V¨¦rtigo inmobiliario en el parqu¨¦

El boom inmobiliario se ha instalado en la Bolsa. La suerte de la mayor compa?¨ªa de su sector en Europa, Metrovacesa, se decidi¨® a los puntos el mi¨¦rcoles tras seis meses de guerra sin cuartel entre su mayor accionista, la familia Sanahuja, y su presidente, Joaqu¨ªn Rivero. El control de la inmobiliaria catalana Colonial, otro gigante del sector, cambiar¨¢ de manos en 48 horas si no hay sorpresas y prospera la OPA amistosa lanzada por Inmocaral. Y en la pista de despegue, pendientes de los ¨²ltimos tr¨¢mites en la CNMV y de la valoraci¨®n previa de sus activos, se encuentran dos ofertas p¨²blicas de compra, la del Grupo San Jos¨¦ sobre Parquesol y la de Reyal sobre Urbis, otra de las grandes, y una oferta publica de venta de acciones de Realia. En lo que va de a?o se han incorporado al parqu¨¦ cuatro inmobiliarias, y varias sociedades del sector lideran las revalorizaciones del mercado en 2006.

El control de Colonial, otro gigante del sector, cambiar¨¢ de manos en 48 horas s¨ª no hay sorpresas y prospera la OPA lanzada por Inmocaral

Astroc, con una revalorizaci¨®n de sus acciones de m¨¢s del 200% en cuatro meses, se ha convertido en la salida a Bolsa m¨¢s rentable en un lustro

El mercado no gana para sorpresas. Metrovacesa cotiz¨® 10 euros por encima del precio de la OPA lanzada por su presidente 24 horas despu¨¦s de su conclusi¨®n, lo que puede significar que la guerra por su control con la familia Sanahuja sigue de forma soterrada. Mientras, Inmocaral, considerada un chicharro burs¨¢til hasta hace unos meses, se revaloriz¨® en torno a un 30% en la semana (acumula una apreciaci¨®n del 300% en 2006) y lleg¨® a representar, con la previsible inmediata incorporaci¨®n de Colonial a su negocio, una amenaza potencial al liderazgo de Metrovacesa en el sector inmobiliario y una seria candidata a reemplazar al grupo que preside Rivero en el selectivo ¨ªndice Ibex 35.

- Inmocaral. Hace poco m¨¢s de un a?o, Luis Portillo, un empresario sevillano entonces no muy conocido, lanz¨® una oferta p¨²blica de adquisici¨®n (OPA) sobre el 100% de las acciones de Inmocaral, una compa?¨ªa cotizada, pero peque?a y residual, con el objetivo, seg¨²n dijo, de convertirla en la quinta inmobiliaria espa?ola. Unos meses despu¨¦s, y ya como presidente de Inmocaral, formul¨® otra OPA sobre la totalidad de las acciones de Colonial, un bocado mayor (triplicaba la capitalizaci¨®n burs¨¢til de la sociedad compradora, y las ventas de ¨¦sta en 2005 equival¨ªan a menos de un 1% de las de la inmobiliaria que se pretende adquirir). En una y otra oferta pact¨® previamente el ¨¦xito de su desenlace con los socios de control, la familia del ex presidente de Inmocaral, Francisco Carrasco, que controlaba el 72,34% de su capital, y La Caixa (que tiene el 39,37% de Colonial).

Estas dos r¨¢pidas y sucesivas ofertas de compra y la prevista fusi¨®n de Inmocaral y Colonial, que con gran probabilidad va a dejar en manos de Portillo, un gigante casi de la talla de Metrovacesa, ha provocado, como los terremotos, r¨¦plicas y sacudidas. La salida del empresario sevillano del capital de Metrovacesa, oficialmente para evitar conflictos de intereses tras su entrada en Inmocaral, le ha deparado munici¨®n (331 millones por su 5,66%) para preparar la operaci¨®n de Colonial.

- Urbas. Tras las bambalinas, otra peque?a sociedad cotizada, Urbas, y algunos empresarios e inversores inmobiliarios est¨¢n repitiendo los pasos previos de Inmocaral y de su actual presidente, Luis Portillo, y est¨¢n transfiriendo a ella activos para ponerlos en valor en el mercado, y acaban de comunicar a la CNMV una ampliaci¨®n de capital de 20 millones.

Un despegue m¨¢s en ciernes. Las inmobiliarias espa?olas han protagonizado la mayor parte de las salidas a Bolsa este a?o, buena parte de las ampliaciones de capital y una de las mayores pugnas -la citada guerra de OPA entre Joaqu¨ªn Rivero y los Sanahuja en Metrovacesa- por el control de una sociedad cotizada. S¨®lo las OPA activas del sector inmobiliario en la ¨²ltima semana, sin contar otras operaciones societarias, acumulaban un valor conjunto de casi 12.000 millones de euros. Los todav¨ªa buenos resultados de su sector (v¨¦ase la informaci¨®n gr¨¢fica adjunta) y las buenas valoraciones del mercado de renta variable, junto al convencimiento de la proximidad de un cambio de escenario en su actividad, con un incremento en los tipos de inter¨¦s y una desaceleraci¨®n en los precios y en la demanda de viviendas, les ha impulsado a recurrir a la Bolsa para recabar financiaci¨®n para diversificar productos y mercados.

Los movimientos se suceden y algunos analistas descuentan ya posibles OPA de inmobiliarias a¨²n ajenas a la Bolsa sobre otras que no llevan ni un a?o cotizando. Ya ha sucedido con Parquesol y otras pueden seguir su ejemplo. De momento, otras salidas a Bolsa realizadas o anunciadas por empresas de este sector en 2006 son las siguientes:

- Renta Corporaci¨®n. Es una empresa catalana especializada en rehabilitaci¨®n y compraventa de edificios y en cuyo consejo y directiva se encuentran varios ex altos cargos pol¨ªticos. Fue la primera inmobiliaria y la primera sociedad en incorporarse este a?o al mercado burs¨¢til. Inici¨® el 5 de abril su andadura a un precio de 33 euros por acci¨®n, un 13,8% por encima de los 29 euros, a los que coloc¨® un 33% de su capital social. Hoy, sin embargo, cotiza en el entorno del precio de salida y ha sido, junto a Parquesol, el patito feo de las ¨²ltimas salidas a Bolsa de su sector. Y eso que ha triplicado su facturaci¨®n y su beneficio en el primer semestre respecto a igual periodo de 2005. Su pecado, seg¨²n los analistas, fue fijar un precio demasiado alto para su estreno en el parqu¨¦.

- Parquesol. La inmobiliaria vallisoletana, la segunda en lanzarse al ruedo de la Bolsa este a?o, se las promet¨ªa felices al dirigir s¨®lo sus ofertas de venta y suscripci¨®n a inversores institucionales o con mandatos de compra superiores a 50.000 euros, pero protagoniz¨® el 5 de abril el peor estreno en el parqu¨¦ desde la entrada de Iberia en este mercado en abril de 2001. Coloc¨® un 35% de su capital y su estreno fue un fiasco. La ca¨ªda al finalizar el primer d¨ªa de cotizaci¨®n se aproxim¨® al 4%, cerr¨® a 21,75 euros por t¨ªtulo y su precio de salida fueron 23 euros.

Todav¨ªa esta semana, pese a la OPA presentada a finales de julio por el Grupo San Jos¨¦ por el 100% de su capital a 23,1 euros por t¨ªtulo, la inmobiliaria cotizaba por debajo del precio de salida.

Banesto Bolsa, en un reciente informe sobre Parquesol, afirma que el precio ofrecido por San Jos¨¦ es muy bajo, "tanto si atendemos al valor de los activos de Parquesol, al precio de salida en su oferta p¨²blica de venta de acciones (OPV), a nuestra valoraci¨®n o a las ¨²ltimas operaciones registradas en el mercado inmobiliario espa?ol. Por otro lado, vemos que el accionista minoritario vuelve a estar en desventaja porque la OPA ya ha sido aceptada por el accionista mayoritario, el precio nos parece competitivo y aquellos que entraron en la OPV tan s¨®lo conseguir¨¢n una revalorizaci¨®n del 0,4%, y eso sin tener en cuenta el valor temporal del dinero".

- Riofisa. La inmobiliaria controlada por la familia Losantos y participada por Caixa de Catalunya con un 32% de participaci¨®n fue la cuarta empresa de su sector en desembarcar este a?o en la Bolsa. A finales de abril anunci¨® su salida a trav¨¦s de una OPV, con la que iba a colocar en el mercado el 30% de su capital entre inversores particulares e institucionales. Y el 19 de julio se estren¨® en el parqu¨¦ con una subida del 8,33%, al fijar su primer precio en 19,5 euros frente a los 18 establecidos como precio de salida de la compa?¨ªa.

Riofisa, especializada en la promoci¨®n de centros comerciales, aterriz¨® en el parqu¨¦ con buen pie tras haber colocado en el mercado, a trav¨¦s de una OPV, el 26,1% de su capital, 11,77 millones de t¨ªtulos, porcentaje que se pod¨ªa elevar hasta el 29,99 con los 1,76 millones de acciones reservadas a los colocadores.

Esta inmobiliaria, que ha multiplicado por seis su beneficio en el primer semestre y cuyas acciones acumulan una revalorizaci¨®n cercana al 35% desde la OPV, ha incorporado en los ¨²ltimos meses a su accionariado al grupo mexicano Hidafa, que tom¨® un 7,09% de su capital a trav¨¦s de la OPV y en compras posteriores en Bolsa, y a Rosal¨ªa Mera (ex esposa del presidente de Inditex, Amancio Ortega) que, a trav¨¦s de su sociedad inversora Rosp Corunna, controla ya un 5% de la inmobiliaria.

La salida a Bolsa de Riofisa coincidi¨® con la puesta en marcha de un ambicioso plan estrat¨¦gico de expansi¨®n para diversificar su implantaci¨®n geogr¨¢fica y entrar en nuevos productos y actividades inmobiliarias. El plan prev¨¦ inversiones por valor de 3.000 millones de euros hasta 2008.

Astroc. "La tarta inmobiliaria se va a reducir y mucha gente no profesional que ha entrado en el mercado saldr¨¢. Como ninguna compa?¨ªa tiene una cuota mayor al 5% quien lo haga bien, en un escenario de ralentizaci¨®n, podr¨¢ subir esa cuota", afirm¨® el presidente de Astroc, Enrique Ba?uelos, en el acto de presentaci¨®n de la oferta p¨²blica de venta de acciones (OPV) de su compa?¨ªa a los analistas. El d¨ªa 24 de mayo debut¨® en Bolsa y hoy Astroc, con una revalorizaci¨®n de m¨¢s del 200% en s¨®lo cuatro meses (supera ya los 2.300 millones de capitalizaci¨®n), es la salida a Bolsa m¨¢s rentable de los ¨²ltimos cinco a?os.

Los buenos datos de la promotora valenciana y la estrategia que escogi¨® para dar el salto al mercado de valores (un descuento del 25% sobre el valor estimado con que sali¨® a Bolsa, 6,40 euros) explican en buena medida el ¨¦xito de su estreno y de su trayectoria posterior en Bolsa.

"Se han cumplido los objetivos de la OPV: institucionalizaci¨®n del accionariado y visibilidad en los mercados", se?alan fuentes de Astroc. "Se ha dado entrada en el accionariado a importantes compa?¨ªas como Corporaci¨®n Caixa Galicia, G3T (Godia) y Nozar, con un 5% cada una, y se ha cedido asientos en el consejo de administraci¨®n a sus representantes". Y tambi¨¦n se han cumplido los compromisos contra¨ªdos en la tramitaci¨®n de la OPV, agregan. "Hace unos d¨ªas anunciamos la distribuci¨®n de un dividendo del 50% de nuestros beneficios, el porcentaje m¨¢s elevado del sector. Medida que se materializar¨¢ con el reparto a cuenta de casi 30 millones de euros, con respecto al beneficio neto del primer semestre".

- Realia. La inmobiliaria controlada por FCC y Caja Madrid prepara estos d¨ªas su salida a Bolsa, que se producir¨¢ en los pr¨®ximos meses, probablemente en el primer trimestre de 2007, y que oscilar¨¢ entre un 30% y un 50% de su capital. La constructora y la caja de ahorros est¨¢n perfilando los ¨²ltimos detalles, como la valoraci¨®n de los activos o la elaboraci¨®n del cuaderno de ventas. Entre otros temas pendientes, se encuentra el de la estructura accionarial que tendr¨¢ Realia a la hora de estrenarse en el parqu¨¦. Desde 2000, tanto FCC como Caja Madrid controlan el 49,17% de la inmobiliaria, pero hace algunos meses han llegado a un acuerdo para que la empresa que controla Esther Koplowitz pueda consolidar por el m¨¦todo de integraci¨®n global en sus cuentas los resultados de Realia. Extremo que obliga a FCC a incrementar su peso -directo o indirecto- en el accionariado de Realia