Oligopolios y otras patolog¨ªas urbanas

?ltimamente, en este diario, se han manifestado opiniones que defienden que la legislaci¨®n urban¨ªstica valenciana (LRAU) propicia la generaci¨®n de oligopolios empresariales sin que, sorprendentemente, se aporten datos que justifiquen dicha tesis. Sin embargo, no se preguntan por qu¨¦ las previsiones urbanizadoras del PGOU de Valencia de 1988 se encontraron bloqueadas hasta 1995. Se supone que alg¨²n sistema oligopol¨ªstico pre-LRAU lo justificar¨ªa y que, precisamente, gracias a esa ley, por primera vez en la historia del urbanismo valenciano "el urbanizable se urbaniza".

En el mismo sentido, se afirma que los peque?os y medianos empresarios son desplazados por los grandes. No obstante, parece desconocerse la obligaci¨®n prevista en la LRAU (Art. 33-8) para que las actuaciones urbanizadoras se delimiten con superficies diversas al objeto de adecuarlas precisamente a la capacidad de las pymes. De hecho, la media de coste de las m¨¢s de 1.000 actuaciones que se est¨¢n programando asciende a 210 millones de pesetas, lo que implica que la pr¨¢ctica totalidad de los empresarios inmobiliarios valencianos tienen capacidad financiera para acceder a ellas y as¨ª est¨¢ ocurriendo, bien de manera individual, bien en uni¨®n temporal de empresas (ver Ciudad y Territorio, nos 112 y 123, del Ministerio de Fomento).

"Los propietarios tienen derecho a abonar los costes y quedarse con todo el suelo edificable"

Tambi¨¦n se sostiene que se est¨¢ produciendo una "naquerizaci¨®n" de la gesti¨®n, elevando a categor¨ªa general, un "destarifo desarrollista" propiciado por un ayuntamiento. Pero tampoco se expresa que la LRAU establece (Art. 17-4) que los Planes determinar¨¢n la secuencia l¨®gica de su desarrollo, definiendo un orden b¨¢sico de prioridades para la ejecuci¨®n de las actuaciones previstas en el planeamiento. En consecuencia, la "naquerizaci¨®n" es sencillamente ilegal.

Igualmente se afirma que los eventuales oligopolios generan abusos por aplicaci¨®n de sobrecostes a los propietarios. Pero tampoco se expresa que la LRAU establece que los ayuntamientos tienen la obligaci¨®n legal de velar por la correcci¨®n de las condiciones de adjudicaci¨®n (Art. 47-2), que los propietarios tienen el derecho a abonar en met¨¢lico los costes de producci¨®n y en consecuencia a quedarse con todo el suelo edificable (Art. 71-3) con lo cual, el urbanizador no recibe ni un metro de suelo. Adem¨¢s, si "no se f¨ªan del Ayuntamiento", pueden solicitar un informe a peritos independientes que contrasten la oferta econ¨®mica (Art. 67-4). Por lo tanto, contrariamente a lo afirmado, es evidente que la LRAU permite garantizar los leg¨ªtimos derechos de los propietarios.

Tambi¨¦n se sostiene que el sistema valenciano comporta incrementos insoportables en los precios. Sin perjuicio de compartir el rechazo al desproporcionado precio de la vivienda, parecen desconocerse los datos ofrecidos por la Sociedad de Tasaci¨®n de los que se deriva que los precios medios de la vivienda nueva en la Comunidad entre 1998 y 2002, han subido un 15 % menos que la media espa?ola. Obviamente, algo habr¨¢ tenido que ver la LRAU en estos resultados.

Cualquier profesional riguroso debe apoyarse en datos constatables para defender cualquier hip¨®tesis y, en este sentido, el ¨²nico an¨¢lisis sobre la aplicaci¨®n de la LRAU en un municipio concreto (Valencia), est¨¢ elaborado por quien suscribe y publicado en la Revista de Derecho Urban¨ªstico N? 193 de Mayo de 2002.

En ella se constata la inexistencia de oligopolios y, por lo tanto, se desmiente la tesis general expuesta. De hecho, si los propietarios abonan los costes en met¨¢lico y en parcelas al 50 %, el urbanizador que m¨¢s suelo obtendr¨ªa no alcanzar¨ªa el 2,8 % del total. Es decir, el m¨¢ximo beneficiario del sistema es el ayuntamiento, que recibe, como m¨ªnimo, el 4,6 % si abona los costos en parcelas edificables y el 10 % si lo hace en met¨¢lico. Ello no empece a que puedan darse casos absolutamente reprobables derivados de una aplicaci¨®n impropia de la LRAU por algunos ayuntamientos y que, obviamente y cuanto antes, deben y pueden ser corregidos con relativa facilidad por v¨ªa normativa.

Para terminar: una llamada a la prudencia, sobre todo desde posiciones progresistas. La aparici¨®n de la LRAU supuso por primera vez en la historia del urbanismo espa?ol y valenciano la quiebra del viejo monopolio de producci¨®n de ciudad que desde hace 150 a?os dispon¨ªa el propietario mayoritario del suelo. Obviamente, esa innovaci¨®n no pod¨ªa ser pac¨ªfica. De ah¨ª, la ola de reproches, unos justos y otros muchos espuriamente injustos.

Por ello, desde las justas demandas sociales, subs¨¢nense las insuficiencias y problemas como ya han hecho otras legislaciones auton¨®micas herederas de la valenciana, pero siempre desde el reforzamiento de la potestad p¨²blica del urbanismo, disponiendo mayores controles democr¨¢ticos y optimizando la participaci¨®n social para garantizar, a¨²n m¨¢s, el derecho a una ciudad socialmente cohesionada y territorialmente sostenible. Pero opciones espurias que propicien dar pasos atr¨¢s, por favor, "ni para tomar impulso".

Gerardo Roger Fern¨¢ndez es arquitecto y profesor de Urban¨ªstica de la Universidad Polit¨¦cnica de Valencia.