Nueva ley, viejas creencias

"Carcoma urban¨ªstica" (J. Araujo), "bomba de neutrones" (J. A. Mart¨ªn Pall¨ªn), tales son algunos de los t¨¦rminos con los que en estos d¨ªas se est¨¢ evocando el fen¨®meno de destrucci¨®n del territorio provocado por la ¨²ltima y prolongada onda del ciclo de construcci¨®n desenfrenada de que "disfruta" nuestro pa¨ªs.

Indiscriminadamente, a lo largo y ancho de nuestra geograf¨ªa, sin excesiva distinci¨®n del color pol¨ªtico de los ediles, no hay semana que pase sin que las cr¨®nicas -con frecuencia aderezadas con sospechas o acusaciones de corruptelas- relaten un nuevo episodio de urbanismo municipal dirigido a amplificar y perpetuar el antedicho fen¨®meno.

Apagadas las sirenas de alarma que hace tan solo unos meses hab¨ªan sido activadas por un informe sobre el proceso de ocupaci¨®n territorial en el periodo 1990-2000, realizado a partir de los estudios por sat¨¦lite (Proyecto Corine Land Cover), la alarma volvi¨® a sonar de nuevo a ra¨ªz de otro informe (Janelly Fourtou) y de la correspondiente resoluci¨®n del Parlamento Europeo, con ocasi¨®n de la espuria y abusiva aplicaci¨®n de la ley urban¨ªstica valenciana.

No deber¨ªa ignorarse la muy desigual distribuci¨®n de las diferentes clases de suelo en la regi¨®n

Los precios de la vivienda han batido r¨¦cords hist¨®ricos de crecimiento

El Plan General de 1997 extendi¨® el suelo potencialmente edificable hasta el agotamiento

En la Comunidad de Madrid, el proyecto de Ley del Suelo que su Gobierno pretende sacar adelante como reforma de la que hace apenas cuatro a?os aprobara la Asamblea con los exclusivos votos del mismo partido que hoy sigue gobernando, acaba de ser dictaminado favorablemente por el Consejo Econ¨®mico y Social, eso s¨ª con el voto en contra del Grupo Sindical. En la recta final de su tramitaci¨®n y discusi¨®n parlamentaria, probablemente terminar¨¢ siendo aprobado de nuevo por la exigua mayor¨ªa que sostiene al Gobierno de esta Comunidad.

Mientras tanto, el Ministerio de la Vivienda por su parte no consigue alumbrar la tantas veces anunciada reforma de la legislaci¨®n urban¨ªstica estatal.

Dos son los aspectos sobre los que se ha venido centrando la atenci¨®n del proyecto de ley madrile?a: su supuesto efecto sobre los precios de la vivienda y la exclusi¨®n de los municipios de menor poblaci¨®n de las medidas urban¨ªsticas de acompa?amiento a la pol¨ªtica de protecci¨®n p¨²blica a la vivienda contenidas en la vigente ley del suelo de la Comunidad.

Sobre la pretendida incidencia en los precios hay que empezar por aclarar que el principio al que responden "las buenas intenciones" de la reforma est¨¢ basado en la siguiente l¨ªnea argumental:

1?, el precio de la vivienda al dificultar o imposibilitar su acceso a un buen n¨²mero de ciudadanos constituye un problema,

2?, para resolverlo, ampliando las posibilidades de dicho acceso, es preciso agilizar la transformaci¨®n / urbanizaci¨®n de suelo,

3?, la abundancia de suelo calificado o calificable, es decir el ahora denominado "r¨²stico transformable", producir¨¢ un descenso en los precios del suelo primero, y a continuaci¨®n en los de la vivienda...

De ese modo se cerrar¨ªa un falaz "circulo virtuoso" jam¨¢s verificado y todav¨ªa menos en los ¨²ltimos tiempos.

Poco importa si los hechos y el an¨¢lisis de los mismos desmienten una y otra vez la linealidad de esa argumentaci¨®n poniendo en entredicho la intenci¨®n a la que trata de satisfacer.

Desde la originaria Ley del Suelo de 1956 hasta la fecha, las innumerables versiones que la han sucedido han venido insistiendo, desde visiones distintas pero invariablemente, en ese piadoso prop¨®sito, convertido en fundamento y justificaci¨®n de las mismas, sin que el escaso o nulo ¨¦xito de lo conseguido a ese respecto haya llevado alguna vez a reconsiderarlo.

Pero es sobre todo a partir de 1997, con el Partido Popular en el Gobierno, cuando al aprobarse una nueva ley del suelo estatal, el aludido principio, como m¨¦dula de esa ley, pas¨® a inspirar y dar soporte legal a un nuevo modelo de crecimiento expansivo y de ocupaci¨®n del territorio a saturaci¨®n. En la escasez cuasi natural del suelo -reforzada por la lentitud de los procesos de adecuaci¨®n para poder edificar sobre el mismo- es donde, seg¨²n esa visi¨®n, reside la responsabilidad del encarecimiento de la vivienda.

De nuevo aqu¨ª -como con tanta frecuencia ocurre-, desde una verdad [la "escasez" -con los diversos factores que la refuerzan- determina un incremento en los costes de producci¨®n que el promotor ha de soportar], puede llegarse directamente a una gran falacia: son esos costes los que al determinar el precio de la vivienda terminan as¨ª encareci¨¦ndola.

Consagrado ese "razonamiento" como convicci¨®n o creencia econ¨®mica -por d¨¦bil que sea su fundamento te¨®rico y sobre todo emp¨ªrico-, no es preciso ya hacer demasiados distingos: pr¨¢cticamente igual da que esa escasez se refiera al suelo calificado, al suelo urbanizado o al suelo "ofertado".

Y sin embargo esa distinci¨®n resulta ser clave para conseguir no ya una meta realmente inalcanzable a partir de semejantes instrumentos, como ser¨ªa la disminuci¨®n de los precios de la vivienda -cuyo origen y explicaci¨®n est¨¦n en otro campo [en el de la demanda, con sus diferentes factores]- pero si al menos una eliminaci¨®n de algunas de las muchas ineficiencias que lastran el proceso productivo en el sector inmobiliario y, con ello, una reducci¨®n de los costes de producci¨®n; objetivo ¨¦ste con el que no cabr¨ªa m¨¢s que estar de acuerdo.

De lo contrario, esa apelaci¨®n indiscriminada a la escasez, sin m¨¢s, acaba traduci¨¦ndose en una obsesiva preocupaci¨®n por extender y aumentar la superficie del suelo calificado

[declarado como "r¨²stico transformable" o "apto par urbanizar", tanto da], en la ingenua

creencia de que ello inducir¨¢ un proceso de competencia que acabar¨¢ llevando los precios hacia abajo. Cuando, al rev¨¦s, la ¨²nica consecuencia verificable seguir¨¢ siendo la elevaci¨®n generalizada del precio en lo que anteriormente era suelo r¨²stico, la consiguiente alimentaci¨®n de la espiral especulativa y finalmente el ulterior recalentamiento del mercado inmobiliario en su conjunto.

Ejemplo elocuente de ello es lo sucedido tras la aprobaci¨®n en Madrid de un flamante Plan General que en 1997 extendi¨® el suelo potencialmente edificable hasta el agotamiento de las 60.000 hect¨¢reas de su t¨¦rmino municipal: desde entonces al d¨ªa de hoy, los precios de la vivienda han batido r¨¦cords hist¨®ricos de crecimiento tanto en t¨¦rminos nominales como reales.

El Proyecto aqu¨ª comentado pretende, en ausencia de un diagn¨®stico sustentado en la observaci¨®n y el examen de "la realidad real", encerrar toda la complejidad de esta regi¨®n en unas pocas cifras, cuya expresi¨®n agregada y porcentual lejos de evidenciar aqu¨¦lla, s¨®lo logra enmascararla ante el lector incauto: ?o es que a caso nadie ha advertido que ese "escaso" 17,49% de territorio que a¨²n queda por colonizar -casi 150.000 hect¨¢reas de suelo "r¨²stico transformable"-, es m¨¢s del doble del actual suelo urbano, en donde viven y trabajan casi seis millones de personas? ?Pueden los inspiradores de este proyecto de ley no haber ca¨ªdo en la cuenta que esos casi 1.500 millones de metros cuadrados de suelo son m¨¢s de 50 veces lo que ha consumido la ciudad consolidada a lo largo de 11 siglos? (Las 2.720 hect¨¢reas que ocupan en Madrid el centro hist¨®rico y su ensanche decimon¨®nico).

Para razonar en t¨¦rminos de escasez -siempre relativa- ?no ser¨ªa m¨¢s aconsejable reorientar un modelo de crecimiento sustentado en un consumo de suelo por habitante que crece a ritmo exponencial?; ?no ser¨ªa m¨¢s l¨®gico diferenciar mediante la oportuna ordenaci¨®n territorial lo que sucede en los muy distintos lugares del territorio regional?, ?o es que se piensa que a esos efectos da igual que aquellas cifras correspondan al municipio-capital o a los pueblos de la sierra o de la sagra?

Y lo m¨¢s sorprendente es que desde la extremada simpleza de esos indicadores porcentuales, se haya pretendido dogmatizar con la arrogancia propia del "pensamiento ¨²nico", al afirmar que "la propia situaci¨®n real del territorio de la Comunidad de Madrid no deja ya margen alguno para otro tipo de planteamientos [distintos al de la ocupaci¨®n "a saturaci¨®n"], por muy bienintencionados que estos sean".

En cuanto al otro aspecto -el de la discriminaci¨®n (negativa) de los peque?os municipios en la protecci¨®n de vivienda- para comprender su significado e impacto verdaderos no deber¨ªa pasarse por alto, tampoco en este extremo, la muy desigual distribuci¨®n de las diferentes clases de suelo en esta Comunidad.

Los municipios a los que el proyecto de nueva Ley del Suelo exime de la obligaci¨®n de reservar suelo para vivienda protegida (los de menos de 15.000 habitantes) aunque en poblaci¨®n representan actualmente menos del 8% del total, concentran en cambio el 70% del suelo de la Comunidad y el 80% del no urbanizable (es decir el "r¨²stico transformable"). Si a lo anterior unimos la importancia que algunos de ellos tienen ya (por su localizaci¨®n y posici¨®n) en cuanto a expectativas inmobiliarias, no es dif¨ªcil predecir los estragos que puede causar tal exenci¨®n como nuevo est¨ªmulo para la "b¨²squeda del m¨¢ximo beneficio", inseparable tantas veces de la pura codicia inmobiliaria.

Por otra parte son precisamente estos municipios (sobre todo algunos), los que m¨¢s necesitar¨ªan de ese tipo de protecci¨®n porque en ellos, a diferencia de lo que ocurre en los m¨¢s centrales y de mayor tama?o, tales medidas de limitaci¨®n administrativa de precios pueden ser realmente efectivas, al ser menor el diferencial con los precios del mercado de viviendas libres.

Como colof¨®n s¨®lo cabe decir que, por encima de cualquier otra consideraci¨®n, lo que finalmente prevalece en el juicio sobre esta reforma es su radical inutilidad, el ensimismamiento de la mirada hacia el pasado y la p¨¦rdida de una ocasi¨®n para extraer consecuencias de lo que ya cabe percibir en el presente para afrontar un futuro que, en cualquier caso, va a ser bien distinto.

El centro de atenci¨®n pues, deber¨ªa desplazarse desde donde, vanamente, siempre ha tratado de estar -el suelo y su mercado-, hacia otras preocupaciones m¨¢s acuciantes y sobre todo m¨¢s ajustadas a la naturaleza normativa del instrumento.

La ordenaci¨®n y planificaci¨®n regional y la rehabilitaci¨®n e intervenci¨®n en la ciudad existente, deber¨ªan ser -sin duda- las cuestiones que por m¨¢s aplazadas y al mismo tiempo m¨¢s perentorias, deber¨ªan ocupar ahora esa posici¨®n central.

En cualquier caso, para tratar de poner en pie una reforma ¨²til y sobre todo duradera, parece imprescindible el cumplimiento previo de algunos requisitos que en la de ahora para nada se han tenido en cuenta:

- Haber llegado a establecer un diagn¨®stico convincente sobre la realidad urbana y territorial (madrile?a) y sobre las insuficiencias de la vigente legislaci¨®n para afrontar y mejorar dicha realidad.

- Tener capacidad para presentar ordenadamente y con claridad los objetivos de la reforma y los instrumentos id¨®neos para alcanzarlos.

- Contar con la posibilidad de llegar a establecer una efectiva coordinaci¨®n entre el Gobierno central y el de la Comunidad, a fin de alcanzar la m¨¢xima coherencia y convergencia entre las reformas de la ley estatal y de la auton¨®mica.

- Posibilidad, asimismo real, de alcanzar el m¨¢s amplio consenso pol¨ªtico -pr¨¢cticamente la unanimidad- sobre una reforma basada en un firme prop¨®sito de estabilidad y durabilidad.

Jes¨²s Gago D¨¢vila es arquitecto urbanista.