Reflexiones sobre la evoluci¨®n de los precios de la viviendas

MANUEL HERN?NDEZ L?PEZ Y PALOMA TALTAVULL DE LA PAZ

Los precios de las viviendas en Espa?a siguen creciendo al inicio del nuevo siglo. Contra todas las expectativas, y tras un importante repunte a final del siglo XX que se esperaba invirtiese la evoluci¨®n inflacionista, los precios han mantenido elevados ritmos de crecimiento durante el a?o 2001, alrededor del 12% continuado en t¨¦rminos reales, lo que ha generado una importante pol¨¦mica.

En el debate actual, se han enumerado con raz¨®n, aunque con m¨¢s o menos rigor, los factores y cofactores que, tanto del lado de la oferta como de la demanda, explican la evoluci¨®n reciente de los precios residenciales. En estas l¨ªneas se pretende ofrecer algunas reflexiones modestas sobre aspectos puntuarles evocados en el debate. ?stos se refieren al precio del suelo, a la acci¨®n de los poderes p¨²blicos y al peso de las cargas hipotecarias en el presupuesto de las familias.

En Espa?a no hay escasez de suelo. El llamado problema de suelo es, de hecho, un problema de infraestructuras.

La 'escasez de suelo'.

Afirmar simplemente que el precio del suelo es la causa del comportamiento del precio de la vivienda es mirar solo una cara de la moneda. Ciertamente, el precio del suelo se repercute sobre el valor final de la vivienda, pero tambi¨¦n es verdad que, rec¨ªprocamente, el precio de ¨¦sta ¨²ltima afecta al del primero. En efecto, si los solares valen tanto es porque se abrigan expectativas de edificar en ellos con ganancias elevadas. Esto tan evidente no es m¨¢s que la expresi¨®n de la influencia rec¨ªproca (feed-back) de los precios del input y del producto final.

En Espa?a no hay escasez de suelo. Para convencerse de ello, baste compararnos con la mayor parte de los pa¨ªses europeos que tienen una densidad demogr¨¢fica y de construcci¨®n mucho m¨¢s elevada. Lo que no hay es suficiente suelo urbanizado, es decir, suelo dotado de infraestructuras modernas de habitabilidad: ¨¦stas son las que permiten que, como lo exige la vida moderna y le ocurre actualmente a infinitos ciudadanos en el mundo, millones de personas puedan trasladarse cada d¨ªa hasta su lugar de trabajo r¨¢pidamente, con relativo confort y a precios asequibles. La inmensa mayor¨ªa de la gente de las econom¨ªas desarrolladas pasa una hora o m¨¢s en su camino al trabajo, y es absolutamente corriente en nuestros pa¨ªses tener que desplazarse diariamente a 100 kil¨®metros o m¨¢s hasta ¨¦l, (la flexibilidad de horarios, el teletrabajo, internet, etc¨¦tera, son factores que facilitan enormemente el problema). El llamado problema de suelo es, de hecho, un problema de infraestructuras.

La acci¨®n de los poderes p¨²blicos

El mercado de viviendas es enorme y, por ende, creer que la intervenci¨®n directa de los poderes p¨²blicos, por ejemplo, aumentando la oferta de terrenos, ser¨ªa capaz de moderar sensiblemente los precios, es una utop¨ªa. Ello no quiere decir que el Estado, en el rol que le compete de redistribuidor de renta y garante de la solidaridad social, no deba utilizar su peso para hacer una pol¨ªtica social de viviendas a favor de los m¨¢s necesitados (que no para el conjunto de la sociedad). El segmento donde esta acci¨®n se ejerza debe, sin embargo, estar bien acotado, de suerte que se eviten colusiones ocn el segmento del mercado libre y los abusos que son bien conocidos.

Un dominio en el que los poderes p¨²blicos pueden hacer mucho m¨¢s para facilitar viviendas a los ciudadanos es el fiscal y el financiero, tanto por la v¨ªa de los impuestos como en cuanto a los incentivos a la financiaci¨®n. Este ¨²ltimo aspecto parece haber escapado del poder p¨²blico durante la ¨²ltima d¨¦cada, en que la reducci¨®n de los tipos de inter¨¦s y la fuerte apuesta de bancos y cajas por la concesi¨®n de hipotecas, ha generado un flujo de financiaci¨®n desconocida hasta ahora, con crecimientos superiores al 20% de media en los ¨²ltimos a?os.

Un tercer dominio donde la acci¨®n de los poderes p¨²blicos deber¨ªa ser muy eficaz es la esfera fiscal: En la medida en que se pudiera computar qu¨¦ parte del alza de precios de las viviendas es de origen especulativo y busca beneficios v¨ªa evasi¨®n fiscal, la exigencia de transparencia de contratos y un nivel impositivo adecuado para determinadas transacciones inmobiliarias son un arma mayor. Sin embargo, cuando las plusval¨ªas son excesivamente altas, ni los impuestos elevados son capaces de frenarlas. Desgraciadamente, el arma fiscal no es f¨¢cil de aplicar y se presta a abusos; adem¨¢s, frena fuertemente la actividad del sector de la construcci¨®n, tan creador de empleo. In fine, en muchos casos, pagan justos por pecadores.

Endeudamiento = ?empobrecimiento?

En ocasiones, la carga financiera es insoportable en cuanto a que supone un esfuerzo relevante en el pago para muchas familias debido a la vivienda. A este respecto hay que precisar que, evidentemente, si las cargas del endeudamiento son tan elevadas que la vida de la familia se hace imposible, hay que desaconsejarlo absolutamente. Independientemente de esto, hay empero que recordar que el que compra una vivienda a cr¨¦dito se compromete de hecho a hacer un ahorro forzado, por cuanto la vivienda, adem¨¢s de ser fuente de bienestar por el placer de disfrutarla como propia, es un activo duradero que en casi todos los casos se aprecia con el tiempo. Por ello, es completamente diferente el endeudamiento por la compra de la casa que el que se produce para hacer frente a gastos corrientes o incluso para la compra de bienes semi-duraderos (como el coche). De hecho, el c¨¢lculo correcto, aunque sin refinamientos, de la carga financiera por la compra de una vivienda que se habita como propia, ha de hacerse teniendo en cuenta el alquiler alternativo que habr¨ªa que pagar si no se hubiese adquirido ni obtenido la plusval¨ªa de la vivienda (Por ejemplo, en la hip¨®tesis de unas cargas hipotecarias mensuales de 1.200 euros, si la plusval¨ªa de la casa es de 5% anual, el alquiler de una vivienda equivalente a la comprada es de 300 euros y el valor de la vivienda es de 180.000 euros, la carga financiera mensual del endeudamiento de esa familia es de s¨®lo 150 euros (1200 - 300 - 750). De esto se deduce que, en la mayor¨ªa de los casos, el endeudamiento hipotecario puede significar estrechez en la liquidez financiera para las familias, pero no empobrecimiento.

Manuel Hern¨¢ndez L¨®pez es ex director de la DG 2, Comisi¨®n Europea y Paloma Taltavull de La Paz pertenece a la Universidad de Alicante