨¢s negativa. El actual marco tributario castiga la inversi¨®n destinada al consumo de un bien necesario, la vivienda, protegido constitucionalmente, mientras prima, aunque sea involuntariamente, la especulaci¨®n y el dinero negro.

Existen, pues, razones legales de posible inconstitucionalidad del trato dado a la vivienda en propiedad por desigualdad y discriminaci¨®n. Pero ante todo existen razones pol¨ªticas, sobre todo para un Gobierno de izquierdas, para atajar dicha situaci¨®n y esforzarse por darle una soluci¨®n socialmente justa y econ¨®micamente progresiva.

Josep Roca i Cladera es director del Centro de Pol¨ªtica de Suelo y Valoraciones de la universidad Polit¨¦cnica de Catalu?a.

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