Los notarios admiten que m¨¢s del 30% del precio de los pisos usados se paga en 'negro' y no tributa

En Espa?a no hay ning¨²n sistema estad¨ªstico fiable sobre precios de la vivienda. Eso s¨ª: la tendencia al alza que describen todos los indicadores coincide con la realidad. Otro asunto es que los precios sean los de las tasaciones que sirven para conceder una hipoteca o las cifras que figuran en las escrituras notariales. Los propios notarios reconocieron ayer que, al menos en vivienda usada y en peque?as promociones, los precios escriturados son entre el 30% y el 40% m¨¢s bajos que los pagados realmente por el comprador. Los notarios no prev¨¦n, a medio plazo, un descenso del precio de la vivienda.

El Observatorio de la Vivienda es un organismo integrado por los notarios espa?oles y otros sectores vinculados al mercado inmobiliario, incluido el despacho Garrigues Abogados. Promueve informes que sirvan para conocer el mercado de la vivienda, con la intenci¨®n de enviarlos al Gobierno por si ¨¦ste cree necesario intervenir. Hoy, en Barcelona, dedica una jornada a analizar la relaci¨®n entre el precio del suelo y el de la vivienda; antes se han organizado encuentros en Madrid (seguridad y nuevas tecnolog¨ªas) y para las pr¨®ximas semanas hay otras jornadas previstas en Valencia (pol¨ªticas sociales y crecimiento econ¨®mico), M¨¢laga (fiscalidad y financiaci¨®n de la vivienda) y nuevamente Madrid (las nuevas t¨¦cnicas constructivas).

Para calentar motores con vistas a la jornada de hoy, el Observatorio de la Vivienda entreg¨® ayer algunas cifras sobre la evoluci¨®n del mercado catal¨¢n en los tres ¨²ltimos a?os. Se refieren a viviendas libres, de modo que se excluyen las protegidas, los aparcamientos y los locales comerciales. "No son datos cient¨ªficos", precis¨® Mariano Gimeno, notario y miembro del observatorio. Pero tampoco lo son, a?adi¨®, "los de las tasadoras. Ma?ana dir¨¢n que sus cifras son de fiar, pero hay que decir que con frecuencia se tasa por encima para que el banco pueda financiar el 100% e incluso m¨¢s del precio de la vivienda".

"Se nos escapa el precio real. No podemos someter al tercer grado a los compradores y vendedores, pero las escrituras, sobre todo las que registran compraventas entre particulares y las de los peque?os promotores, registran precios inferiores a los reales".

La mejor aproximaci¨®n a la realidad, asegur¨® Jos¨¦ Ignacio Navas, coordinador del observatorio, ser¨ªa un cruce de datos entre las cifras de las escrituras, las tasaciones y las estipuladas por Hacienda. Navas a?adi¨® que con frecuencia se advierten contratos privados, incluso varios para la misma operaci¨®n, y que se llega a la paradoja de que algunos compradores pretenden desgravar un importe de hipoteca superior al precio que declaran haber pagado. Hacienda, precis¨®, de momento lo ha rechazado, sin que conste que se emprendan nuevas averiguaciones al respecto.

El observatorio tambi¨¦n ofreci¨® datos de escrituras en los notarios de Catalu?a desde 2002 hasta septiembre de 2004. Las escrituras se dividen en seis bloques en funci¨®n del precio declarado. Hay tres bloques (menos de 60.000 euros; entre 60.000 y 90.000 y entre esta cantidad y 120.000) que muestran tendencia a la baja.Estos datos significan que se reduce la compraventa de pisos de estos precios. En cambio, suben los otros tres bloques (de 120.000 a 200.000 euros; hasta 300.000 y hasta 600.000 euros). Esto equivale a observar que disminuyen las viviendas de precio moderado y se incrementan las caras. Sin embargo, explic¨® Joaquim Triad¨², del despacho Garrigues Abogados, esto no implica que haya burbuja inmobiliaria, y si la hay, es estable y est¨¢ muy extendida porque se da en casi toda Europa occidental. De modo que a medio plazo parece dudoso que se registre una tendencia a la baja del precio de la vivienda.

La soluci¨®n, sostuvieron Navas y Gimeno, es la intervenci¨®n de Estado en el mercado creando y potenciando el mercado del alquiler. En estos momentos, la oferta de alquileres es raqu¨ªtica por varios motivos. Los miembros del observatorio se?alaron la dificultad de expulsar a un inquilino moroso (puede suponer entre 8 y 14 meses y no hay garant¨ªa de recuperar el coste de los posibles destrozos), y los bajos tipos de inter¨¦s, que igualan los alquileres con el coste de las hipotecas.

Entre las causas del elevado precio Navas y Gimeno se?alan los grav¨¢menes que soportan las promociones: desde las cesiones de terrenos para viales y otros elementos p¨²blicos hasta las cesiones a los municipios. ?stos, a su vez, asegura Navas, acaban participando en el movimiento especulativo vendiendo al alza. La soluci¨®n, apuntaron, quiz¨¢ ser¨ªa una reforma de las haciendas locales.

No obstante, no dejan de apuntar que cuando se produce un aumento de precio siempre repercute sobre el comprador, pero nunca ocurre a la inversa. "Es evidente que no son los compradores quienes se han beneficiado del descenso de los tipos de inter¨¦s". Navas cree que el motivo es que se trata de un mercado casi cautivo e insiste en que la soluci¨®n es la intervenci¨®n en el mismo con un mercado de alquiler amplio y asequible que no termine en la compra opcional.

El precio medio registrado en escrituras en los colegios notariales catalanes es muy diferente. En el pasado mes de septiembre fue desde los 230.913 euros de Badalona, la ciudad donde se registr¨® el importe m¨¢s alto de promedio, hasta los 59.371 de Tremp, la ciudad con una media m¨¢s baja. Esto no equivale a que en Badalona los precios sean m¨¢s altos o m¨¢s bajos. Hay diversos factores que modifican las estad¨ªsticas elaboradas por el Colegio Notarial de Catalu?a. El primer hecho es que hay libertad de elecci¨®n, lo que significa que comprador y vendedor pueden acudir al notario que quieran. Es decir, no todas las escrituras registradas en Badalona tienen por qu¨¦ ser de viviendas de la ciudad ni, a la inversa, todas las compraventas de pisos de Badalona tienen que ser registradas en notarios de la localidad. Adem¨¢s, se?alaron los miembros del Observatorio de la Vivienda, en Barcelona, una vez inscritas las viviendas correspondientes a promociones de la zona de Diagonal Mar, lo que quedan son transmisiones de vivienda usada. Y es entre particulares donde se producen las mayores ocultaciones de dinero en estas operaciones.