La casa a cuestas

El desarrollismo de los a?os sesenta y el aumento de la natalidad se ha traducido 20 a?os despu¨¦s en un fuerte incremento de la poblaci¨®n joven que busca casa. Y que no ha tardado en darse cuenta de la dura realidad que les impide conseguir piso en las grandes ciudades, posibilidad ¨¦sta reservada ¨²nicamente a los privilegiados econ¨®micamente. Si hay alg¨²n sector en el que la pol¨ªtica de la Administraci¨®n actual se puede calificar de cualquier cosa menos de socialista, ¨¦se es sin duda el de la vivienda.Hasta el a?o 1992 -cuando se emprende el en¨¦simo plan plurianual (1992-1995), cuyos primeros resultados empezar¨¢n a apreciarse ahora-, el acceso a una vivienda tanto de compra como de alquiler ha ido alej¨¢ndose, hasta distancias infranqueables, de las posibilidades de la mayor parte de la poblaci¨®n espa?ola, que dispone de rentas medias o bajas y que se concentra fundamentalmente en los grandes centros urbanos.

Es dif¨ªcil encontrar en los dos ¨²ltimos lustros una pol¨ªtica sectorial que haya sido menos apoyada por la Administraci¨®n que el subsector de la vivienda (lo que no ha ocurrido con las obras p¨²blicas, que se han materializado en un importante desarrollo de la red de autov¨ªas).

Las inversiones p¨²blicas en vivienda se encontraban en torno al 0,5% del producto interior bruto al final de la d¨¦cada pasada. Eso las pone en los ¨²ltimos escalones de la Comunidad Europea, lejos desde luego de pa¨ªses como Alemania o Francia, en los que, adem¨¢s, la necesidad no es tan acuciante.

Hasta final de siglo se calcula en cerca de un mill¨®n el n¨²mero de viviendas necesarias para hacer frente a la demanda de la poblaci¨®n espa?ola con rentas medias y bajas. Una cifra que se encuentra lejos tambi¨¦n de las cantidades destinadas en Estados Unidos (1,5%) o el Reino Unido (3,4%), cuyas pol¨ªticas tienen un talante m¨¢s liberal.

Y es dif¨ªcil encontrar un sector en el que haya habido una mayor descoordinaci¨®n entre las distintas ¨¢reas administrativas afectadas (fiscal, legislativa ... ), es decir, entre los ministerios de Econom¨ªa y Hacienda, Justicia y Obras P¨²blicas. La elaboraci¨®n de la Ley de Arrendamientos Urbanos, todav¨ªa pendientes de su tramitaci¨®n parlamentaria tras varios a?os de tiras y aflojas, es un buen ejemplo. Los socialistas llegaron al poder en 1982 despu¨¦s de una d¨¦cada de ayuda a la piedra. Entre 1971 y 1981 se construyeron 1,8 millones de viviendas protegidas. Entre 1982 y 1992 se han construido 1,3 millones de viviendas de la misma consideraci¨®n. La cifra es significativamente menor desde un punto de vista cuantitativo, pero resulta considerablemente mejor con una ¨®ptica cualitativa: m¨¢s del 70% de los dos billones de viviendas que se construyeron con ayudas administrativas en la d¨¦cada de los setenta est¨¢n ubicadas a lo largo de la costa o en las provincias insulares.

La Administraci¨®n socialista trata de corregir esta situaci¨®n limitando el acceso a las viviendas protegidas en funci¨®n de los niveles de ingreso de los destinatarios, una gota de agua que poco iba a significar en la tormenta especulativa que ya se iniciaba entonces y que alcanz¨® sus m¨¢ximos niveles con el fin de la d¨¦ cada.

Y el caso es que los precios se han disparado hasta niveles prohibitivos para la mayor parte de la poblaci¨®n espa?ola. ?Cu¨¢les son las causas? Una, las repercusiones de la incorporaci¨®n de Espa?a a la Comunidad Europea; otra, la tendencia al alza en el ciclo econ¨®mico; o la afloraci¨®n de grandes cantidades de dinero negro, junto a la invasi¨®n de inversiones extranjeras que encontraban en el mercado inmobiliario espa?ol rentabilidades en torno al 20% (cuando en sus respectivos pa¨ªses se las ve¨ªan y se las deseaban para superar el 5%).

Entre 1985 y 1990, los precios medios de las viviendas en Espa?a aumentaron un 148%, cifra que en Madrid superaba el 230%. En algunos casos se ha su perado incluso el 500% de incremento de los precios.

Este tir¨®n desproporcionado de la demanda origina tambi¨¦n, en las grandes ciudades donde se concentra su mayor parte, la retenci¨®n ole suelo por sus propietarios, conscientes de que su revalorizaci¨®n aumentaba d¨ªa a d¨ªa. La repercusi¨®n del coste del suelo sobre el precio final de la vivienda supera el 50% en ciudades como Madrid y se sit¨²a en tomo al 30% en otras capitales de provincia.

Familia media

Seg¨²n los estudios del Banco Hipotecario relativos a la accesibilidad a la vivienda libre, una familia media en 1985 ten¨ªa que desembolsar 3,3 veces su renta anual; en 1991, esta cifra se hab¨ªa disparado hasta exigir 5,2 veces los ingresos anuales de las familias medias, y descendi¨® ligeramente a lo largo de 1992 hasta situarse en 4,7 veces esos ingresos. Estos datos dan una idea cabal de las dificultades de acceso para la adquisici¨®n de una vivienda en Espa?a.

El resultado no es m¨¢s optimista si adem¨¢s se analiza el esfuerzo financiero que se ha de sufrir para hacer frente a los cr¨¦ditos que permitan esa compra. En 1985, para responder al cr¨¦dito hipotecario por valor del 80% del precio total de la vivienda, esas mismas familias ten¨ªan que desembolsar el 45,6% de su renta, y en 1991, nada menos que el 68,7% -m¨¢sde las dos terceras partes de los ingresos familiares-, porcentaje que en 1992 desciende al 58,1%.

En 1991, el Gobierno socialista decide por fin tomar cartas en el asunto de una manera m¨¢s eficaz (la ¨²ltima decisi¨®n importante, el denominado paquete Boyer, de 1985, tuvo resultados dispares). Pero toma conciencia r¨¢pidamente de que no hay f¨®rmulas m¨¢gicas para sacar al sector de la situaci¨®n en la que se encuentra, no hay tratamientos de choque. Y son, adem¨¢s, varios los frentes en los que se debe actuar: suelo, financiaci¨®n, gesti¨®n..., en unos m¨¢rgenes adecuados, adem¨¢s, para evitar las reacciones contrarias a las, deseadas y respetando las distancias que marca la transferencia de esta actividad a las comunidades aut¨®nomas. Precisamente en el entendimiento de las administraciones territoriales con el Gobierno central -Direcci¨®n General de la Vivienda- se encuentra una de las claves del despegue que parece que se est¨¢ registrando en estos momentos en el sector, a juzgar por las solicitudes de actuaciones de viviendas protegidas. Y tambi¨¦n es clave del ¨¦xito de la nueva figura creada para que puedan incorporarse a este r¨¦gimen determinadas viviendas de construcci¨®n libre que se someten a un precio tasado (con un coste asequible para familias medias).

La ampliaci¨®n de las posibilidades de acceso a viviendas protegidas para un amplio margen de la poblaci¨®n en el plan 19921995 y el inicio de actuaciones coordinadas entre los departamentos afectados parece que por fin ha abierto nuevas posibilidades a segmentos de la poblaci¨®n con rentas medias. Para las m¨¢s bajas resulta todav¨ªa dif¨ªcil, por lo que es de esperar que se genere un parque p¨²blico de viviendas de alquiler que les d¨¦ cabida, al menos en una primera etapa.