?Ilegales para siempre?

Hay una realidad en Madrid y en otras partes de Espa?a muy dif¨ªcil de obviar. Tampoco parece correcto ni acertado mirar para otro lado. La Ca?ada Real Galiana es un antiguo camino de trashumancia en el que no est¨¢ permitido edificar. Pero tiene m¨¢s de 2.000 casas ilegales. Y unos 40.000 habitantes que se han ido asentando poco a poco, desde los a?os setenta, a lo largo de 15 kil¨®metros de esta v¨ªa pecuaria ubicada en la Comunidad de Madrid. La ocupaci¨®n comenz¨® cuando vecinos de Vallecas y Getafe se desplazaron hacia all¨¢ a plantar huertos y construir peque?as caba?as de fin de semana. 40 a?os despu¨¦s, los vecinos est¨¢n m¨¢s que asentados. Pero el mero transcurso del tiempo no es suficiente para legalizar una urbanizaci¨®n ilegal.

El alcalde de Managua: "Los bancos dan cr¨¦ditos si est¨¢s legalizado"

En la Ca?ada Real de Madrid viven 40.000 personas en casas ilegales

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Legalizar el asentamiento de Madrid provocar¨ªa un efecto llamada

Algunos expertos proponen darles concesiones temporales

Algunos de sus habitantes ofrecen pagar el terreno, en suelo p¨²blico

Brasil ha concedido t¨ªtulos de propiedad a millones de habitantes

El Ayuntamiento de Madrid declar¨® el pasado octubre la guerra a las casas de la Ca?ada. El derribo de una vivienda desat¨® una batalla campal entre los vecinos y la polic¨ªa. Y, seg¨²n un informe del ¨¢rea de Urbanismo, existen un centenar de ¨®rdenes de desalojo y demolici¨®n. Los vecinos, mientras, siguen reivindicando la legalizaci¨®n de sus casas. ?Es eso posible? ?Existe alguna soluci¨®n para paliar la tragedia cotidiana que se vive en uno de los asentamientos chabolistas m¨¢s grandes de Europa?

Si las viviendas y accesos estuvieran sobre terrenos privados, la propiedad se adquirir¨ªa a los 30 a?os de posesi¨®n pac¨ªfica y p¨²blica. Sin embargo, la Ca?ada Real es dominio p¨²blico, y por tanto, inalienable, inembargable e imprescriptible. El suelo sobre el que est¨¢n construidas las viviendas no puede adquirirse por usucapi¨®n, es decir, mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo previsto en la ley, de modo que todo lo construido nunca pasar¨¢ a ser propiedad de sus ocupantes.

Hay quienes piensan que el drama s¨®lo tendr¨¢ una soluci¨®n jur¨ªdica cuando haya una voluntad pol¨ªtica de atribuir la propiedad de los inmuebles a sus ocupantes. Una medida en consonancia con la que tom¨® en 2003 el presidente brasile?o Lula al otorgar t¨ªtulos de propiedad a millones de habitantes de las favelas. Un enfoque, el de la titularizaci¨®n, que est¨¢ siendo empleado por muchos gobiernos de pa¨ªses en desarrollo, especialmente en Am¨¦rica Latina.

"Conceder t¨ªtulos de propiedad e inscribirlos en el Registro supone que entre la luz donde antes hab¨ªa clandestinidad. Tener identificados a los propietarios es ventajoso para ellos, porque pueden demostrar su derecho, obtener cr¨¦dito o negociar con ¨¦l, pero tambi¨¦n lo es para la sociedad porque a partir de ah¨ª puede dirigirse con seguridad contra el titular leg¨ªtimo a efectos de notificaciones y otras acciones legales", argumenta Jos¨¦ Antonio Miquel Silvestre, registrador de la propiedad.

El principal valedor de esta tesis ha sido, desde hace a?os, el prestigioso economista peruano Hernando de Soto, presidente del Instituto Libertad y Democracia (ILD), que asesora a una treintena de jefes de Estado en Am¨¦rica Latina, Oriente Pr¨®ximo y Asia. De Soto siempre ha defendido que los pobres son los due?os de la mayor¨ªa de la propiedad de la tierra pero no tienen t¨ªtulos de propiedad que lo demuestren y, por tanto, no pueden disponer de sus terrenos para salir de su situaci¨®n. M¨¢s de la mitad de la poblaci¨®n mundial vive en lugares sin leyes reconocidas y aplicables, sin sistemas jur¨ªdicos para proteger a sus familias. Todos ellos tienen algo m¨¢s en com¨²n: Poseen m¨¢s de lo que hubiesen so?ado jam¨¢s.

En M¨¦xico, seg¨²n un informe del ILD, 13,2 millones de edificios, 139 millones de hect¨¢reas y ocho millones de empresas (el 91%) est¨¢n fuera del sistema legal, aunque el ILD calcula que el total de activos extralegales es de cerca de 600.000 millones de d¨®lares (unos 380.000 millones de euros). En Egipto, el 92% de las tierras y los edificios est¨¢n fuera de la ley. De una u otra forma, la propuesta de De Soto ha ido calando en los territorios m¨¢s necesitados y los distintos gobiernos han visto la necesidad de afrontar el calvario que viven millones de personas.

Managua, la capital de Nicaragua, es un fen¨®meno especial. Pr¨¢cticamente la mitad de la ciudad (unas 800.000 personas) es, a efectos jur¨ªdicos, ilegal. Hace ocho a?os se inici¨® la legalizaci¨®n de la mayor parte de los asentamientos. Sin embargo, el alcalde de la ciudad, el sandinista Dionisio Marenco, reconoce que apenas se han podido dar t¨ªtulos a un 20% del total al tratarse de un proceso "muy engorroso": las autoridades tienen que ir a buscar a las personas; el terremoto de 1972 devast¨® la ciudad, la dej¨® irreconocible, y ahora hay gente que no viv¨ªa donde sol¨ªa. "Un 80% de la poblaci¨®n vive en la completa miseria; son personas que lo dar¨ªan todo por tener su casita con un t¨ªtulo. Los bancos s¨®lo dan cr¨¦ditos si est¨¢s legalizado", explica el alcalde. "Una vez legalizadas las propiedades, es m¨¢s f¨¢cil pavimentar los lugares, que llegue la luz, el agua, en definitiva, las necesidades b¨¢sicas", a?ade.

Uno de los lugares m¨¢s degradados de Nicaragua es el basurero de La Chureca, donde viven miles de familias, y cuya rehabilitaci¨®n est¨¢ financiada en parte por Espa?a. "Nadie puede conocer una cosa as¨ª y no hacer nada", dijo el pasado verano la vicepresidenta del Gobierno, Mar¨ªa Teresa Fern¨¢ndez de la Vega, despu¨¦s de visitar el lugar.

En Brasil, el problema viene de lejos aunque no es hasta 1992 cuando se reconoce formalmente la existencia de favelas. El enfoque, debido a la magnitud del territorio, est¨¢ dirigido a la rehabilitaci¨®n integral de los asentamientos informales. La titularizaci¨®n es uno de los aspectos abarcados, pero no el ¨²nico. Los principales proyectos son Vila Viva (Belo Horizonte); Favelas-Bairro (R¨ªo de Janeiro), precursor de los proyectos integrales en Brasil, y los asentamientos de aguas manantiales acu¨ªferas en S?o Paulo. Con su implicaci¨®n, el Gobierno brasile?o pretende ayudar a millones de personas que, huyendo de la miseria del interior del pa¨ªs, han levantado aut¨¦nticas ciudades ilegales a base de chabolas. Algunas de ellas m¨¢s grandes que muchas ciudades espa?olas.

Evaluar el ¨¦xito de estas medidas es bastante complejo. La organizaci¨®n de la propiedad no es algo que se consigue de un d¨ªa para otro. Con la ayuda de las nuevas tecnolog¨ªas lo que antes se pod¨ªa lograr en 100 a?os, ahora puede estar listo en 25. Pero sigue habiendo muchos otros escollos: "El principal problema es la necesidad de unas instituciones fuertes, cualquier pa¨ªs avanzado tiene metido el sistema registral en su espina dorsal", opina Fernando de la Puente, vocal de Relaciones Internacionales del Colegio de Registradores de la Propiedad. "Hay que tener una visi¨®n de estabilidad de futuro, puesto que no hay mercado hipotecario si no se cumplen las reglas del juego", a?ade este registrador, para quien a pesar de todo hay hechos que permiten un atisbo de esperanza: "El mero hecho de que un presidente, como es el caso de Lula, sea consecuente, es impresionante".

Parece impensable, a priori, comparar unos n¨²cleos urbanos donde viven millones de habitantes -s¨®lo en las favelas de R¨ªo y S?o Paulo no son menos de cuatro millones- con asentamientos ilegales donde s¨®lo viven 40.000 personas. La teor¨ªa dice que la carencia de derechos jur¨ªdicos es propia de los pa¨ªses en desarrollo. La teor¨ªa de lo que no habla es de que en pa¨ªses ricos tambi¨¦n existen familias que viven en situaciones de vac¨ªo legal, que en cualquier momento pueden ser expulsados de las casas donde viven desde hace m¨¢s de 30 a?os.

?Qu¨¦ se puede hacer para acercar realidades? ?Qu¨¦ implicar¨ªa otorgar registros de propiedad a los habitantes de la Ca?ada Real? Fernando de la Puente cree que el mero hecho de plantearse la cuesti¨®n es ya de por s¨ª un error: "En los asentamientos ilegales no hay forma de consolidar la propiedad. Es como si haces una casa en la playa. Pueden pasar 200 a?os, que no va a ser tuya".

Lo que parece claro es que por muchos a?os que transcurran, los vecinos de la Ca?ada no tienen intenci¨®n de moverse de all¨ª. Est¨¢n ya completamente asentados. Muchas de las casas est¨¢n catastradas y la mayor¨ªa de los habitantes paga anualmente el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Por eso exigen coherencia a las administraciones. "Saben igual que nosotros que esto es cuesti¨®n de tiempo, que tarde o temprano van a tener que buscar una soluci¨®n para que el problema no vaya a m¨¢s", asegura Miguel Mart¨ªn, presidente de la Asociaci¨®n de Vecinos Sector V.

Mientras tanto, les queda el peque?o consuelo de la repercusi¨®n medi¨¢tica que est¨¢ teniendo su situaci¨®n. "Todo el mundo que viene de fuera, despu¨¦s de ver la situaci¨®n, dice que no se lo explica", trata de convencer Miguel Mart¨ªn. Muy serio, insiste en que ya va siendo hora de que se les vendan los terrenos; no piden que se les regale "absolutamente nada".

La pura donaci¨®n de los terrenos alentar¨ªa la ocupaci¨®n directa de m¨¢s suelo p¨²blico. Es l¨®gico que los habitantes paguen por sus solares igual que cualquier otro ciudadano. Miquel Silvestre plantea lo siguiente: "Si se pacta un pago aplazado en forma de renta peri¨®dica o canon, o si el propio Estado decidiera financiarles mediante cr¨¦ditos, ?qu¨¦ mejor garant¨ªa puede haber que gravar con hipotecas los inmuebles?" Es decir, legalizar la Ca?ada, otorgar t¨ªtulos e inscribirlos permitir¨ªa dar carta de ciudadan¨ªa para los derechos, pero tambi¨¦n para las obligaciones, a una poblaci¨®n que ahora vive al margen de la ley.

Si se decidiese iniciar un proceso de legalizaci¨®n del asentamiento, ?c¨®mo se tendr¨ªa que abordar? ?Qu¨¦ posibilidades reales hay? Dar la carta de naturaleza a la urbanizaci¨®n de modo permanente podr¨ªa ser una de las opciones. "Realizar una aut¨¦ntica desafectaci¨®n del dominio p¨²blico, convertir los terrenos en propiedad patrimonial del Estado y transmitir a los chabolistas un derecho de superficie, o propiedad temporal sobre la vivienda, 99 a?os como m¨¢ximo", mantiene el registrador.

Algo aparentemente tan simple, es sin embargo, muy complejo. Guillermo Aguillaume, abogado experto en urbanismo, explica que para abordar la legalizaci¨®n ser¨ªa necesario un cambio de la calificaci¨®n de V¨ªa Pecuaria, y adem¨¢s una modificaci¨®n del Plan General de Ordenaci¨®n de Madrid. De ah¨ª que el crecimiento urbano est¨¦ regulado por planes; precisamente, para evitar este tipo de asentamientos. "Darle carta de naturaleza a ese caos es ir contra los principios de los derechos urban¨ªsticos", opina Aguillaume.

Legalizar un urbanismo sin orden podr¨ªa establecer adem¨¢s un precedente bastante peligroso. Si se aplicase la misma vara jur¨ªdica de medir, podr¨ªa dar pie a un urbanismo ilegal, salvaje, incontrolado, como el que, por ejemplo, inunda la costa mediterr¨¢nea espa?ola. Los expertos no descartan adem¨¢s que se produjese un efecto llamada, que gente sin recursos decidiese instalarse en dominios p¨²blicos con el fin de obtener un t¨ªtulo de propiedad.

Conceder a los chabolistas una situaci¨®n jur¨ªdica temporal mientras se les busca una soluci¨®n definitiva ha sido otra propuesta. Se podr¨ªa constituir una concesi¨®n administrativa sobre los terrenos y considerar a los ocupantes como concesionarios. "Las concesiones son derechos temporales que facultan para explotar el dominio p¨²blico; las concesiones tienen la ventaja de que pueden inscribirse en el Registro de forma independiente al terreno mediante documentos administrativos", explica Miquel Silvestre.

Nada de esto podr¨¢ lograrse sin una voluntad pol¨ªtica por solucionar un problema que est¨¢ enquistado desde hace d¨¦cadas. La Comunidad de Madrid tiene la titularidad de los terrenos; los municipios, las competencias urban¨ªsticas y la Delegaci¨®n del Gobierno se encarga de controlar la delincuencia y el tr¨¢fico de drogas. Cada uno le pasa a otro una patata caliente. Los expertos consultados coinciden en que se ha llegado a este punto porque la Administraci¨®n lo ha permitido, as¨ª que es l¨®gico exigirle que busque soluciones.

Hace poco menos de un mes, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid hizo p¨²blica una sentencia que imped¨ªa derribar un taller ilegal en la Ca?ada. La resoluci¨®n pone de relieve que el Ayuntamiento no puede actuar contra las edificaciones que tengan una antig¨¹edad superior a cuatro a?os si lo que esgrime para derribarlas es un incumplimiento de la normativa urban¨ªstica disciplinaria. S¨ª podr¨ªa utilizar otros argumentos para derribar construcciones: razones de salubridad, intenci¨®n de recuperar suelo propio...

En la Ca?ada hay cientos de chabolas que pueden acogerse a esta norma si, al menos en parte, est¨¢n construidas con ladrillo o componentes f¨¦rreos. "As¨ª, analizando caso por caso, y s¨®lo en alguno muy extremo, quiz¨¢s se podr¨ªa buscar alguna soluci¨®n, explica Guillermo Aguillaume, quien a pesar de todo, advierte: "Lo ¨²nico que se va a conseguir es que no se demuelan; lograr el t¨ªtulo de propiedad es impensable".