Realia en el parqu¨¦, un test para el sector
La filial de FCC y Caja Madrid se estrena en Bolsa en un momento dif¨ªcil para las inmobiliarias
Realia colocar¨¢ el mi¨¦rcoles m¨¢s de 120 millones de acciones en el mercado a un precio m¨¢ximo de 8,80 euros. Con este movimiento la entidad participada por FCC y Caja Madrid tendr¨¢ una valoraci¨®n de entre 2.191 y 2.441 millones de euros. La entrada de Realia en el club de las inmobiliarias espa?olas con mayor cotizaci¨®n servir¨¢ como una toma de temperatura para un sector que hace un mes se desplom¨® en Bolsa.
El ¨¦xito de la OPV depende de su aceptaci¨®n entre los inversores institucionales extranjeros, a los que se destina el 52,1% del paquete
Realia, que se dedica tanto a la gesti¨®n patrimonial como a la promoci¨®n y gesti¨®n de suelo, hab¨ªa establecido en el folleto que envi¨® a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV) a mediados de mayo una banda de precios indicativa y no vinculante de entre 7,9 y 9,7 euros. Pero esta semana ha reducido el precio m¨¢ximo hasta los 8,8 euros.
Tras el desplome de Astroc -que arrastr¨® a finales de abril al resto de inmobiliarias cotizadas-, la irrupci¨®n de Realia en el mercado continuo y en las Bolsas de Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao supone un test que medir¨¢ la fortaleza burs¨¢til de las inmobiliarias en un momento de ajuste a la baja en el sector.
Los analistas se?alan que el ¨¦xito de la oferta p¨²blica (OPV) depende de su aceptaci¨®n entre los inversores institucionales extranjeros, a los que se destina el 52,1% de la oferta.
A la espera de conocer la reacci¨®n de los extranjeros ante su salida a Bolsa, los potenciales compradores minoristas, que pueden acceder al 32,27% del paquete, s¨ª que se han mostrado interesados. En la ¨²ltima semana, la demanda ha triplicado el n¨²mero de acciones que se hab¨ªa asignado a este tramo. El 15,63% restante corresponde al tramo espa?ol para inversores cualificados.
Los 120,49 millones de acciones que saldr¨¢n al mercado representan el 43,44% del capital social de Realia. Esta cifra puede ampliarse hasta 132,42 millones de t¨ªtulos (el 47,74%) si se ejercita la opci¨®n de compra que se reservan los bancos colocadores o green shoe.
En el folleto enviado a la CNMV, la entidad que preside Ignacio Bay¨®n se?ala siete objetivos para el trienio 2006-2009. El primero, que su ¨¢rea de patrimonio represente entre el 45% y el 55% del valor a precio de mercado de sus activos, que ascienden a 3.596 millones de euros. Ahora mismo este porcentaje, si se excluye la compra de la patrimonialista francesa SIIC, es del 35%.
Otros de sus objetivos para este periodo son: incrementar el n¨²mero de centros comerciales hasta que esta actividad represente el 50% del valor de la cartera de patrimonio en Espa?a; expandirse en el mercado europeo; incrementar la entrega de viviendas un 25% hasta las 2.000 anuales; y el que las actividades del ¨¢rea de promoci¨®n y suelo fuera de Espa?a no excedan el 25% de sus ingresos totales en esta ¨¢rea.
La entidad que en junio de 2000 crearon FCC y Caja Madrid para unificar sus actividades de patrimonio y actividades inmobiliarias ha prometido destinar como m¨ªnimo la mitad de los beneficios al reparto de dividendos. En el anterior ejercicio su beneficio de explotaci¨®n roz¨® los 100 millones.
FCC y Caja Madrid, con un 51% del capital repartido a partes iguales, mantendr¨¢n el control de la compa?¨ªa. Cada uno ingresar¨¢ m¨¢s de 500 millones con la venta de su participaci¨®n. La constructora presidida por Marcelino Oreja ostentar¨¢ el poder, aunque necesitar¨¢ el visto bueno de la caja que dirige Miguel Blesa para tomar decisiones estrat¨¦gicas. La propia Realia se?ala el riesgo de que los intereses de los accionistas de control, FCC y Caja Madrid, puedan divergir de los otros socios.
Los riesgos de la nueva cotizada
En el folleto que env¨ªa a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores, Realia enumera una serie de factores de riesgo a los que ha de hacer frente la compa?¨ªa.
Entre ¨¦stos, destacan tres: la "posible falta de correspondencia" entre el valor de tasaci¨®n de la cartera inmobiliaria y el valor actual de sus activos; los riesgos relativos a la nueva estructura de financiaci¨®n y la concentraci¨®n de las actividades de patrimonio y promoci¨®n en determinadas zonas.
Una tasadora independiente estim¨® los activos inmobiliarios de Realia a 31 de diciembre de 2006 en 6.386 millones de euros. El valor neto de los activos (NAV) ser¨ªa de 3.033 millones, o 2.426 millones despu¨¦s de impuestos (8,75 euros por acci¨®n), seg¨²n esa misma entidad.
"Esa tasaci¨®n se fundamente en numerosas hip¨®tesis sin confirmar y podr¨ªa diferir considerablemente del tipo de valoraci¨®n que un prestamista hipotecario en Espa?a tendr¨ªa que elaborar", dicen en el folleto.
El segundo factor de riesgo, el relativo a la financiaci¨®n, se basa en el incremento de la deuda de Realia hasta 1.845 millones de euros a fines de 2006. Esta deuda se debe a la reciente expansi¨®n del negocio patrimonial, incluyendo la adquisici¨®n de la francesa SIIC.
Por ¨²ltimo, Realia concentra sus actividades en zonas geogr¨¢ficas muy concretas -las de patrimonio, en Madrid, Barcelona y Par¨ªs; y las de promoci¨®n, en Andaluc¨ªa, donde se encuentra la mitad de su cartera de suelo-. Esta concentraci¨®n deja a la inmobiliaria en una fr¨¢gil situaci¨®n ante posibles cambios de las condiciones econ¨®micas o de la demanda de viviendas en estas zonas.
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