La construcci¨®n de la ciudad y la especulaci¨®n inmobiliaria en Sevilla

La especulaci¨®n no es ilegal. Cuando es moderada la sociedad la tolera y solamente si rebasa ciertos l¨ªmites merece su rechazo y hasta llega a calificarla de inmoral.

Determinar el l¨ªmite a partir del cual una operaci¨®n financiera deja de ser moderada y adquiere el matiz de inmoral depende de numerosos factores: cantidades (acaparamiento), circunstancias (hist¨®ricas, sociales, financieras), actores (agentes sociales) y otros componentes del mercado (alta demanda, escasa oferta). De su car¨¢cter legal se encargan las leyes, en cambio de la connotaci¨®n moral, sin intermediarios, se encarga la sociedad. El control legal tiene su cauce y el control ¨¦tico uno distinto pero que puede desembocar en el primero.

Hasta la ley franquista reconoci¨® la existencia de comportamientos urban¨ªsticos abusivos

Estamos ante una operaci¨®n especulativa inmobiliaria por acaparamiento de suelo

En cuanto a la especulaci¨®n inmobiliaria, la historia est¨¢ plagada de ejemplos. Se lleg¨® a decir que en realidad era la ley del crecimiento urbano o, dicho de otro modo, que la historia del crecimiento f¨ªsico de las ciudades modernas no era sino la materializaci¨®n del proceso de especulaci¨®n del suelo.

En Sevilla, la especulaci¨®n ha estado presente con frecuencia y comodidad. Basta revisar lo que hizo la Inmobiliaria Los Remedios entre 1920 y 1986. No dej¨® un solo espacio libre porque obtuvo autorizaci¨®n para construir hasta en los parques. La Inmobiliaria tampoco dej¨® equipamientos p¨²blicos y por ¨²ltimo, las casas de tres plantas del proyecto original aprobado, lleg¨® a reemplazarlas por edificios de hasta quince plantas, quintuplicando as¨ª la edificabilidad. Esta desmedida especulaci¨®n fue legal pero perjudic¨® a la ciudad; benefici¨® estrictamente a la inmobiliaria. En una exposici¨®n organizada por el Colegio de Arquitectos en 1972 fue calificada de escandalosa pero no de inmoral. Eran otros tiempos.

Hasta las ¨²ltimas d¨¦cadas del siglo XX, pese a que exist¨ªan suficientes instrumentos t¨¦cnicos y legales para controlar la especulaci¨®n en Los Remedios e impedirla en la costa mediterr¨¢nea, no ponerlos en pr¨¢ctica fue una grave dejaci¨®n administrativa y pol¨ªtica.

De ah¨ª que en los a?os setenta, alguna raz¨®n tuvieron los soci¨®logos e investigadores urbanos para enunciar los fundamentos del movimiento vecinal bas¨¢ndose en que el espacio urbano es un bien producido por la sociedad y por lo tanto, ¨¦sta tiene derecho a la ciudad, es decir, a los beneficios generados por el suelo urbano. Equivali¨® a proclamar el derecho al control social de la especulaci¨®n urbana y a su condena ¨¦tica. Hasta en el pr¨®logo de la ¨²ltima Ley del Suelo del r¨¦gimen de Franco (1975) se lleg¨® a reconocer la existencia de comportamientos urban¨ªsticos abusivos, dignos de ser controlados por las Leyes.

Esta consideraci¨®n se tom¨® en cuenta en la Constituci¨®n de 1978: "Los poderes p¨²blicos promover¨¢n las condiciones necesarias y establecer¨¢n las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho -a la vivienda-, regulando la utilizaci¨®n del suelo de acuerdo con el inter¨¦s general para impedir la especulaci¨®n" (art¨ªculo 47). Con lo cual, imposibilitar la especulaci¨®n es un imperativo constitucional para todas las instancias de gobierno.

El precio final de la vivienda depende de la suma de los costes del suelo y de la edificaci¨®n propiamente dicha; sin embargo, su participaci¨®n porcentual var¨ªa: durante los a?os setenta (r¨¦gimen franquista), el coste del suelo llegaba al 25% del precio final de la vivienda; ahora (r¨¦gimen democr¨¢tico) alcanza m¨¢s del 60%.

El Partido Popular explica que tal situaci¨®n se produce por la escasez de suelo urbanizable. Falso. La verdadera raz¨®n, al menos en Sevilla, la ha enunciado el Presidente de la Asociaci¨®n de T¨¦cnicos Urbanistas de Andaluc¨ªa: "Existe un verdadero oligopolio, el terreno disponible est¨¢ actualmente en pocas manos y adem¨¢s tarda en urbanizarse y salir al mercado", es decir, hay acaparamiento o sea, la especulaci¨®n inmobiliaria se mueve c¨®modamente sin controles ni obst¨¢culos en la ciudad.

La Ley del Suelo de 1990 y su texto refundido de 1992 fue la primera adaptaci¨®n a la Constituci¨®n. Dec¨ªa que el Estado se reservaba la posibilidad de anular los derechos econ¨®micos si no se urbanizaba el suelo en los tiempos establecidos en el Plan Urban¨ªstico.

La Ley reformada no tuvo suerte; se plantearon varios recursos de inconstitucionalidad a ra¨ªz de lo cual en 1997 (BOE del 25 de abril) el T.C. declar¨® inconstitucionales un gran n¨²mero de preceptos por haber sido dictados por el Estado sin tener competencia legislativa para ello.

Precisamente en ese a?o, Isidoro Beneroso y Jos¨¦ Manuel L¨®pez Benjumea, entonces militantes socialistas, en representaci¨®n de las Cajas de Ahorro sevillanas compraron al Ministerio de Defensa 356,8 hect¨¢reas de suelo r¨²stico inundable por ocho mil millones de pesetas -48 millones de euros-, redondeando, incluidos los derechos de reversi¨®n de los antiguos propietarios. Coincidencialmente esta ¨¢rea precisamente equivale a la superficie m¨ªnima de parques, jardines y espacios libres p¨²blicos que por Ley debe tener Sevilla. La m¨¢xima ser¨ªa el doble.

Cinco a?os despu¨¦s, en noviembre del 2002, las cajas vendieron a ocho grandes inmobiliarias (Osuna, Prasa, Grupo Portillo, Sando Alarc¨®n, San Jos¨¦, Level e Idisa), el suelo adquirido en trece mil millones de pesetas -78 millones de Euros- obteniendo as¨ª mil millones de utilidad por a?o, sin haber invertido nada.

Un solo a?o m¨¢s tarde, en marzo de 2003, los propietarios de los suelos de la dehesa de Tablada agrupados en la Asociaci¨®n Tablada-H¨ªspalis, cuyo presidente es Juan Miguel Guerrero Morales, calculan que el Ayuntamiento de Sevilla deber¨ªa abonarles treinta y cinco mil millones -210 millones de euros- si quiere recuperar las 356,8 hect¨¢reas. ?Es el precio que debe pagar la ciudad por la renuncia de Soledad Becerril, alcaldesa del Partido Popular, y Alejandro Rojas Marcos, teniente alcalde, del Partido Andalucista, a los derechos preferenciales para adquirir en 1996, los terrenos del aer¨®dromo de Tablada al Ministerio de Defensa?

La compra y los traspasos de los terrenos de Tablada son legales, pero es imposible negar que estamos frente a los inicios de una anunciada operaci¨®n de especulaci¨®n inmobiliaria por acaparamiento del suelo, que si no se la corta inmediatamente, hipotecar¨¢ el futuro de Sevilla. De "operaci¨®n especulativa de alto riesgo" la califico la prensa, citando al Banco de Espa?a.

Como es l¨®gico, el Consorcio Tablada-H¨ªspalis, paralelamente a la revisi¨®n del Plan de Sevilla, est¨¢ buscando argumentos para seguir adelante con su prop¨®sito en vista de lo cual, primero ha contratado como su asesor t¨¦cnico a Carlos L¨®pez Cantos, colaborador de la Oficina del Plan de Sevilla; segundo, cada una de las empresas que conforman el Consorcio contrat¨® la redacci¨®n de un proyecto con usos lucrativos en el parque metropolitano p¨²blico aprobado en el Avance del Plan; tercero, se ha ofrecido unilateralmente a negociar con el Ayuntamiento de Sevilla sobre el uso futuro de los terrenos de su propiedad; cuarto ha dise?ado una campa?a de prensa en defensa de sus intereses en la que est¨¢n participando los profesionales contratados por el Consorcio y otros amigos suyos. Por ¨²ltimo, ha obtenido las simpat¨ªas tanto del gerente de la Asociaci¨®n Empresarial Sevillana de Constructores y Promotores de Obras (GAESCO) y del presidente del Colegio de Arquitectos que se ha pronunciado sin consultar previamente a los colegiados.

Las opiniones de los propietarios, de los constructores y del presidente del Colegio de Arquitectos son coincidentes. GAESCO "aconseja que adem¨¢s de parque se incluyan viviendas". El presidente del Colegio de Arquitectos por su parte, ha planteado "para Tablada una zona urbanizada en el ¨¢rea no inundable y un parque equipado en la zona inundable menos rural". ?Qui¨¦n podr¨¢ dilucidar qu¨¦ significa "menos rural"?

En diciembre de 2002, los siete propietarios de Tablada presentaron sendos proyectos en un ¨¢mbito de 700 hect¨¢reas (250 m¨¢s que la superficie de propiedad del Consorcio) para "colonizar" el parque de Tablada, es decir, para construir en ¨¦l entre 15.000 y 20.000 viviendas.

?Puede Sevilla darse el lujo de perder la ¨²ltima oportunidad de tener en Tablada un verdadero Parque Metropolitano como ha previsto el Avance del Plan?, ?van a permitir los poderes p¨²blicos que empiece una nueva y prolongada especulaci¨®n inmobiliaria en Tablada?

Los actuales propietarios del suelo proponen construir en ¨¦l 2,5 millones de metros cuadrados de techo sin indicar plazos ni hacer referencia alguna a un estudio de demanda, tampoco aluden a las previsiones del Avance del Plan ni dicen nada acerca de los tipos de vivienda ni a la estimaci¨®n de su precio final. Pretenden as¨ª, como hizo la Inmobiliaria Los Remedios en otros tiempos, poner a su servicio toda la ciudad. No al contrario.

Para los pr¨®ximos diez a?os, la Oficina T¨¦cnica del Plan contempla un crecimiento urbano limitado a la construcci¨®n de un total de 41.292 viviendas que se ubicar¨¢n en ¨¢reas perif¨¦ricas pero con vocaci¨®n de convertirse en las nuevas zonas centrales de Sevilla En el horizonte del a?o 2016, el Avance del Plan calcula una demanda total de 50.000 viviendas.

?De qu¨¦ manera el Consorcio Tablada-H¨ªspalis relaciona su hipot¨¦tica oferta de 20.000 viviendas con aquella del Plan? Pero aunque el Consorcio estuviese en condiciones de responder a la pregunta, antes resulta oportuno hacer una puntualizaci¨®n:

El cliente del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana es la sociedad. A trav¨¦s de su Ayuntamiento la sociedad contrata la elaboraci¨®n de un proyecto para construir su ciudad, no para hacer una urbanizaci¨®n. Ciudad sin cultura, sin ¨¢gora, sin foro, sin calle, sin plaza, sin espacio p¨²blico, es simple urbanizaci¨®n. La Sevilla eterna no es un producto empresarial, es una construcci¨®n social, cultural.

Y hay una raz¨®n fundamental m¨¢s que no se ha dicho: el suelo es un recurso natural agotable y no renovable. La urbanizaci¨®n lo esteriliza para siempre. La sostenibilidad no es sino la responsabilidad que tenemos frente a nuestros descendientes para no agotar los recursos naturales; es decir, tenemos el deber de proteger el (medio) ambiente; debemos asumir esa responsabilidad social. El mundo de hoy requiere de m¨¢s ¨¦tica que de econom¨ªa, de una "¨¦tica de la inteligencia" como sugiere Jos¨¦ Antonio Marina. He aqu¨ª otra raz¨®n para defender el Parque de Tablada.

Si hubi¨¦semos sido capaces de controlar la voraz "desordenaci¨®n" urban¨ªstica en el Aljarafe , quiz¨¢ no se habr¨ªa hecho indispensable el Parque Metropolitano de Tablada.

Al iniciar el siglo XXI, por una parte, no debemos permitir que los poderes p¨²blicos mantengan similar actitud ante la especulaci¨®n anunciada en el futuro Parque Metropolitano de Tablada y, segundo, no es l¨®gico que sigamos aceptando la condici¨®n de simples espectadores en lugar de ciudadanos protagonistas de la construcci¨®n de la ciudad, la residencia de la sociedad, la casa de todos, nuestra Sevilla.

Los actuales propietarios del suelo, el

consorcio Tablada-H¨ªspalis, integrado

por ocho grandes inmobiliarias, pretenden,

como hizo la Inmobiliaria Los Remedios en

otros tiempos, poner a su servicio toda la

ciudad de Sevilla. No al contrario

Jorge Benavides Sol¨ªs es profesor titular de la Escuela T¨¦cnica Superior de Arquitectura de Sevilla. Autor, entre otros libros, de Sevilla, los Remedios, una impronta urbana del siglo XX (en imprenta).