El BBVA prev¨¦ una desaceleraci¨®n "ordenada" de los precios de la vivienda

El BBVA considera que los precios de la vivienda en Espa?a han entrado en una senda de desaceleraci¨®n "ordenada" y no ve razones para anticipar una ca¨ªda brusca como las que se produjeron a principios de los ochenta y los noventa. El mercado inmobiliario vive un aterrizaje "suave" desde finales de 2003, cuando se registraron tasas de crecimiento del 18%, hasta el 13,1% actual y el 12% previsto para finales de este a?o, y que caer¨¢ a¨²n m¨¢s, hasta el 5%, en 2006. S¨®lo una subida inesperada de los tipos o una fuerte ca¨ªda del empleo podr¨ªan agravar este escenario.

El ¨²ltimo informe de Situaci¨®n inmobiliaria elaborado por el Servicio de Estudios del BBVA concluye que la desaceleraci¨®n de cinco puntos porcentuales registrada en las tasas de crecimiento de los precios de la vivienda en ocho trimestres desde finales de 2003 "supone el inicio de una nueva tendencia en el mercado de la vivienda, caracterizada por un ajuste ordenado de precios".

Seg¨²n Jos¨¦ Luis Escriv¨¢, economista jefe del Servicio de Estudios de la entidad bancaria, esa situaci¨®n se mantendr¨¢ en el futuro, ya que la demanda seguir¨¢ estando impulsada por tres factores: el crecimiento demogr¨¢fico, un mercado de trabajo din¨¢mico y tipos de inter¨¦s relativamente bajos. La inmigraci¨®n (se espera la entrada de unos 350.000 inmigrantes anuales), y el tir¨®n de los no residentes, permiten estimar que hasta 2011 habr¨¢ una "demanda estructural" de unas 600.000 viviendas anuales.

El efecto de una subida del tipo oficial de inter¨¦s en la zona euro, que los analistas dan por segura a partir del primer trimestre del a?o que viene, no ser¨¢ dram¨¢tico. "Estamos hablando de una subida de medio punto porcentual [en la actualidad el precio oficial del dinero est¨¢ en el 2%] el a?o que viene y, aunque se espera que se modere la inflaci¨®n y la subida pueda ser mayor en t¨¦rminos reales, se trata de tipos a¨²n extraordinariamente bajos", se?al¨® Escriv¨¢.

Seg¨²n c¨¢lculos de la entidad, una subida de tipos de 50 puntos b¨¢sicos incrementar¨ªa la cuota mensual de una familia espa?ola con una hipoteca media, que el BBVA cifra en 467 euros, el 15,2% de su renta disponible, hasta 483 euros mensuales, el 14,9% de su renta disponible, que se estima crecer¨¢ un 7% en t¨¦rminos nominales en 2006. El Euribor, principal tipo de referencia para fijar el tipo de las hipotecas en Espa?a, aument¨® 0,098 puntos en octubre, hasta situarse en el 2,414%. S¨®lo una fuerte subida de tipos, que Escriv¨¢ considera "improbable", o una gran desaceleraci¨®n del empleo podr¨ªan provocar una ca¨ªda brusca del precio de la vivienda.

750.000 viviendas iniciadas

El escenario de un ajuste moderado de los precios de la vivienda se refuerza por el lado de la oferta, que seguir¨¢ aumentando en un entorno de disminuci¨®n de la demanda. La construcci¨®n sigue manteniendo el dinamismo iniciado en 2002, con una tasa de crecimiento del 6,6% prevista para este a?o, seg¨²n el BBVA, que podr¨ªa moderarse hasta el 5% en 2006. Este a?o se ha iniciado la construcci¨®n de 750.000 viviendas, destinadas a cubrir la demanda derivada de factores demogr¨¢ficos -nuevos hogares e inmigraci¨®n- y segundas residencias.

Sin embargo, seg¨²n el estudio del BBVA, "en los tres primeros meses de 2005, los ritmos de venta han continuado moder¨¢ndose en algunos mercados", lo que podr¨ªa hacer caer el aumento de nuevas viviendas iniciadas el a?o que viene hasta un 5%, tras haber registrado tasas de crecimiento anuales del 20% desde principios de 2004. El estudio cita asimismo una ca¨ªda del n¨²mero de tasaciones del 4% entre enero y septiembre y las menores entradas de inversi¨®n extranjera en inmuebles.