Un semestre negro para el 'ladrillo'

Gr¨²as paradas, obras a medias y ciudades inundadas con el cartel de se vende. Es la estampa de la Espa?a de 2008. Una fotograf¨ªa que ha circulado por Europa y en la que se adivina el descalabro que han sufrido las inmobiliarias en el que ha sido, con diferencia, su peor semestre de la ¨²ltima d¨¦cada. La capitalizaci¨®n de las empresas cotizadas ha ca¨ªdo en picado: 6.657 millones de euros en poco m¨¢s de ocho meses, un 35%. La cifra sube a 7.552 millones si se a?ade Martinsa Fadesa, que este verano ha rematado la faena con el mayor concurso de acreedores de la historia de Espa?a, con una deuda de 5.200 millones. Los analistas coinciden en que el mercado ya hab¨ªa descontado del valor de las inmobiliarias la acusada ca¨ªda de ventas y su abultada deuda. Las cosas se complican m¨¢s: ahora se enfrentan a la depreciaci¨®n de sus activos.

Cuatro promotoras han provisionado m¨¢s de 3.200 millones de euros

Colonial, Reyal Urbis y Aisa est¨¢n renegociando su deuda con la banca

Las ventas de pisos han ca¨ªdo hasta un 50% en zonas de la costa mediterr¨¢nea

Los cr¨¦ditos a promotores superan los 311.000 millones en plena crisis

A falta de los resultados de Martinsa Fadesa, que se salt¨® el plazo para informar de sus cuentas, seis inmobiliarias han declarado p¨¦rdidas a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores. Los resultados m¨¢s llamativos han sido los de Colonial, cuya depreciaci¨®n de activos la ha arrastrado hasta unos n¨²meros rojos de 2.381 millones. Reyal Urbis tampoco parece levantar cabeza. Desde la fusi¨®n entre ambas sociedades, la empresa s¨®lo ha registrado p¨¦rdidas. A pesar de la ayuda de 312 millones de Banesto, la firma que preside Rafael Santamar¨ªa acab¨® el semestre con unas p¨¦rdidas de 331,7 millones. Afirma, Renta Corporaci¨®n, Aisa e Inbes¨°s tambi¨¦n cerraron en negativo.

Salvo Testa, la filial patrimonialista de Sacyr-Vallehermoso, ninguna empresa mejora resultados. S¨®lo Metrovacesa mantiene un beneficio por encima de los 100 millones de euros. "Los resultados han hecho saltar la alarma. Nos dicen lo que ha pasado y nos han confirmado que las valoraciones no reflejaban el valor real de los activos, que estaban sobreponderados", asegura el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren.

Hasta ahora s¨®lo Afirma y Aisa hab¨ªan realizado provisiones por el deterioro de su patrimonio inmobiliario. A ellas se han sumado Colonial y Reyal Urbis, con lo que las provisiones superan ya los 3.200 millones de euros. Y ello a falta de que algunas empresas, como Parquesol, Realia o Martinsa Fadesa, actualicen el valor de sus existencias.

El deterioro de los activos preocupa sobremanera por tres motivos. Primero, las operaciones corporativas (de compra o fusi¨®n) se realizaron sobre precios de suelo e inmuebles que ahora se han desinflado. Segundo, estos activos se hipotecaron para respaldar el cr¨¦dito, y en plena renegociaci¨®n la banca exige m¨¢s garant¨ªas. Y tercero, forman parte de planes de desinversi¨®n que deben ser continuamente revisados porque el mercado paga menos de lo previsto por ellos. "La refinanciaci¨®n siempre depende de la capacidad de hipotecar los activos que todav¨ªa no lo est¨¢n, de dar m¨¢s garant¨ªas y de mostrar planes de desinversi¨®n. La pregunta es ?cu¨¢nto tiempo aguantar¨¢n sin vender?", a?ade Echavarren.

En plena crisis, el cr¨¦dito a las inmobiliarias no ha parado de crecer. En el primer trimestre alcanz¨® los 311.274 millones de euros, seg¨²n el Banco de Espa?a. Un 156% m¨¢s que tres a?os atr¨¢s. En ¨¦poca de restricciones y encarecimiento del cr¨¦dito, el dato no s¨®lo resalta la voracidad con la que consume capital la actividad inmobiliaria. Tambi¨¦n refleja los hervideros en los que se han convertido los despachos de bancos y cajas, a los que acuden cientos de inmobiliarias para reestructurar su deuda. En ello est¨¢ Colonial, que asegura que ha alcanzado un acuerdo "de principios" no vinculante con la banca acreedora, que ahora tambi¨¦n es accionista de la compa?¨ªa. O Reyal Urbis, que est¨¢ negociando una prolongaci¨®n de los plazos para saldar 3.000 millones. O Aisa, que este mes debe cerrar un acuerdo por una cantidad m¨¢s modesta, 210 millones.

Algunas inmobiliarias han podido reducir su deuda, pero la relaci¨®n entre el valor de los activos y el endeudamiento (loan to value) sigue siendo muy alto. S¨®lo Parquesol est¨¢ por debajo del 50% que los analistas consideran razonable, y el de Colonial alcanza el 79,3%. "Las inmobiliarias tienen problemas en el activo, con depreciaciones que han hecho caer su balance, y en el pasivo. Algunas tienen activos de calidad que deben poner a la venta para disminuir su deuda, pero el problema es que el mercado no los quiere ahora", sostiene la responsable de Estrategia de Inversis, Mari¨¢n Fern¨¢ndez.

?C¨®mo afrontar la crisis? Un directivo de un banco catal¨¢n lo tiene claro: "Deben asumir que se les acab¨® la agresividad. Ahora toca ser conservador. Tienen deberes". Y ¨¦stos, resume, son reducir volumen, rebajar costes, recuperar las econom¨ªas de escala y reajustar las plantillas. "Volver a lo que eran antes del boom", remacha.

El director del ¨¢rea inmobiliaria de PricewaterhouseCoopers, Guillermo Mass¨®, se?ala que a partir de ahora primar¨¢ "la tesorer¨ªa a la rentabilidad". "Puede seguir habiendo p¨¦rdidas, pero se debe dar ox¨ªgeno a las empresas para que puedan ir eliminando la deuda", afirma. Pero apenas habr¨¢ dinero para nuevas promociones. "S¨®lo para proyectos muy competitivos y con el 50% prevendido", asegura el director de Investigaci¨®n de Aguirre Newman, Javier Garc¨ªa Mateo.

Ahora el mercado no da ning¨²n s¨ªntoma de mejor¨ªa. Lo demuestran las compraventas de viviendas, que en el primer semestre cayeron un 27,5% en el conjunto de Espa?a, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica. En las comunidades del Mediterr¨¢neo, el desplome ha sido m¨¢s exagerado, de entre un 40% y un 50%. Y no parece que el tramo final del a?o sea mejor. Las inmobiliarias cotizadas han declarado ca¨ªdas en las preventas de viviendas de hasta un 75%. Fuentes del mercado apostillan que muchas est¨¢n sufriendo la tan temida "venta negativa" que se da cuando en un mes hay m¨¢s clientes que se echan atr¨¢s que ventas de pisos.

La actividad patrimonialista podr¨¢ salvar en parte los muebles a firmas con edificios en alquiler. Pero para reducir la deuda sin tener ingresos las empresas se enfrentan a duros planes de desinversi¨®n, de los cuales no se salva casi nadie. Empezaron ya en enero y la lista es interminable. Habitat vendi¨® sus edificios m¨¢s emblem¨¢ticos de Barcelona, firmados por prestigiosos arquitectos. Colonial se deshizo de grandes proyectos de la plaza de Europa de L'Hospitalet y por los despachos de las consultoras circula un portafolio con varios edificios en la capital catalana y Madrid. Metrovacesa tambi¨¦n se ha desprendido de dos centros comerciales, uno en Barcelona y otro en Torrevieja (Alicante) y, seg¨²n fuentes del mercado, ha dado el mandato de venta de edificios de Londres.

"Las inmobiliarias deber¨¢n vender patrimonio de m¨¢s calidad, porque el suelo es un activo poco l¨ªquido. Nadie da financiaci¨®n a nadie para adquirir suelo", asegura Garc¨ªa-Mateo. "Una vez alcanzados los pactos de refinanciaci¨®n las inmobiliarias deber¨¢n cumplir los planes fijados. En ocasiones, vender¨¢n con rebaja. El problema estar¨¢ en que deber¨¢n procurar no vender el activo por debajo del precio al que lo han hipotecado en el banco. En especial, el suelo", agrega Mass¨®.

La refinanciaci¨®n y el posterior plan de desinversiones es ahora el escenario m¨¢s feliz. Todav¨ªa sobrevuelan dos fantasmas: la llegada de un fondo que compre la empresa y la suspensi¨®n de pagos. Habitat, la quinta inmobiliaria espa?ola, ha encargado al banco de inversi¨®n Rothschild la b¨²squeda de socios que tomen la mayor¨ªa del capital, seg¨²n fuentes cercanas a la empresa. A la pr¨¢ctica, cuelga el cartel de se vende. Tambi¨¦n la catalana Fbex valor¨® la venta, pero fuentes del mercado se?alan que ya ha alcanzado un preacuerdo con la banca acreedora para salvar el concurso. Sin embargo, Mikel Echavarren considera que "no hay tantos compradores de chollos". "Es muy arriesgado para los administradores. El juez podr¨ªa considerar que se ha malvendido la empresa y se ha perjudicado a los acreedores, y obligar a dar marcha atr¨¢s en la operaci¨®n", recuerda.

Las inmobiliarias admiten en sus resultados la crisis que atraviesan, y algunas, como Afirma, culpan de ello a la falta de financiaci¨®n para los compradores. El mismo mal que sufren en sus carnes. La banca y la crisis de demanda ha puesto a estas empresas en jaque. Anta?o recordaban que Espa?a hab¨ªa colocado cinco inmobiliarias entre las diez primeras de Europa. En 2006, en pleno boom, las nueve inmobiliarias que cotizaban en Bolsa val¨ªan 34.391 millones de euros. Su intento de crecer r¨¢pido fue en vano. Tras fusiones y adquisiciones, su valor ahora es de 9.532 millones de euros. S¨®lo una cuarta parte de lo que val¨ªan entonces. Y alguna ya se ha quedado en el camino. -