Plusval¨ªa y desarrollo urbano

Las restricciones presupuestarias y la b¨²squeda de recursos alternativos han conseguido arrumbar con sorprendente facilidad uno de los principios b¨¢sicos de todas; las culturas regeneracionistas de este pa¨ªs: la lucha contra la especulaci¨®n.Ert cuatro o cinco a?os hemos pasado de un discurso institucional que incluso deslegitimaba la participaci¨®n del sector privado en la construcci¨®n de la ciudad a una nueva situaci¨®n en que la captaci¨®n indiscriminada de plusval¨ªas urban¨ªsticas, el todo vale para conseguir recursos, se ha convertido en un deporte nacional al que todos, incluidos algunos administradores p¨²blicos, quieren jugar.

En un momento en que proliferan las sociedades p¨²blicas de gesti¨®n, con presumible necesidad de fuentes- paralelas de financiaci¨®n, parece imprescindible poner coto y establecer unas reglas, del juego a la utilizaci¨®n de las; plusval¨ªas urban¨ªsticas. Y ello tanto por evitar la distorsi¨®n de la racionalidad econ¨®mica de dichas; sociedades como por los graves desajustes que su indiscriminada utilizaci¨®n produce en nuestras ciudades.

Las secuelas

Especular, adem¨¢s de antiest¨¦tico, es disfuncional.

El ¨²ltimo boom inmobiliario, de 1984-1989, ha dejado fuera del mercado a m¨¢s del 60% de las nuevas familias en busca de alojamiento. La honda brecha abierta entre los que tienen y no tienen vivienda es una de las desigualdades m¨¢s sentidas de la sociedad espa?ola.

Y ello no es todo. En el nuevo entorno europeo y mundial, la competitividad no es solamente cuesti¨®n de restricciones salariales. Al lado del aeropuerto de Amsterdam, uno de los sitios m¨¢s solicitados de Centroeuropa, el suelo urbanizado est¨¢ a 15.000 pesetas el metro cuadrado. Comp¨¢rese con el precio en Madrid, por ejemplo. En el puerto de Rotterdam, el mayor del mundo, localizaci¨®n so?ada para cualquier empresa internacional, el Estado subvenciona suelo para aumentar su atractivo. ?C¨®mo vamos a competir si a las desventajas de nuestro alejamiento del centro econ¨®mico a?adimos el impuesto revolucionario de la especulaci¨®n?

Y, sin embargo, hay que afirmarlo con rotundidad: las plusval¨ªas urban¨ªsticas constituyen un importante recurso para el desarrollo de cada ciudad y cada regi¨®n. Ser¨ªa absurdo renunciar a la utilizaci¨®n de uno de los factores clave para la viabilidad de operaciones de inter¨¦s general.

Ahora bien, la plusval¨ªa urban¨ªstica, lejos de ser una milagrosa caja de Pandora para la financiaci¨®n de todo tipo de proyectos es un recurso escaso. Est¨¢ limitado por la capacidad del mercado en cada momento y localidad para absorber los productos inmobiliarios a trav¨¦s de los cuales se materializan dichas plusval¨ªas. Toda entidad ostentadora de suelo podr¨¢ creerse poseedora de una fuente intemporal e inagotable de riqueza, pero al final es el mercado el que pone a cada uno en su sitio.As¨ª, mientras Madrid demand¨® m¨¢s de 500.000 metros cuadrados anuales de oficinas y sector terciario en la fase m¨¢s alta del boom inmobiliario, hoy el mercado est¨¢ congelado con una oferta que no consigue abrirse camino, y no es aventurado pensar que en los pr¨®ximos a?os no se superar¨¢n los 200.000 metros cuadrados al a?o.

En este mercado de escasez, las tensiones por llegar primero est¨¢n llevando a una dilapidaci¨®n irracional de nuestro patrimonio de plusval¨ªas urban¨ªsticas. Adjudicar 50.000 metros cuadrados a un determinado operador significa nada menos que concederle la cuarta parte de nuestra capacidad de consumo anual, y si adem¨¢s dicha adjudicaci¨®n conlleva privilegios de situaci¨®n o accesibilidad con respecto al resto del mercado, la decisi¨®n es a¨²n m¨¢s comprometida. ?No se deber¨ªa ser, por tanto, mucho m¨¢s riguroso en la administraci¨®n de nuestras potencialidades?

Congesti¨®n de los centros

Tampoco demostramos mayor consideraci¨®n con la situaci¨®n de los centros de nuestras grandes ciudades. La. proliferaci¨®n indiscriminada de nuevas operaciones urban¨ªsticas en dichos centros, lejos de dar prestigio y esplendor, supone una nueva sobreexplotaci¨®n de unos sistemas generales ya saturados y produce mayor congesti¨®n, deseconom¨ªa y p¨¦rdida de calidad de vida.

Estos d¨ªas circula por Madrid un chascarrillo: la Administraci¨®n central habr¨ªa encargado a un conocido arquitecto los estudios necesarios para transformar los Nuevos Ministerios de la Castellana en un gran centro comercial. Lo significativo es que, dados los tiempos que corren, muchos se lo creen. Bromas aparte, ?no habr¨ªa que renunciar a ciertas revalorizaciones urban¨ªsticas para mejorar a cambio la calidad, descongesti¨®n y vitalidad socioecon¨®mica de los centros de nuestras ciudades?Las plusval¨ªas urban¨ªsticas, por su valor estrat¨¦gico en un mercado escaso, deben ser administradas con todo rigor. Recurrir sistem¨¢ticamente a su utlizaci¨®n para resolver cualquier tipo de problema es un planteamiento despilfarrador e ineficiente: despilfarrador por dilapidar indiscriminadamente un recurso escaso e ineficiente porque su descontrol produce inevitablemente graves contradicciones y desequilibrios territoriales.

La leg¨ªtima utilizaci¨®n de las plusval¨ªas urban¨ªsticas exige unas reglas de juego claras y transparentes. A la hora de establecer criterios habr¨ªa que dar prioridad a dos tipos de actuaciones: la financiaci¨®n de aquellos sistemas generales de la ciudad que crean desarrollo y valores de econom¨ªa real, o la de las operaciones que contribuyen al reequilibrio territorial de nuestras ciudades.

Y ello siempre con condiciones:

-La transparencia y legalidad de dichas operaciones, y que exista una correspondencia directa entre la obtenci¨®n de la plusval¨ªa y los fines a que se destina.

-La garant¨ªa de no producir un impacto negativo sobre los precios inmobiliarios, sino, en todo, caso, lo contrario.

-Descartar la realizaci¨®n de plusval¨ªas que incrementen la congesti¨®n urbana.

-Y ser coherentes con las pol¨ªticas y estrategias territoriales de cada ciudad o regi¨®n, ¨²nica forma de legitimar un marco claro y conocido por todos.

Urge un pacto de Estado para retomar las riendas de la lucha contra la especulaci¨®n. Es algo m¨¢s que una cuesti¨®n est¨¦tica de la pol¨ªtica urban¨ªstica: est¨¢n en juego valores fundamentales que afectan a la calidad de vida y a la competitividad de nuestras ciudades.