Ignacio Bay¨®n, presidente de Realia: "El sector inmobiliario es s¨®lido y le quedan muchos a?os de desarrollo"

Realia se estrena en Bolsa pasado ma?ana. Cinco d¨ªas antes de la puesta de largo, su presidente, Ignacio Bay¨®n, de 63 a?os, recita un mantra con el que resume las ventajas que la inmobiliaria, participada a partes iguales por FCC y Caja Madrid, ofrecer¨¢ a sus futuros inversores: "Estrategia internacional, alta rentabilidad por dividendo, valor l¨ªquido y accionistas de referencia experimentados".

Pregunta. Rebajaron el precio m¨¢ximo de 9,7 a 8,8 euros por acci¨®n. ?Significa esto que la oferta inicial estaba sobrevalorada?

Respuesta. No creo. Los accionistas y los bancos asesores tomaron esta decisi¨®n porque entendieron que el mercado est¨¢ ahora en ese precio. Fue una medida realista, porque no tiene sentido jugar fuera de la l¨ªnea de mercado.

P. Con la nueva banda, la cotizaci¨®n de Realia baila en torno a los 2.300 millones de euros. Considerando que el valor neto de sus activos (NAV) es de 2.426 millones, ?no est¨¢ demasiado ajustada la valoraci¨®n?

R. La empresa merece una valoraci¨®n muy interesante. Estoy seguro de que el recorrido de la acci¨®n va a ser claramente al alza. Tenemos un modelo de negocio muy bueno, con unos activos de primer¨ªsima calidad y una gran capacidad de crecimiento futuro.

P. Entonces, ?no le parece un precio demasiado alto?

R. Me parece realista. No digo realista en relaci¨®n con el valor que hoy tiene la propiedad, sino realista con las circunstancias del mercado.

P. Llegan en un momento dif¨ªcil para el sector, un mes m¨¢s tarde del desplome de las inmobiliarias.

R. Soy muy consciente de que hay ruido en el mercado, y de que esos ruidos nunca ayudan. Pero cuando decides estar en Bolsa, una cosa son los fundamentos de la sociedad y otra, las circunstancias del mercado. Yo distinguir¨ªa entre lo ocurrido en el mercado financiero y el real. En el primero, ha habido un susto importante de alguna empresa. Este susto afect¨® a las dem¨¢s inmobiliarias, aunque m¨¢s tarde se han recuperado. Pero el mercado real no tiene que ver con lo que ocurri¨® en Bolsa. Hablamos de un sector muy s¨®lido en Espa?a, al que le quedan muchos a?os de desarrollo y que cuenta con una demanda muy estable.

P. Tambi¨¦n ah¨ª se ven s¨ªntomas de agotamiento.

R. La mitad de nuestro valor lo tenemos en el ¨¢rea de patrimonio y la otra mitad, en el de promoci¨®n. Por esto, el reajuste s¨®lo nos afectar¨ªa al 50% del negocio. El patrimonio no me preocupa nada. Al rev¨¦s, el crecimiento de las rentas en el mercado de oficinas nos ofrece grandes oportunidades. Y hay tambi¨¦n una mayor actividad en los centros comerciales.

P. ?Y la promoci¨®n?

R. Cuando alcanzas una cifra enorme, lo ¨²nico que te queda es bajar de ese umbral. El ritmo de 750.000 viviendas al a?o, la misma cifra de Francia y Alemania juntas, era insostenible. Ahora nos situaremos en torno a las 500.000 viviendas. Estamos c¨®modos con esta situaci¨®n. Nuestros ritmos no est¨¢n m¨¢s all¨¢ de las 2.000 viviendas anuales. Es un sector que sigue con buena salud para los jugadores serios. No veo la crisis por ninguna parte.

P. ?Ser¨¢ la respuesta del mercado a los t¨ªtulos de Realia un term¨®metro de la situaci¨®n?

R. Puede ser. Entre otras cosas, porque tenemos un free float [porcentaje de capital libre en Bolsa] m¨¢s alto que las dem¨¢s inmobiliarias, que est¨¢n metidas en operaciones de tipo corporativo. Nuestra evoluci¨®n va a ser un referente y le auguro un excelente recorrido.

P. Pero el desplome de finales de marzo tuvo un fuerte impacto en la confianza de los extranjeros.

R. Los inversores manifiestan su preocupaci¨®n por la evoluci¨®n del mercado espa?ol. Pero hay que tener en cuenta que salen de una situaci¨®n en la que han ganado enormes cantidades de dinero con las inmobiliarias. Y les preocupa pensar que no van a seguir ganando ese dinero.

P. Existe el riesgo de que estos inversores sigan el consejo de Woody Allen en su pel¨ªcula Coge el dinero y corre.

R. A los inversores serios les interesan m¨¢s las empresas que los sectores. Cuando ven un proyecto s¨®lido, lo analizan. Todos los que se han interesado por la OPV conoc¨ªan y valoraban positivamente nuestros activos.

P. ?No les preocupa que les comparen con Astroc?

R. Nuestro modelo no tiene nada que ver con el de la empresa que usted cita. Realia invierte en patrimonio (oficinas y centros comerciales), tiene un gran parque de suelo y hace promoci¨®n bien hecha. Nada que ver con la empresa de la que habla. Estamos en el mismo sector, pero abarcamos segmentos muy distintos.

P. ?No cree necesaria una autocr¨ªtica en el sector para explicar las causas de la ca¨ªda?

R. Estas empresas han llevado a cabo muchas operaciones corporativas, lo que las ha llevado a niveles muy altos de endeudamientos. Nosotros nunca hemos entrado en este terreno.

P. En el ¨¢rea de patrimonio, s¨ª que han adquirido empresas.

R. S¨ª. La francesa SIIC tiene unos activos muy buenos en los mejores sitios de Par¨ªs. Hay quien piensa que es mejor comprar en sitios m¨¢s baratos, yo no.

P. En la moderaci¨®n del precio de la vivienda, ?ha tenido alguna influencia la pol¨ªtica del Ministerio de Vivienda?

R. Los ajustes de los precios se deben al mercado. El Gobierno no ha tomado ninguna medida directa que impacte sobre el mercado. Y me parece muy bien que no lo haya hecho.