Los amos del Registro

Si Pierre-Joseph Proudhon (1809-1865) levantara hoy la cabeza, seguramente evitar¨ªa pronunciar la frase que le hizo c¨¦lebre: "La propiedad es un robo". A los 140 a?os de la muerte de este pionero franc¨¦s del anarquismo, la propiedad, lejos de ser considerada un robo, es la medida de todas las cosas, el verdadero term¨®metro para medir el dinamismo de las sociedades modernas. Tomemos como ejemplo la propia sociedad espa?ola, convertida en un abrir y cerrar de ojos en una poderosa m¨¢quina de actividad inmobiliaria, capaz de atraer a compradores extranjeros (representan el 40% de las adquisiciones), hasta el punto de que el mercado hipotecario, que en 1997 representaba el 27% del PIB, equivale hoy a la mitad de la riqueza que generamos, mientras en Francia alcanza apenas un quinto del producto interior bruto.

"La propiedad r¨²stica en M¨¦xico es comunal. O se negocian precios de venta con cada propietario o existe el riesgo de comprar humo"

"Gracias a nuestra tecnolog¨ªa jur¨ªdica registral, Espa?a se ha convertido en una potencia mundial de primer orden en registros de propiedad"

De las favelas brasile?as

Pero si este mercado mantiene su asombrosa pujanza -a costa de arruinar litorales y sierras en un frenes¨ª constructor nunca visto-, es gracias a que est¨¢ s¨®lidamente anclado a un registro de la propiedad que funciona con la certeza de un reloj y tiene el valor inapelable de una sentencia judicial. Registrar una propiedad en Espa?a equivale a garantizarla ante el mundo, con todo lo que eso significa.

Sobre la base del Registro Mercantil y de la Propiedad, aparentemente una fr¨ªa y burocr¨¢tica entidad, dirigida por un millar de funcionarios de ¨¦lite, se desarrollan los mercados, crece la econom¨ªa y se extiende lo que se ha dado en llamar el bienestar social de los pa¨ªses.

Desde 1861, cuando se aprob¨® la primera ley hipotecaria espa?ola, esta instituci¨®n no ha hecho m¨¢s que ganar en seriedad y eficacia, hasta el punto de que hoy los registradores espa?oles son solicitados en todo el mundo. Ya sea para acreditar la propiedad del ocupante de una favela en Brasil, del de un piso privatizado en Rusia, un negocio en Cuba o unos terrenos en M¨¦xico, Polonia, Puerto Rico, Hungr¨ªa, Rumania o Bielorrusia, los registradores espa?oles son reclamados para implantar su sistema de clarificaci¨®n y para dejar constancia de a qui¨¦n pertenecen realmente los bienes.

As¨ª lo proclama sin falsa modestia el decano del Colegio de Registradores, Fernando P. M¨¦ndez, con toda la autoridad de sus 22 a?os de experiencia profesional: "Gracias a nuestra tecnolog¨ªa jur¨ªdica registral, Espa?a se ha convertido en una potencia mundial de primer orden en el campo de registros de propiedad". La afirmaci¨®n puede parecer exagerada, pero se basa, dicen, en datos objetivos tan palpables como el volumen de peticiones que reciben y la alta estima que ha merecido su trabajo al Banco Mundial o el Banco Interamericano.

Unos y otros consideran que el sistema espa?ol es muy competitivo, porque resulta barato y r¨¢pido en comparaci¨®n con otros, incluido el estadounidense. Nicol¨¢s Nogueroles, responsable de Relaciones Internacionales del colegio, asegura que el sistema espa?ol ahorra al propietario una media de 1.140 d¨®lares por operaci¨®n si se compara con el coste que alcanzan en Nueva York, California o Kansas, por poner un ejemplo de los Estados Unidos. La seriedad del sistema se refuerza con otros elementos legales, como la rapidez de las ejecuciones por impago de hipotecas, que en Espa?a oscilan entre dos y cinco meses, frente a los cuatro a?os y medio de Italia o Francia.

Pero el paso de gigante dado por el sistema registral en Espa?a, donde se realizan unos cinco millones de operaciones al a?o -tenemos la cifra de registradores per c¨¢pita' m¨¢s alta de Europa despu¨¦s de Portugal-, ha sido posible gracias a dos factores: la existencia de multinacionales espa?olas y la apuesta de los sucesivos Gobiernos -"particularmente los del PP", dice el decano M¨¦ndez- por la cooperaci¨®n internacional.

Muchas de las multinacionales espa?olas han pedido ayuda para resolver peliagudos problemas de esclarecimientos de propiedades en Latinoam¨¦rica, en algunos casos irresolubles. Y los registradores han acudido en su ayuda con un apoyo jur¨ªdico que equivale, dicen, a suministrar autopistas. En M¨¦xico, por ejemplo, delimitar de qui¨¦n son las propiedades puede llevar demasiado tiempo y dinero.

El Colegio de Registradores fue llamado all¨ª por el BBVA, preocupado por la baja expansi¨®n de su mercado hipotecario. "Mientras este banco lleva a cabo unas 250.000 hipotecas al a?o en Espa?a, all¨ª apenas firmaba un centenar". El problema, seg¨²n M¨¦ndez, es que en este pa¨ªs "hay posesi¨®n, pero no propiedad. Por eso se ha visto bloqueada la construcci¨®n del segundo aeropuerto de Ciudad de M¨¦xico, y por eso hay pocos pr¨¦stamos hipotecarios, porque no hay garant¨ªas suficientes". Aunque la propiedad urbana est¨¢ auditada, "expandirla es muy complejo", a?ade.

Uno de los mayores logros de la Revoluci¨®n mexicana, poner en manos comunales la propiedad, se ha convertido, parad¨®jicamente, en un grave obst¨¢culo para el desarrollo del pa¨ªs. El poderoso vecino del norte desconf¨ªa de este estado de cosas y la prensa estadounidense no deja de alertar a sus lectores sobre los riesgos de comprar propiedades en M¨¦xico. "La propiedad r¨²stica all¨ª es como un monte vecinal", explica Celestino Pardo, director del servicio de estudios del Colegio de Registradores y profesor de Historia del Derecho. "Es propiedad comunal, y o bien se negocian precios de venta con cada propietario o existe el riesgo de comprar humo".

La situaci¨®n recuerda vagamente los tiempos en que hab¨ªa que recurrir a un juicio p¨²blico para definir a los propietarios de una finca. Para ponerse a salvo de cualquier reclamaci¨®n, las empresas espa?olas que se han aventurado a comprar terrenos en M¨¦xico han tenido que gastar en p¨®lizas de seguros.

Esta experiencia negativa puede haber pesado en un l¨ªder populista como Luiz Inazio Lula da Silva, presidente de Brasil, que, siguiendo un camino inverso al de Pancho Villa, prometi¨® a los desheredados de su pa¨ªs un poco de propiedad privada, incluso a los ocupantes de las miserables favelas. Lo malo es que ninguno de ellos puede echar mano de un papel donde conste como due?o de estas pobres paredes. Faltan escrituras y falta un registro con garant¨ªas. Los registradores espa?oles han sido llamados por el Gobierno brasile?o para resolver este problema.

Por extra?o que pueda parecer, la propiedad es un motor de riqueza que podr¨ªa transformar la situaci¨®n de los m¨¢s pobres. "La importancia de la inscripci¨®n es enorme para que esta gente pueda obtener un microcr¨¦dito; si la propiedad no est¨¢ clara, nadie se arriesga a concederlo", dice Pardo. Lo malo es que dos tercios de la propiedad inmobiliaria en Am¨¦rica Latina carecen de un due?o claro, y eso tiene graves consecuencias econ¨®micas para el subcontinente. De ah¨ª la valiosa ayuda que pueden prestar los registradores. "Nuestra tarea es asesorar, redactar los principios jur¨ªdicos. Lo que exportamos es conocimiento", explican.

Un conocimiento del que se valen tambi¨¦n las organizaciones internacionales y las autoridades de la nueva Rusia, necesitadas de adecuar, al complejo mundo de la econom¨ªa de mercado, el viejo sistema socialista de propiedad estatal. En todos los pa¨ªses del Este, los registradores espa?oles han encontrado parecidos problemas, derivados del escaso respeto que mereci¨® la propiedad privada en la era sovi¨¦tica.

Por ejemplo, han podido comprobar las dificultades que entra?a pasar de la propiedad estatal a la privada en una inmensa ciudad como Mosc¨², donde asesoran a las autoridades locales desde 1996. "All¨ª todo es complicad¨ªsimo. Cuando hablamos de viviendas, lo que se ha privatizado es el espacio del piso, pero las escaleras, la fachada, todo sigue perteneciendo al Estado, que lo descuida mucho", dice el decano del colegio. Por no hablar de lo dif¨ªcil que le resulta al moscovita medio aceptar los criterios de jerarquizaci¨®n que introduce el mercado.

A los pisos de Mosc¨²

"La gente no entiende que dos pisos aparentemente iguales tengan precios distintos dependiendo de la zona donde est¨¦n ubicados", dice M¨¦ndez. Pero ¨¦se es un problema menor comparado con el simple esclarecimiento de la titularidad de algunas propiedades en la mara?a burocr¨¢tica que caracterizaba al antiguo r¨¦gimen. El Instituto Cervantes hubo de renunciar no hace mucho a comprar un edificio en el que pretend¨ªa instalarse por imposibilidad de hallar al propietario.

Y es que el mercado libre es todo lo contrario al caos. "Mucha gente pensaba que tras el colapso del sistema comunista, se abrir¨ªa paso de manera espont¨¢nea la econom¨ªa de mercado. Pero eso no es as¨ª, la econom¨ªa de mercado es un sistema muy sofisticado, que requiere un entramado jur¨ªdico delicad¨ªsimo. En Rusia faltan leyes y, como resultado de ello, falla lo que hoy llamamos "institucionalidad", a?ade M¨¦ndez. Una de las realidades que m¨¢s se resienten de este estado de cosas es la propiedad.

Los problemas de reconversi¨®n que plantea esta titularidad colectiva recuerdan un poco a lo que ocurri¨® en Espa?a con la desamortizaci¨®n (en 1837). Hasta esa fecha, los grandes propietarios dispon¨ªan s¨®lo de libros becerros (por la piel en la que estaban encuadernados), en los que figuraba el inventario de sus bienes, sin ning¨²n refrendo oficial. Despu¨¦s de todo el estamento nobiliario y el religioso, estaban exentos de cualquier riesgo, puesto que sus propiedades eran inalienables por ley. Desde entonces, las cosas han cambiado mucho. La propiedad se ha fragmentado, masific¨¢ndose hasta l¨ªmites nunca imaginados, lo que ha exigido organizar y jerarquizar la informaci¨®n. Esta necesidad se hizo patente en Espa?a en la segunda mitad del siglo XIX. Y con una urgencia tal que la primera Ley Hipotecaria se aprueba en 1861, antes incluso que el C¨®digo Civil, dificultado por las trabas jur¨ªdicas que representaban los derechos forales.

El proceso de fijaci¨®n de la ley m¨¢s adecuada se hizo por el m¨¦todo de ingenier¨ªa social. "Porque", a?ade el decano del colegio, "definir la propiedad es dif¨ªcil". El registro se rige hoy por la Ley Hipotecaria de 1944, que fue actualizada en 1981 para adecuarla a la realidad de un pa¨ªs que hab¨ªa iniciado un desarrollo salvaje. Desde entonces, el cuerpo de registradores ha pasado de 600 a 1.000 funcionarios. Tambi¨¦n han aumentado las garant¨ªas. Desde 1990 se exige la posesi¨®n de la licencia de obras a la hora de registrar una vivienda.

Obviamente, los pa¨ªses de la Europa Occidental con siglos de desarrollo econ¨®mico a las espaldas no parecen necesitados de la ayuda espa?ola en este terreno. "Cada pa¨ªs tiene su sistema de registro, aunque hay b¨¢sicamente dos: el franc¨¦s y el hispano-alem¨¢n", dice Fernando M¨¦ndez. "La diferencia con nuestro sistema es que el franc¨¦s se limita a registrar una transacci¨®n de compra-venta sin que esto signifique que se acredita la autenticidad de una propiedad, mientras en el hispano-alem¨¢n, el Estado se responsabiliza, por as¨ª decirlo, de esta autentificaci¨®n. Esto se traduce en mayor rapidez y abaratamiento de costes de estas operaciones".

Si el registro ofrece m¨¢s garant¨ªas, eso significa que las entidades de pr¨¦stamo se animar¨¢n a conceder dinero a menor coste al eventual comprador. En Francia, para comprar una propiedad no basta con ir al registro. Hay que armarse de paciencia y euros, y acudir a un experto -un abogado o una compa?¨ªa de seguros- para que se investigue a fondo qui¨¦n es el verdadero propietario.

Es como si el Estado se lavara las manos, resisti¨¦ndose a ser garante de la propiedad registrada. Y eso por una buena raz¨®n: el p¨¢nico a correr con los enormes costes de los eventuales errores. En Espa?a -sistemas similares funcionan en Suiza, Austria y, desde hace poco, en el Reino Unido-, el Estado no asume tampoco esta responsabilidad directamente, sino a trav¨¦s del Colegio de Registradores, que financia con las cuotas de sus miembros un fondo de compensaci¨®n civil colectivo.

El colegio tiene suscrita una superp¨®liza con un pull de compa?¨ªas reaseguradoras para hacer frente a las indemnizaciones en caso de errores, "que siempre se producen", reconoce Celestino Pardo, "aunque, por fortuna, no demasiados". Al a?o pueden ser, no obstante, centenares de miles de euros, sobre todo por cuestiones de poderes. "No hace mucho se perdieron 60 apartamentos en Marbella por un error de escritura", a?ade.

Aun as¨ª, las cifras son peque?as comparadas con el fabuloso volumen de ingresos que tiene el Colegio de Registradores, gracias a las cuotas de sus miembros, algunos de los cuales se embolsan al mes cantidades de v¨¦rtigo que, en la sede madrile?a de esta instituci¨®n, nadie quiere especificar demasiado. "Depende mucho del volumen de operaciones del registro en cuesti¨®n; si es de Marbella, puede ser una cifra enorme, pero en Fonsagrada, a lo mejor se hace una operaci¨®n al a?o", dicen.

Dos millones de tomos

Los registradores insisten en que se esfuerzan no s¨®lo en modernizar tecnol¨®gicamente el registro, sino tambi¨¦n en incorporar a ¨¦l datos que representan valores en alza en las sociedades desarrolladas, como pueden ser los informes medioambientales, aunque todo apunta a que las mayores inversiones tienen como objeto facilitar los mecanismos de acreditaci¨®n de propiedades y de actividad mercantil. Aunque los grandes sistemas se montaron antes de que hubiera ordenadores, de una manera en cierto modo artesanal, la fiebre tecnol¨®gica lo ha invadido todo. El Colegio de Registradores ha invertido casi 40 millones de euros en informatizar sus fabulosos archivos. Nada m¨¢s y nada menos que dos millones de tomos de papel. "Ha sido la digitalizaci¨®n m¨¢s grande de Europa", explican con orgullo. Cualquier usuario de Internet puede acceder al Registro Mercantil y al de la Propiedad, (http://www.registradores.org), hasta un l¨ªmite, obviamente: el que fijan las leyes de la privacidad. Por si fuera poco, los espa?oles son los primeros en haber habilitado la firma electr¨®nica (en realidad, una tarjeta especial a la que tienen acceso sobre todo los ejecutivos y responsables de empresas), para facilitar gestiones mercantiles obligatorias, o relaciones entre empresas, sin necesidad de presentarse f¨ªsicamente en el registro correspondiente.

Orden en Puerto Rico

Tan costoso proceso de modernizaci¨®n ha coincidido con la expansi¨®n exterior del sistema espa?ol. A veces, los servicios de los registradores espa?oles son requeridos por el Banco Mundial o el Banco Interamericano, para participar en proyectos propios, como ha ocurrido en M¨¦xico y en la Rep¨²blica Dominicana, en Puerto Rico y en Cuba, pa¨ªses estos dos ¨²ltimos en los que est¨¢ a¨²n en vigor la Ley Hipotecaria del siglo XIX, en su versi¨®n de ultramar.

"En Puerto Rico, los problemas de personal han llevado a acumular un retraso de 500.000 transacciones. La situaci¨®n es tremenda pese a que el Gobierno intent¨® resolverlo a la manera caribe?a, es decir, ampliando al infinito el l¨ªmite de validez de las operaciones", explica Celestino Pardo. La llegada de los registradores espa?oles con un sistema simplificador y eficaz no fue aplaudida por todos. "Hemos encontrado un enorme rechazo al poner en marcha nuestro sistema, porque requiere menos personal y menos costes, y son muchos los que se ven perjudicados", dice M¨¦ndez.

Bajo el paraguas de la UE han asesorado tambi¨¦n a las autoridades de Bielorrusia, Croacia, Kosovo o Albania, y m¨¢s recientemente, en Rumania y Polonia. De la mano del Banco Mundial, participan en una instituci¨®n registral de Hungr¨ªa. La potencia del cuerpo depende en buena medida de su cohesi¨®n estatal, aunque est¨¢ adaptado a la realidad auton¨®mica espa?ola. Los registradores aseguran que la tendencia es hacia una uniformaci¨®n mayor de los sistemas en el ¨¢mbito europeo. "Ha habido varias directivas europeas en este sentido, aunque alguna, como la de la eurohipoteca, fracas¨®", explica Nicol¨¢s Nogueroles. Y no por culpa de Espa?a, que, en opini¨®n de los registradores, "tiene hoy d¨ªa una reputaci¨®n de pa¨ªs bien organizado". El Colegio de Registradores es consciente de que ha llegado el momento de dar un nuevo salto profesional. "El futuro est¨¢ en el registro de bienes muebles (el que acredita el valor material de una firma de renombre, por ejemplo). En este ¨¢mbito, Estados Unidos est¨¢ mucho m¨¢s avanzado que Europa", aseguran. Todo apunta a que los registradores espa?oles no se quedar¨¢n atr¨¢s. La propiedad, idolatrada por todos con permiso de Proudhon, ofrece todav¨ªa infinitas posibilidades de catalogaci¨®n y registro.