Urbanismo en crisis

La escalada de precios de la vivienda ha hecho saltar todas las alarmas. A pesar de todos los esfuerzos, se est¨¢n marcando ya r¨¦cord insoportables. Seg¨²n datos del Ministerio de Fomento, para adquirir un piso, los ciudadanos deben hacer durante treinta a?os un esfuerzo superior al 60% de sus ingresos, y hasta el 70% si se trata de Madrid o Baleares. La vivienda, que ha subido un 60% en tres a?os, se ha convertido en un producto inaccesible para amplias capas de la poblaci¨®n, lo que est¨¢ decidiendo h¨¢bitos y comportamientos sociales determinantes del futuro de la naci¨®n.

Los hechos han demostrado que durante d¨¦cadas el Urbanismo espa?ol sigui¨® un camino equivocado. La primera ley, por otro lado coherente y vanguardista, la de 1956, opt¨® por la planificaci¨®n de todo el territorio nacional. Y las siguientes, deslumbradas por el prestigio entonces indiscutido de las doctrinas estatalistas planificadoras, a cada nuevo fracaso respond¨ªan incrementando obstinadamente la dosis de intervenci¨®n. La Ley de 1975 y sobre todo la de 1990 aumentaron los controles, hicieron requisas del 10% y del 15% del suelo para especulaci¨®n municipal y, en pleno delirio intervencionista, expropiaron al derecho de propiedad de todo su contenido y consagraron la estatalizaci¨®n. Todo se resolv¨ªa con m¨¢s licencias y controles que precipitaron al sistema en una r¨ªgida espiral de intervencionismo y controles superpuestos que, m¨¢s que suelo barato, generaron demoras y complejidad gratuitas que s¨®lo favorec¨ªan la especulaci¨®n y la corrupci¨®n y encarec¨ªan el precio del suelo. Tanta complejidad termin¨® por convertir los procedimientos urban¨ªsticos en congresillos de Viena, que -como dijo Talleyrand- se mueven pero no andan.

"El suelo sigue intervenido y la especulaci¨®n p¨²blica contin¨²a"

"Es una utop¨ªa intentar leyes armonizadoras, porque las competencias son de las comunidades"

Una planificaci¨®n general en manos p¨²blicas era una utop¨ªa. Penoso result¨® ver al propio legislador en la exposici¨®n de motivos de la Ley 6/98 arrepentirse compungido de su anterior conducta, confesando su culpa y el fracaso de un intervencionismo que la propia ley hab¨ªa "llevado a sus ¨²ltimas consecuencias". Hab¨ªa, pues, que cambiar de rumbo. La ley de 1998, siguiendo el camino marcado por el Tribunal de la Competencia, orden¨® volver al liberalismo, que, tras la ca¨ªda del muro, hab¨ªa recuperado autoridad.

Pero la atribuci¨®n en exclusiva a las comunidades aut¨®nomas de todas las competencias sobre urbanismo, que hizo en 1997 una convulsiva sentencia del Tribunal Constitucional, lo desbarat¨® todo. Fue el punto de partida para que las 17 comunidades iniciaran una carrera legislativa particular que aport¨® alguna idea original como el agente urbanizador valenciano, pero que al nutrirse fundamentalmente de las ruinas de la legislaci¨®n derogada supuso un retorno al intervencionismo, ahora adem¨¢s pluriforme. Un caos t¨¦cnico y ning¨²n avance. Sea cual sea su credo pol¨ªtico, en ninguna comunidad hay hoy suelo disponible para edificar. ?Quiere ello decir que la anunciada liberalizaci¨®n ha fracasado? De ninguna manera, porque no se ha aplicado en ning¨²n sitio. El suelo sigue implacablemente intervenido, la requisa ha subido con los convenios al 20% y al 25% y el acaparamiento y la especulaci¨®n p¨²blica contin¨²an. Nada se ha avanzado. Al rev¨¦s, la hecatombe burs¨¢til, la ca¨ªda persistente de los tipos de inter¨¦s y la sensaci¨®n ciudadana de que s¨®lo lo tangible presta seguridad al ahorro han a?adido a la demanda una tensi¨®n tan voraz que engulle en cuanto asoma el escaso suelo que la rigidez y voluntad urban¨ªstica son capaces de destilar, con lo que los precios necesariamente siguen su escalada. Un problema pol¨ªtico inquietante.

Tampoco la t¨¦cnica jur¨ªdica ha socorrido debidamente al Urbanismo. Integrado por f¨®rmulas y datos t¨¦cnicos extra?os al derecho puro, el Urbanismo se ha ido encriptando en unos procesos legislativos en los que sobre la ortodoxia jur¨ªdica ha preponderado el voluntarismo de t¨¦cnicos y pol¨ªticos que, cautivos de su inseguridad y celosos de sus prerrogativas, han violentado los esquemas jur¨ªdicos dificultando el desarrollo natural de las instituciones. Ha sido el ¨²nico caso en el mundo, dice Garc¨ªa de Enterr¨ªa, en que se ha intentado plasmar en normas urban¨ªsticas unas t¨¦cnicas complej¨ªsimas y lentificadoras.

Las anomal¨ªas comienzan con la concepci¨®n del planeamiento como una ley, pues al ser tan at¨ªpica que para lo m¨¢s elemental como es mostrar su contenido necesita valerse de complejos mecanismos extrajur¨ªdicos como planos, f¨®rmulas y hasta referencias algebraicas, los juristas la miran de soslayo como ley bajo sospecha, y la jurisprudencia, que a ninguna norma puede exigir justificaci¨®n o causa, a ¨¦sta le exige motivaci¨®n. Tampoco encaja en el sistema la ficci¨®n estatalista de despojar al derecho de propiedad de todo su contenido descorporeiz¨¢ndolo hasta convertirlo en un derecho potencial o vac¨ªo, que s¨®lo se integrar¨ªa mediante la adquisici¨®n gradual de facultades otorgadas en cuasi concesi¨®n. No se concibe que unos procedimientos como los urban¨ªsticos, que se gozan en el f¨¢rrago de sus tr¨¢mites esterilizantes y resultan angustiosos de tanta rigidez, est¨¦n tan salpicados de autorizaciones administrativas de naturaleza concesional y puedan ser vadeados por los cada vez m¨¢s frecuentes convenios urban¨ªsticos extra-plan, l¨¢biles a la especulaci¨®n y la corrupci¨®n. Tampoco se entiende que la equidistribuci¨®n o compensaci¨®n intersectorial, en una incomprensible regresi¨®n a la cultura del trueque, deban liquidarse necesariamente con metros edificables, que generan unas comunidades romanas sobre el suelo capaces de paralizar indefinidamente la gesti¨®n, como est¨¢ ocurriendo en algunos pol¨ªgonos. Y para colmo, la sentencia citada del Constitucional ha adosado a tan endeble t¨¦cnica una bomba de relojer¨ªa que puede dejarla desintegrada en 17 sistemas de t¨¦rminos y conceptos discordantes.

Ni siquiera desde el punto de vista del consumidor se ha alcanzado un nivel jur¨ªdico aceptable. Las grandes asimetr¨ªas de informaci¨®n y la escasa colaboraci¨®n p¨²blica para salvarlas siguen exponiendo al comprador de viviendas a una situaci¨®n de cuasi indefensi¨®n frente a los desaprensivos. Hay una difusa fase precontractual de opciones, promesas y compras sobre plano que el comprador de vivienda debe cruzar pertrechado como si fuera a cruzar un campo de minas jur¨ªdicas. Peri¨®dicamente, desde aquella remota cooperativa Nueva Esperanza de los a?os setenta hasta el bien reciente caso de las CPV, se producen esc¨¢ndalos inmobiliarios que dejan defraudadas las esperanzas de los m¨¢s modestos, lo que podr¨ªa sanarse con un sistema vinculante de informaci¨®n y consignaci¨®n de las cantidades a cuenta, incluso con derecho irrenunciable de desistimiento del adquirente si el vendedor no lo acatara. Ni siquiera puede el Urbanismo actual brindar al comprador algo tan elemental como seguridad en el c¨®mputo de la superficie privativa o comunal que adquiere por referencia a definiciones legales unificadas, todo lo cual deber¨ªa codificarse en un estatuto o carta de derechos del adquirente de viviendas que depure y unifique las normas que garanticen la seguridad en la adquisici¨®n.

El panorama es ca¨®tico y desolador. Sabemos que hay que actuar sobre el suelo, ¨²nico factor que se ha desbocado arrastrando en su desenfrenada escalada el precio de la vivienda y nuestra inquietud, y que todo lo dem¨¢s ser¨¢n parches para distraer. Sabemos que el elucidario sagrado con las claves del problema ha pasado a los Ayuntamientos, que habr¨¢n de renunciar al arbitrismo y la especulaci¨®n, y cuya financiaci¨®n definitiva habr¨¢ que abordar a cambio con seriedad. Pero nos consta que ahora es una utop¨ªa intentar leyes o jurisprudencia armonizadoras, porque las competencias son de las comunidades, los recursos se agotan en los tribunales auton¨®micos y no existe ese gramo de sentido com¨²n que reclamaba Tom¨¢s Ram¨®n Fern¨¢ndez. Otro problema inquietante.

Pero no podemos imbuirnos de pesimismo y desistir. Es una tarea colectiva, en la que los juristas tienen un papel insustituible. Los notarios, depositarios de la fe colectiva, no pueden eludir su responsabilidad de contribuir a depurar los conceptos y dar rigor a los cauces jur¨ªdicos por donde pueda discurrir con seguridad y eficacia el nuevo urbanismo que la sociedad reclama. Explorando y proponiendo al legislador nuevas f¨®rmulas para instrumentar la ordenaci¨®n del suelo, para aplicar anal¨®gicamente instituciones cl¨¢sicas, o para llenar de contenido la carta de derechos del consumidor. Con ese objetivo, en paralelo con el Sal¨®n Inmobiliario de Madrid, y bajo el lema Suelo y vivienda en el siglo XXI, celebrar¨¢n los d¨ªas 8, 9 y 10 de mayo en el Palacio de Congresos de Madrid su octavo congreso abierto, al que quedan convocados para participar todas las personas y estamentos comprometidos en fomentar un urbanismo riguroso de rostro social y humano. El tema merece la pena.

Jos¨¦ Arist¨®nico Garc¨ªa es notario.