Promesas de compra

Es frecuente en las transacciones inmobiliarias la concesi¨®n de una opci¨®n de compra por el propietario del inmueble en favor del futuro adquirente, mediante el pago de una cantidad de dinero que, caso de celebrarse el contrato de compraventa, se considera como parte del precio de la misma.

No obstante, en ocasiones el beneficiario de la opci¨®n se compromete formalmente a su ejercicio, lo que desvirt¨²a la misma al convertirla en una promesa bilateral de compraventa, cuesti¨®n a tener en cuenta en relaci¨®n con la tributaci¨®n espec¨ªfica de la operaci¨®n.

A este respecto, cuando el propietario del inmueble es un particular, la cuesti¨®n carece de relevancia pr¨¢ctica en cuanto que la opci¨®n de compra y la promesa de venta se equiparan en su tributaci¨®n por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Pero cuando se trata de inmuebles que formen parte de un patrimonio empresarial o profesional la existencia de una u otra figura puede producir distintos efectos en relaci¨®n con el IVA.

La tributaci¨®n de la opci¨®n de compra no puede verse afectada por las mismas normas que sean de aplicaci¨®n a la venta prevista

As¨ª, para este tributo, la concesi¨®n de una opci¨®n en favor del futuro adquirente constituye una operaci¨®n independiente de la propia venta del inmueble, al tratarse de un simple derecho que podr¨¢ ser ejercitado en su momento por aqu¨¦l, calificable a efectos de este tributo como prestaci¨®n de servicios al tratarse de un bien inmaterial, mientras que la promesa bilateral de compraventa, se considere bien como contrato preparatorio de la misma o bien como una compraventa, debe incluirse en el concepto de entrega de bienes a la hora de aplicar el impuesto.

La tributaci¨®n de la opci¨®n de compra no puede resultar afectada por las mismas normas que sean de aplicaci¨®n a la venta prevista, dada su independencia conceptual. Esto no deja de revestir importancia cuando se trata de la aplicaci¨®n de exenciones, como la muy frecuente por segunda o ulterior transmisi¨®n del inmueble, que excluir¨ªa de tributar a la venta pero afectar¨ªa al derecho a optar por ella. Por otra parte, el tipo aplicable a la opci¨®n ser¨¢ siempre el general, aun cuando la venta del inmueble tributase al reducido.